通州副中心神盘：中海· 玖樹满和（小窝返现5-12万），售楼处开放后，现场乌泱泱的，上周末一天就有2000多人抢着看房。
周日下午更是传言，要排队将近2个小时才能进场.....
消息出来后，群里好多小伙伴问，这盘为什么这么火阿？到底值不值得买？
今天给大家盘一盘！
过年前，刚刚实探过项目地块。经过实测后，预测玖樹满和开盘会开出4.8万到5万左右的价格，大户型可能单价稍微高点。
根据项目最小户型测算，也就是360万就能拿下75平三居。
如果是这个价格，那性价比非常高。
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为什么性价比高？还得仔细对比周边的新房和二手房：
地块是2025年11月27日由中海以12.48亿元竞得，住宅楼面价约2.29万元/㎡。
叠加建安、营销、财务成本，对于开发商来讲卖到5万左右，2.5-2.7万的价差是有一定利润的空间的。
北边一路之隔就是2015年左右的次新：K2玉兰湾。小区有人工湖，每栋楼前边都有水系，物业管理也不错。
小区最新的成交单价，只有4.12万/平，乍一看性价比还是不错的：
1月2日133平成交价是548万，单价4.12万/平，套内单价5.28万/平
1月15日成交一套91平的2居，12层388万，单价4.26万，套内5.47万
但是在实际测算中，我们不能忽略最重要的一个因素就是：得房率只有78%。
而玖树满和的户型，不管是120平米四居还是89平三居，实际使用面积比玉兰湾的套内都多12到13平，差出来一间卧室。
对比下来，套内均价比玉兰湾甚至还要低1000元/平。
对比其他新房，在通州几个核心板块，中海九棵树地块的成本优势也可以说是“降维打击”。
从2024-2025年的土拍数据来看，周边竞品的楼面价普遍在2.85万/㎡至 3.57万/㎡之间。
而玖樹满和仅为2.29万/㎡，是同板块内楼面价最低的项目。
尤其是地价比一公里外的云璟揽阅，便宜5000块/平。
所以，饭总团队推测，九棵树地块预计开盘均价能比竞品低约7000块/平。
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目前关于项目的一些消息已经出来了，地块节奏也是非常快，容积率2.2，规划了10-11层洋房和11-18层小高层两种产品形态。
从楼座图中可以看到，楼栋规划了两排，一共7栋楼（9个楼号），总房源约580套。
楼体呈“北高南低”排布，最大楼间距超40米，采光和通风都很棒。
社区规划了归家风雨连廊，东北侧的楼规划了首层架空，衔接园林+下沉庭院。
物业应该是中海自持的物业。
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主力户型面积段是75-121平的三至四居，对东部片区的刚需和刚改家庭都比较友好。
75平三居，一梯两户设计，南向7.2米面宽，得房率据说超93%。
89平三居，南向7.6米面宽，主卧转角窗，客厅4.2米显阔，得房率听说更高，目测超过94%。
102平的三居很方正，南向三面宽，南向采光面9.75米，得房率90%，采光通风佳。
121平的四居做了双套房设计，据说是项目得房率最高的户型，得房率飙99%，分布在楼王楼栋。
中海九棵树项目位于通州老城区核心区域，处在五环与六环之间，是成熟配套与生态宜居的黄金平衡点。
从位置上看，它东至九棵树中路，南至规划地块，西至规划一路，北至街坊一路。
交通方面，项目距离地铁1号线八通线九棵树站直线距离仅约600米，步行8-10分钟就能到地铁口。
30分钟就能直达国贸，对于在国贸上班的朋友来说，通勤简直不要太方便。
而且，规划中的S6号线还有望在此设站，未来交通会更便捷。
教育资源也很不错，地块西侧约900米处有通州第一实验小学，地块北侧直线约200米还有童梦童享幼儿园。
此外，地块西侧规划了36班九年一贯制学校，拟引进人大附或者潞河中学，要是真能引进，那教育配套直接跃升通州头部梯队。
项目向北直线600米范围内，有领展购物广场和阳光新生活广场，日常买菜、逛街、聚餐下楼就能解决。周边还有永盛超市、东郎文创园、贵友大厦等有。
医疗方面，西侧900米内有东直门医院通州院区，是三甲医院，能为家人健康保驾护航。2.5公里处还有潞河医院（三甲），5公里内有副中心医疗中心，医疗资源充足。
生态环境，地块南侧正对13.7公顷的通州云景公园，南排楼栋住户基本是 “推窗即见公园”，6000株乔木形成天然氧吧。
PM2.5浓度都比其他地方低15-20%。
规划的学校尚未确定具体引进情况，存在一定的不确定性，学区划片也可能会有动态调整，这一点需要关注。
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综合来说，这个项目比较适合在国贸、通州等地工作的刚需人群。像75平的三居，总价低、上车容易，
对于刚参加工作不久，预算有限但又想有个自己小家的年轻人来说，是个不错的选择。
另外，对于看重交通便利性，希望通勤时间较短，同时又喜欢成熟生活配套，想要享受便捷购物、休闲娱乐的人群，中海九棵树项目都是值得考虑的。
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