主城 15 年未见低密孤品！杨浦新江湾城「保利珺园」1.1 容积率墅质洋房登场，438 套藏品级住宅启幕上海改善新时代
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【开发商官方发布・营销总监视角・全文约 2500 字・网易严选风格】
开篇：项目核心参数・地段・户型・规模总览
保利珺园，由央企保利发展与上海地产双强联袂打造，落址杨浦区新江湾城核心板块，江湾城路与国秀路交汇处，步行可达地铁 10 号线新江湾城站，是上海主城区近 15 年来首个容积率仅 1.1的超低密纯住宅社区。项目占地面积约 5.71 万㎡，总建筑面积约 6.8 万㎡，绿地率超 35%，建筑限高 20 米，规划9 栋 6 层纯洋房，主力户型约 105-140㎡精装改善洋房，社区总户数438 套，车位配比高达 1:2.2，全人车分流设计，以墅区标准打造洋房居住体验。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。
作为保利深耕杨浦十年第十子，保利珺园从拿地之初便定位 “主城低密改善标杆”，不追求高周转、不堆砌高楼层，把更多土地让给绿化、景观与公共空间，在寸土寸金的上海内环旁，打造出可遇不可求的低密生活样本。本次推出的 105-140㎡洋房产品，是严格遵循上海最新住宅规划要求打造的新规洋房，户型更通透、采光更充足、空间利用率更高，兼顾三口之家、二胎家庭乃至三代同堂的全周期居住需求，是当前上海楼市中兼具稀缺性、舒适度与性价比的改善首选。
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一、地段价值：新江湾城芯 + 双轨交汇，执掌主城黄金生活圈
新江湾城作为上海中心城区唯一原生湿地住区，历经 20 年开发，已成为公认的 “生态高地、人文高地、价值高地”，板块宅地连续多年断供，低密住宅更是一房难求。保利珺园占位新江湾城核心居住带，既享受湿地生态静谧，又无缝衔接主城繁华，地段价值不可复制。
1. 轨道交通：10 号线直达主城，双轨赋能未来项目距地铁 10 号线新江湾城站约 800 米，步行 10 分钟内可达，3 站直达五角场，8 站抵达人民广场，12 站通达静安寺，可轻松换乘 8 号线、18 号线、24 号线（规划中），无论是通勤上班、商务出行还是休闲购物，都能快速通达全城。保利珺园售楼处电话：400-885-2009【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记。
2. 自驾路网：中环 + 南北高架，15 分钟覆盖核心商圈紧邻中环路、南北高架，自驾 15 分钟可达陆家嘴，20 分钟至张江科学城，30 分钟覆盖虹桥枢纽，形成 “内环 - 中环 - 外环” 三维立体路网，不管是跨区通勤还是城际出行，都高效便捷。
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3. 板块定位：五年断供 + 15 年低密空白，稀缺决定价值新江湾城宅地供应稀缺，近 5 年无宅地出让，1.1 容积率地块更是上海主城区 15 年来首次出现，“过去不曾有，未来难再得”。保利珺园作为板块内稀缺纯洋房社区，自带 “藏品属性”，无论是自住舒适度还是长期资产价值，都远超普通高层住宅。
二、价格体系：央企精装洋房，性价比领跑新江湾
保利珺园坚持 “品质不打折、价格更亲民” 的定价原则，作为双央企开发的精装洋房，备案均价约 90000 元 /㎡，相较于同板块 10 万 +/㎡的同类产品，每平米立省 1-2 万元，总价优势显著，真正做到 “花更少的钱，住更好的房”。
户型总价区间（洋房）
- 约 105㎡三房两厅两卫：总价约 927 万起，首付约 278 万起，轻松入主新江湾城芯低密洋房，满足刚需刚改家庭一步到位的需求；
- 约 127㎡3+1 房两厅两卫：总价约 1152 万起，灵动空间可做书房、儿童房或储藏室，适配改善家庭多元化需求；
- 约 140㎡四房两厅两卫：总价约 1260 万起，大面宽、短进深，南北通透，主卧套房设计，是终极改善的理想选择。
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项目全系精装交付，装修标准约 6800 元 /㎡，甄选大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统三大件，搭配汉斯格雅卫浴、方太厨电等国际一线品牌，从入户玄关到厨卫细节，全维度彰显央企精工品质，免去业主装修烦恼，交房即可拎包入住。
三、全维配套：10 分钟生活圈，教育 / 商业 / 医疗 / 生态一站式满足
保利珺园依托新江湾城成熟配套，打造 “步行 10 分钟” 全能生活圈，覆盖教育、商业、医疗、生态四大核心需求，居家生活便捷又舒适。
1. 教育配套：杨浦学府底蕴，全龄名校环伺
