单价四千多，就能“捡漏”精装新房？
最近，京东资产上架22套悦东府的法拍房，起拍总价集中在41万-58万。按照建面约89-115㎡的面积计算，起拍单价约4600-5000元/㎡。
事实上，今年1月这22套房源就现身京东资产，起拍总价52万-71万。只是，降价也没能改变流拍的命运。二拍结果显示，这22套房源，均以流拍收场。
01
先了解基本信息。
2019年4月，正荣以8478元/㎡的楼面地价拿下G09地块（悦东府），要求自持面积7800㎡，明确100%全装修和成品交付。
悦东府规划12栋小高层以及10栋高层住宅楼，自带沿街商业配套，建面约79、89、98、118㎡，总户数1700余套。
2019年10月至2020年6月，B地块的11栋不到900套房率先开卖，装修销许均价1.56万-1.85万/㎡不等；2020年9月至11月，加推A地块3栋楼，共194套房，均价约1.7万-2万/㎡。
南京网上房地产显示，悦东府入网总套数为1066套，未售套数220套。
正荣暴雷后，悦东府延迟交付，B地块最迟交付时间为2022年6月，实际交付时间为2022年10月。
此次被拍卖的22套房源，分布在1栋、3栋、5栋和13栋，多为顶底楼房源，全装修交付，没有入住痕迹。
值得注意的是，因为潮湿等原因，部分低楼层房源的白墙出现墙皮脱落情况；部分房源内部，有少量的装修垃圾。
结合裁定书内容以及天眼查显示的信息，这22套房源被拍卖的原因很清晰。
申请执行人，为中建二局第二建筑工程有限公司，被执行人为南京正紫置业发展有限公司、南京正得置业发展有限公司，因建设工程施工合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院作出（2025）苏0113执35号执行案件，执行金额约8268.74万。
而悦东府，正是南京正紫置业发展有限公司的名下资产。
拍摄于2023年6月
除了此次拍卖的房源，悦东府未成交房源主要分布在A地块的11栋楼，正荣暴雷后便烂尾至今。
02
龙潭新城，也经历过高光时刻。
2018年6月，经过2轮竞价，中骏置业拿下G22地块（中骏东原璟阅），楼面价6369元/㎡。彼时的龙潭仅创源龙樾一家新盘在售，毛坯均价1.7万/㎡。
2019年，龙潭在土地市场集中出货，正荣、荣盛、华夏幸福等房企扎堆抢地，多幅地块高溢价成交。
同日出让G09（正荣悦东府）和G10（荣盛花语馨城），楼面价分别为8478和8452元/㎡，要求自持面积7800㎡和2200㎡；华夏幸福高调进驻，接连拿下G24（滨江孔雀城）与G42（滨江孔雀城栖澜府）。
至此，龙潭楼市格局基本形成。虽然主力楼盘只有6个，但每个项目的体量都不小，整体新房储备高达6800余套。
产品定位上，6家楼盘的主力户型集中在建面约75-120㎡，主打小户型、低总价，产品同质化严重，精装价约1.6万-1.8万/㎡，部分房源销许价近2万/㎡。
2021年行情冷淡，龙潭楼市变天，降价打折成主流。
更严峻的是，正荣、荣盛、华夏幸福等接连暴雷，不少项目延期交付。滨江孔雀城栖澜府、悦东府A地块、荣盛花语馨城二期，按下建设的暂停键。
眼下龙潭二手房价，普遍什么水平？
以公开网站的数据为参考，锐评君整理出主流小区的二手房情况。
正荣悦东府
正荣悦东府在售房源较多，同期52套挂牌，均价约9306元/㎡，区间5709-14496元/㎡。
去年2月，悦东府成交一套建面约89㎡房源，总价99万、单价11103元/㎡。
中骏东原璟阅
一期挂牌均价约7913元/㎡，最近成交的一套为去年12月，成交约5480元/㎡；二期、三期挂牌单价分别约7751元/㎡、8845元/㎡，尚未有房源成交。
荣盛花语馨城
荣盛花语馨城，房源挂牌均价约8565元/㎡，目前显示无房源成交。
滨江孔雀城
滨江孔雀城目前有13套房源在售，挂牌均价约10121元/㎡，尚未显示有房源成交。
03
市场冷静期，没有强势利好支撑的远郊板块首当其冲，龙潭新城就是典型。
地段上，龙潭新城位于栖霞区东北部，临近栖霞山与句容宝华，内部置业需求有限，偏远的地理位置又很难吸引到外围买房人。
而配套上，交通、商业等并不完善。对于年轻自住买家来说，上班通勤、日常生活等称不上便利。
幸运的是，近年来，龙潭陆续迎来好消息。
最受关注的轨道交通，在建中的地铁S5号线（南京段）传来捷报，仙林湖站至摄山站高架区间主体结构顺利落成。
地铁S5号线，是宁镇扬一体化的重点工程，线路全长约57.8公里，设有车站16座，其中南京段有8站，扬州段有8站，连接南京仙林湖与扬州火车站，可在仙林湖站换乘4号线。
商业利好也即将到来，龙潭新城商业综合体总投资约5亿元、总建筑面积近7万㎡，集购物、餐饮、生活服务、酒店住宿、大型宴会及展会等多功能于一体，计划于2027年10月开业。
据了解，地下一层将引进商超，并配备466个停车位；一楼集聚各类时尚品牌；二楼布局儿童乐园、早教中心及电竞体验区；三楼汇聚各类餐饮；四楼规划800人宴会厅和多功能会议中心；还将开设龙潭首家经营性影院，诞生“龙潭第一块大银幕”。
我们希望，随着越来越多城建利好的到来，龙潭楼市也能迎来新的机遇。
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