京基天韵府是住宅 + 公寓的综合体，价格偏低是因为高密度、回迁占比高、片区界面旧、去化压力大，近期有小幅降价 + 工抵房特价。
项目性质：住宅 + 公寓双业态
- 住宅：1 栋 B/C/D 座，62 层超高层，70 年住宅产权，5 梯 7 户，户型 70-180㎡2-5 房，可落户、积分入学。
- 公寓：1 栋 A 座，52 层，70 年产权，分两类：
- 商办公寓（38-312㎡）：商水商电、不可落户，低区 7 梯 22 户、高区 5 梯 12 户。
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为什么价格便宜（核心 4 点）
- 超高密度，居住体验一般容积率，住宅 62 层、公寓低区 7 梯 22 户，车位比仅约1:0.75，舒适度低。
- 回迁占比极高，社区构成复杂回迁户占比约82%，商品房仅 244 套，混合社区影响定价与溢价。
- 片区界面老旧，地段价值受限布心片区城中村、老小区多，城市界面一般，对比罗湖核心区价格有差距。
- 去化压力大，促销力度强开发商为快速回款，长期有补贴、物业费赠送、家电礼包等优惠，拉低实际成交价。
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最近降价了吗（2026 年 3 月）
- 住宅：早期开盘约6.2-7 万 /㎡，当前均价5.1-5.9 万 /㎡降 5%-10%，部分工抵房更低。
- 公寓：商办公寓特价低至2.28 万 /㎡起，整体稳中有降、特价房增多
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基础信息
- 项目名称：京基・天韵府
- 开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
- 位置：罗湖区东湖路，近 7 号线太安站
- 土地年限：70 年（2020-2090 年）
- 总占地：约 1.2 万㎡（一期）
- 总建面：约 15.3 万㎡
- 容积率：约 9.9
- 绿化率：约 36%
- 总户数：约 803 套（含商品房、保障房、人才房）
- 车位：499 个，车位比约1:1.6
- 物业费：5.9 元 /㎡/ 月
- 物业公司：京基物业
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以上就是【分析下~京基天韵府是公寓还是住宅？为什么便宜？最近降价了吗】这篇文章的详细介绍和点评，感谢您的阅读，希望为您的购房可以提供有效的帮助。如需预约楼盘看房，欢迎拨打电话或者添加微信联系开发商刘经理18138863497微信同号
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