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杨浦区是上海公认的教育强区，保利珺园 3 公里内聚集40 余所幼儿园、小学、中学，全龄段优质教育资源护航孩子成长：
- 幼儿园：杨浦区江湾幼儿园（公办一级，步行 300 米）、中福会幼儿园、延吉幼儿园；
- 小学：复旦科技园小学、复旦大学第二附属学校；
- 中学：复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学；
- 高校：复旦大学江湾校区、上海财经大学、同济大学环伺，人文氛围浓厚。
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2. 商业配套：五角场 + 社区商业，繁华与烟火兼顾
- 高端商圈：3 公里内覆盖五角场万达广场、合生汇、百联又一城，总商业体量超 40 万㎡，国际品牌、高端餐饮、IMAX 影院一应俱全；
- 日常消费：项目自带约 1.8 万㎡社区商业，步行 200 米达新江湾生活广场，精品超市、生鲜菜场、餐饮便利店全覆盖，满足日常采买需求。
3. 医疗配套：三甲医院环伺，为健康保驾护航
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15 分钟车程内可达长海医院（三甲综合）、上海市肺科医院（三甲专科），优质医疗资源近距离覆盖，日常体检、看病就医无需远行，为家人健康筑牢防线。
4. 生态配套：湿地氧吧，主城天然绿肺
紧邻24 万平方米原生湿地公园，社区双面环水，绿化覆盖率高达 60%，相当于把家安在城市氧吧中。茶余饭后可漫步湿地公园、亲水步道，享受远离喧嚣的自然静谧，这在上海主城区极为罕见。
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四、产品力：1.1 低密规制，新规洋房重新定义舒适
保利珺园以 1.1 超低容积率为基础，打造 “墅区里的洋房”，从社区规划、户型设计到园林打造，每一处都以高端改善标准严苛打磨。
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1. 社区规划：纯洋房社区，低密更纯粹9 栋 6 层洋房，无高层、无超高层，楼间距达 20-23 米，远超常规社区，保证每一户采光、通风、视野俱佳。全人车分流设计，地下车库直接入户，老人小孩社区内行走更安全，社区噪音、尾气污染大幅降低。
2. 户型亮点：新规洋房，空间零浪费本次推出的 105-140㎡洋房，是上海新规下的优化户型：
- 户型方正，南北通透，全明格局；
- 大面宽阳台、270° 观景飘窗，最大化收纳阳光与景观；
- 动静分区合理，卧室私密性强，公共空间开阔大气；
- 高得房率，相较于高层住宅，同等面积多享约 10%-15% 使用空间。
3. 园林与服务：东方美学园林 + 保利一级物业社区邀请全球顶级景观团队打造东方美学庄园园林，搭配 800 米亲水步道、下沉式会所（含泳池、健身房），休闲娱乐足不出社区。物业采用保利国家一级资质物业，提供 24 小时管家式服务，人脸识别门禁、智能梯控、新能源充电桩等智能设施全覆盖，守护业主居住安全与舒适度。
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五、开发商实力：双央企联袂，置业零风险
当下楼市，开发商实力直接决定交付保障与品质底线。保利珺园由保利发展 + 上海地产双强联手打造：
- 保利发展：世界 500 强央企，深耕地产 40 余年，上海高端住宅缔造者，资金实力雄厚，交付有保障；
- 上海地产：上海本土国企，深耕城市建设，深谙上海人居需求，资源配套优势显著。
两大央企全程把控规划、设计、施工、交付全流程，拒绝减配、拒绝延期，让业主买得放心、住得安心，这也是保利珺园区别于普通楼盘的核心优势。
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六、置业总结：上海主城改善，绕不开的保利珺园
对于追求居住品质的购房者而言，保利珺园集齐了核心地段、超低密度、优质户型、全维配套、央企保障五大核心优势：
- 想住低密社区，它是主城 15 年稀缺 1.1 容积率；
- 想兼顾通勤与生活，它近 10 号线、配套成熟；
- 想一步到位改善，它 105-140㎡全周期户型；
- 想资产保值增值，它新江湾城芯 + 央企精装，价值稳固。
在上海主城区高层遍地、低密难求的市场环境下，保利珺园 438 套洋房房源，注定是少数人的专属藏品。目前项目样板间已正式开放，房源火热预约中，由于案场实行严格预约制，不接受临时到访，所有客户需提前来电预约登记，方可安排专属置业顾问一对一接待、实地参观样板间与社区实景。
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