来源：第一财经

2026年开年，香港楼市暖意不减。据香港中原地产统计，今年开年前两个月，就已有48宗亿元以上的住宅物业成交，而2025年全年，该级别的住宅成交宗数共262宗，创下历年新高。

在此背景下，香港政府对超级豪宅“开刀”，近日宣布将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率，由4.25%调高至6.5%。业内认为，该项新政目的并非打压房地产市场，而是在于增加税收收入，同时该项政策涉及范围较小，预计不会影响楼市复苏的势头。

今年以来的香港楼市堪称火热。据香港中原地产统计，1月一手楼销量超过2400宗，创下15个月新高；2月成交亦超1300套，一手楼已连续13个月成交破千宗。更有新盘已开始提价、收回折扣，亦有越来越多客户由租转买。

“香港楼市由近年的低位已经反弹了超过5%，但是比起2021年的高位，依然调整了大约25%。”新世界发展管理层在近期的业绩会上提到，预计后期美国将继续减息，加上过去一年港股亮眼的表现，让不少准买家将在股市获利的资金转投楼市，相信有助推进楼市的复苏。

每套豪宅至少多交200万港元

2025年的香港豪宅市场上，时有顶级豪宅成交的案例。

例如2025年5月，香港东半山顶级豪宅Mount Nicholson的顶层特色户以6.09亿港元的价格出售，每平方呎单价高达14.44万港元，刷新亚洲纪录；同年10月，新鸿基地产旗下的山顶加列山道TWELVE PEAKS项目以3.52亿港元售出5号洋房，成交呎价也达到8.08万港元；临近年末，太古地产旗下超级豪宅项目深水湾道6号两栋独立屋出售，成交价高达22亿港元……

在此轮香港楼市复苏进程中，作为楼市“火车头”的豪宅市场在2025年增长显著。根据香港中原研究部的数据，2025年全年，香港亿港元及以上私人住宅成交量共录得262宗，创下历年新高，总成交金额达531亿港元。

交易火热持续推高香港豪宅市场的影响力。据房地产顾问服务公司莱坊发布的最新一季《全球超级豪宅报告》，在全球12个主要市场总房价在1000万美元以上的住宅销售中，2025年第四季度，香港超级豪宅成交量达81宗，成交额增至15.66亿美元（约122.15亿港元），升至全球第二位，延续已持续两个季度的反弹势头，按季成交量增45%、成交额增51%。

2026年以来，这一趋势仍在延续，仅前两个月就有48宗1亿港元以上住宅物业成交，成交金额突破百亿港元。其中，1月份一手市场上逾亿元豪宅成交就有26宗，平均每天近1宗，亦创下单月豪宅成交宗数的历史新高。

在这样的背景下，港府提出对亿元以上豪宅加征印花税。若以一套总价1亿港元的豪宅粗略计算，此前税率为4.25%，税款为425万元，加税后增至650万元，需多付超200万港元。

香港特区政府财政司司长陈茂波表示，这项政策调整是秉持“能者多付”的原则，作为政府开源的一项举措，影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可增加约10亿港元收入。

但这对刚踏上复苏之路的香港楼市来说，是否会成为一招抑制市场热度的“辣招”？业内有不少观点认为该政策对市场影响较为有限。中金公司认为，在香港住宅交易结构中，高端住宅（即2000万港元交易额及以上）仅占比5-6%以下，即使税率提升物业范围适度扩大，对市场整体景气度也相对较小。

国际投行摩根大通也称，对此次税率上调并不担忧。一方面，此次政策仅影响0.3%的住宅交易，覆盖范围有限，并且从超级富豪购房者的视角来看，新增的2.25%成本影响微小。“此次政策并非以打压房地产市场为目标，本质属于再分配财政政策，通过向超级富豪征税以补贴低收入群体。”

亦有资深香港中介人士向记者表示，预计新政影响持续一两个星期，但“只是心理影响，此前海外富豪最高需要承担30%的印花税”。美联集团行政总裁（住宅）马泰阳也提到，目前楼市气氛炽热，大手客、长短线投资者及刚需用家均出手，预计新政不会阻碍目前整体楼价回升的势头，对逾亿元的成交相信亦未会有太大影响。

更多人“转租为买”

新政对超级豪宅市场的影响究竟几何尚待时间给出答案，但香港楼市的回暖走势已持续了一年。2026年更是火热开局。

据香港中原地产数据，今年1月份，一手楼的销量超过2400宗，同比增长两倍多，创下15个月新高。而1月份向来是香港楼市的传统淡季，在2022年至2025年间，一手房成交量连续四年仅有数百宗。

开发商成交表现亦有大幅提升。中金公司统计的6家重点房企销售数据显示，1月份，新鸿基、港铁公司、恒基兆业、信和置业、长实与新世界发展全口径签约销售额依次同比增加38%、279%、189%、535%、62%、211%，合计成交854套（2025年1月成交量为270套），销售额同比增长173%至92亿港元，对应市占率提高至48%。

2月份市场热度受春节影响不大。据美联物业统计，2月至25日已录得1302宗一手成交，同比增长6.5%，连续13个月成交破千宗。

有项目已实现提价销售，长实与港铁公司合作开发的黄竹坑港岛南岸BLUE COAST项目在推出新一批25套3房房源时，便加价约5%，开盘当日全部售罄，套现约5亿港元。

随着楼市升温，越来越多客户从租房转为买房。中原地产马鞍山海柏花园分行高级分行经理梁荣贵介绍，新界马鞍山片区的翠拥华庭近期录得的一宗成交中，客户便是由租转买。“买家见屋苑环境舒适，价钱合理，决定购入单位自住。”

这套实用面积781平方呎的3房在2月中旬时放盘，同时放租或卖盘，原业主叫价约880万港元。“但2月中旬时租客仍在，至3月初租客一搬走，随即就有数组客人看楼并同时出价，最终买家追价至893万港元成交。”

据介绍，去年以来，转租为买的个案较多，市场氛围发生显著变化。中原地产表示，过去几年香港楼市处于低潮，买房需求疲软，有多达八成的香港市民选择租房，入市买房的不足两成；而在2026年1月份促成的住宅买卖及租务成交中，买卖比例升至接近六成，创近两年新高。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，随着楼市逐步转势，加上住宅租金上升，不少租客不再愿意年年面对加租压力，开始考虑“转租为买”。高盛也认为，香港租金的强劲增长（2023至2025年间累升约两成），加上按揭利率下降，或令更多人“转租为买”。

除此之外，专才、优才计划及投资移民政策，亦为楼市增添非本地用家及投资客；叠加美国的减息预期、香港股市持续向好等多种利好因素，业内认为香港楼市将向好。

2026年以来，花旗、高盛、汇丰等机构先后上调了对香港楼价涨幅的预测，摩根大通近来也表示，将今年香港楼价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年将进一步上升约5%。

美联物业近日发布的“港人置业意向调查”结果显示，共计逾340份有效问卷中，认为楼价“平稳”或“上升”受访者比例接近9成，当中看升约有54%。而上年同期的调查中，仅约6成的受访者认为楼价“平稳”及“上升”。“短短一年内大幅跃升超过28.3个百分点，反映现时楼市气氛明显急速转好。”

(本文来自第一财经)