广州保利宝荣华园
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先说项目比较争议的一个点，全盘只有一栋板楼，其余全是2T5，3T6的塔楼。
作为海珠西近5年来出让土地面积最大的宅地，甚至没有之一。
没看错，它的住宅用地面积比中交天翠和绿城馥香园还要大。
按照去年的好房子趋势，理应建更多的板楼，主打改善。
像越秀阅璟台，就是板楼为主。
实际上，保利宝荣华园只有一栋板楼，而且塔楼的梯户比并不低。面积段，也是88平起步，其实就是一个刚需的项目。
原因嘛，我猜测有两种。
一种是土地规划原因，另一种是市场原因。
先说第一种原因，土地规划。
住宅用地在挂牌出让时，一定会附带完整的《土地规划条件》，里面规定了总建筑面积、容积率、建筑密度等核心指标。
开发商拿地前，就是拿着这些指标来算：能盖几栋楼、做多少户、能卖多少货值、项目能不能赚钱。
越秀阅璟台这种板塔结合的做法，本质还是规划指标下的一种解法。
如果南泰路项目强行做纯板楼社区，要么建筑排布受限、楼间距做不开，容易出现遮挡对望。
要么板楼必须拉高楼层（超过30层），同时公摊变大、得房率下降，整体使用效率不高，最终下来还不如塔楼。
无论是哪种方式，对产品而言，都是灾难级的表现。
如果在产品上出错，其他就别谈了。
再说另一种原因，市场原因。
核心区确实有改善的需求，但远没有想象那么多。
大家其实可以看一下，现在海珠西库存最多的面积有哪些？
部分都在120平以上。
按照6万/平的均价，保利宝荣华园的总价要去到720万。能接受这个价位，在海珠西的潜在客群有多少？
有或者说，这个价位能在核心区买到什么样单位？会不会比它更好？
保利燕语堂悦和绿城馥香园，在海珠西最受欢迎和出货最快的，就是90平左右的三房刚需产品。
当然，按照保利的设计能力，完全可以搞要给3+1的户型，同时满足四房的需求。
海珠西的需求和客研，其实就已经决定了，这个板块最适合，还是刚需项目。这样做有保守，但也足够安全。
2T5,3T6的塔楼，无可避免就是对视和遮挡问题。
从布局就能看出，夹角之间的户型对视问题更突出，互相影响视野。
事实上，在初期很多高容积率的新规塔楼项目，都有这个问题，不仅仅是对视，楼间距更短，采光也受影响。
事实上，板塔楼结合的低容积率，也会存在。比如容积率2.17的珑岄上城，它的塔楼实际效果是这样的。
是不是和我们想象中的低密，有点不一样？
我们想象中的低密，应该是一片整齐楼栋，楼间距适宜，视野开阔，采光无遮挡。
而实际上，广州这几年宅地容积率下降，更多是限高更严、楼层变少，但建筑密度、楼栋排布依然很密，居住密度并没有明显降低。
以海珠西板块为例，非常直观。
所以，与其搞那种规整排列的布局方式，还不如搞围合式园林。
而海珠西，最稀缺的就是拥有大花园的项目。
通篇下来，南泰路项目这样打造，是不是变得合理了？
海珠西可以说是烟火气十足的老城区。
所以无办法像新区那这样，有那么大的地方开发。所以南泰路地块的规划条件，非常难得。
但回到这个板块，海珠西要做好一个住宅项目，说简单，但又很难。
这不是废话哦。
说简单，这个板块本身就自带很多配套。
比如地铁，海珠西不进地铁的新盘，还真挺少的。
再比如商业，海珠西虽然没有那种高奢的大型商业体，但密集的商业街和小商业场已经足够。
吃喝玩乐肯定不愁，在家点外卖都丰富很多，而且配送速度也快。这在新区，肯定是享受不到的。
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