2021-2025年，十四五期间，上海的发展速度有目共睹。
上海成为国内首个5万亿城市，全球第五。
人均GDP高达3.2万美元，中等发达国家水平。
C919在上海量产、GPU芯片四小龙在上海、国产1类创新药超过30个……
上海各区经济也都快速发展，发展最快的是徐汇、长宁、闵行。
徐汇由第6跃升第3，进步最大。
长宁由第10跳到第7，从下游跻身中游。
闵行由第3上升到第2，看排名闵行已经到顶，不可能超越浦东。
长宁的数据有些特殊原因，我们后面再解读。
今天重点看看徐汇、闵行，这俩邻居有很强的共性，可以放一起讲。
这些经济数据，对房地产市场有很强的参考意义。
徐汇房地产火爆，根源还是经济活跃。
经济发展不动，老百姓不赚钱，不管你搞什么滨江都成不了。
徐汇、闵行发展快，最主要的就是抓住了这几年风口。
一个人的命运要考虑历史进程，一个区域更需要。
过去几年上海发展很快，但是有些行业不景气 。
比如批发和零售业，年均增速只有0.7%。
住宿和餐饮，年均增速2.5%。
黑色金属，这五年产值还降低了10-15%。
石油、化工等等都发展停滞了。
发展快的主要就是三大先导产业。
集成电路，五年累计增速超过200%，年均增速24%。
人工智能年均增速39%，生物医药年均24%。
徐汇、闵行就抓住了这些行业。
徐汇区的眼光一贯的准，每次都和国运牢牢绑定在一起。
徐汇滨江原来定位的是文化、艺术、创意产业带，对标巴黎左岸、伦敦南岸。
直到现在徐汇滨江也有浓厚的文化气息。
2020年金融行业很火，到处都搞金融，董家渡金融城、北外滩航运金融，徐汇滨江也搞了西岸金融城。
很快金融熄火，三大先导产业出炉，徐汇滨江重仓了人工智能。
其实人工智能早有苗头，2017年上海提出规划，2018年徐汇滨江就举办了首届人工智能大会。
2020年上海十四五规划中，把人工智能列入三大先导产业，徐汇滨江也开始重仓。
2023年徐汇滨江人工智能彻底爆发，徐汇滨江定位从文化创意全面转向了人工智能和数字科技。
现在徐汇汇集了1500多家人工智能企业，755家大模型，备案数据占全市61%。
十四五期间人工智能产值增加300%以上，这才拉高了经济增速。
为了徐汇滨江，很多漕河泾的企业都搬了过去。
很多人盯着漕河泾看，说漕河泾有些办公楼空了，路上行人少了。
这也可能是事实，徐汇滨江办公楼一个接一个建成，徐家汇地标也在建成，办公面积越来越大。
但是产业增速跟不上，办公楼空置率理应越来越高。
这是全市的问题，全国的问题。
上海已经是全球最大的甲级办公楼市场，不应该再建办公楼。
建办公楼也带不来产业发展。
过去可以，产业增速快，谁建了新办公楼产业流向哪。
就跟水龙头一样，接到哪哪里就出水。
现在问题是水量有限，再拼命的接水龙头没多大意义了。
最重要的是做大水流。
看有些区域招商成绩也风风火火，很多大企业入驻。
一查这些企业明细，很多都是区属企业，或者原来办公就在附近的。
现在建了新楼搬过去而已，企业搬到两公里以外的新办公楼，对区域发展没任何意义。
但是报告里只写企业搬入，不写企业搬走，让大家误以为都是增量。
徐汇发展快，就是因为人工智能从无到有，是纯纯的增量，不是简单的从漕河泾搬到徐汇滨江。
漕河泾确实也有企业搬走，但是也没闲着，十四五期间全面更新，初步建成了航天城项目，落地了越界锦和尚城、鑫耀中城等新地标。
现在这里俨然成了二次元文化中心，集成电路、生物医药增速也超过了100%。
当然建办公楼也不都没用，有些外地搬来的总部对上海也是增量。
闵行这方面做了很多工作。
十四五期间前湾地区建了大量企业总部，信达医药在苏州搬来，中国生物医药从北京搬来，正大天晴从苏州搬来。
威高集团从威海搬来，云南白药来自昆明，先声医药来自南京，康方生物来自中山，东软医疗来自沈阳。
有这些大项目入驻，十四五期间闵行生物医药增速高达180%。
这些企业为什么来？
生物医药是上海三大先导产业，政策给的足。
上海也有浓厚的产业氛围，这些企业抱团企整体创新效率都会提升。
闵行在2020年积极拥抱，大虹桥火爆时期全面转型生物医药。
后来大零号湾也加入进来，浦江地区原来就有基础，形成了南部策源（大零号湾）、北部研发（前湾）、东部制造（浦江）的三区分工。
闵行现在认清了自己，没办法跟市区卷金融、外贸这些服务业，连五星级酒店都没几家、高楼大厦都没几个，怎么跟市区卷。
闵行原来也尝试过，后来很快转型。
上世纪闵行以制造业为主，莘庄工业区、闵行经济技术开发区有大批的外企工厂。
这些工厂集中落户时期，闵行发展非常快，抓住了那波国运。
2010年后该来的差不多都来了，增速就放缓了。
有些企业办公在市区，工厂在闵行，闵行一想，为什么不自己建商务区。
办公、工厂都要在闵行。
后来莘庄商务区崛起，新虹街道也建了大量办公楼。
当然结果大家也知道，并不顺利，现在莘庄商务区空置率也有30%，亿元纳税楼仅5栋。
所以看经济数据，有段时间闵行全市垫底。
现在大零号湾、前湾来了，闵行成了生物医药产业两大核心承载区之一，另一个是浦东。
这时风口又来了，大国战略需要发展航空航天，闵行又规划了火箭星城。
其实过去闵行航空航天已经是主要增量，十四五增速也在150%以上，规划只是水到渠成。
外企都来了，自主研发就成了增量来源。
这一点闵行、徐汇不谋而合。
徐汇、闵行的成功，一方面是运气好，有产业基础。
徐汇本来就有漕河泾，闵行本来就有航天城。
更重要的是战略眼光，能根据国家需要及时调整发展重点，而且有极强的执行能力。
这些东西，才是房地产长期稳定发展的基石。
过去二十多年，上海房价翻了这么多倍，其实就是国运的爆发。
日本楼市失去了三十年，原因非常复杂，但是一定有经济原因。
日本的经济份额不断被侵占，国力不断衰退，最终也会体现到房地产市场。
很多人担心我们走日本老路，我们经济不走他们老路，房地产市场就一定不会。
有些区域的产业定位，听起来也高大上，但没有太多实质，也不是国家急需的业态，就很难落地。
这样的地方容易形成房价泡沫，反而需要避坑。
买房时预期这里会导入20万就业人口，实际落地只有5万人，那房价还不得打骨折？
当然其他区域也不是不发展，而是多少遇到了一些问题。
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