大家帮2026年北京市场的第2篇推送
一边是存量承压下的去化博弈，一边是优质新项目的虎视眈眈。
昌平新房的市场格局，正在经历深刻变化。
包哥统计，截至3月1日昌平在售新房项目，剩余存量达到8718套，剩余库存面积112.63万平，未完成100%网签的项目有54个，而单个项目剩余存量在100套以上的还有19个。
再加上2026年3月份，3大新房项目将几乎同时入市，累计给昌平新房市场再增加2386套存量。
还有2026入市的地块，已确定的两块地的住宅建筑面积已经超过15.5万平。
2026年昌平新房主力项目分布图
包哥做了下粗略计算，不算还未入市地块，2026春节过后，昌平新房市场将有1.1万套新房待去化。
而近三年，因为楼市整体的低迷状态，昌平新房年度成交量也一直在下滑，从2023年6690套的成交高位，下滑至2024年的4660套，再下滑至2025年的3939套。
2025年北京各区新房成交数据
如果用2025年的成交速度来推算2026年，昌平目前的1.1万套新房存量，按3939套年度成交来算，需要大概2.8年，如果按照328套月均成交，则需要去化将近34个月的时间。
这样的去化速度推算，确实和正常1年-1年半/12个月-18个月的“正常”健康去化周期有差异，也能直接说明当前市场供需失衡的核心特征。
作为承接海淀、朝阳外溢需求的核心板块，昌平新房市场成为2026年北京楼市的重要观察窗口。
不同于过往“刚需扎堆、闭眼上车”的热度，如今的昌平新房市场，一边是存量承压下的去化博弈，一边是优质新项目的集中入市，市场格局正在发生深刻变化。
尽管整体市场承压，但2026年开年的昌平新房市场依然有亮点可循。
虽然从大的区域看，产品新房基本上都分布在昌平南。但从具体的板块分布来看，存量新房项目主要集中在昌平中部的南邵、新城东区、高教园、朱辛庄、生命谷等区域，而东小口、能源谷东区、歇甲等核心板块因区位优势，存量压力相对较小。
2026年昌平新房板块分布图
从板块分布图中，我们也能清晰看到，昌平东南区把边的能源谷东区、歇甲、东小口三个板块属于昌平少数“不卷”的板块。
因为能源谷东区未来城星寰时代、歇甲国贤府PARK、东小口龍樾海序，都属于各自区域内“唯一”的核心新盘，再加上他们各自又都有“人无我有”的核心优势，所以包哥预测他们能为2026年的产品新房市场开个好头。
昌平开年三大项目位置图
首先，能源谷东区未来科学城置业打造的未来城·星寰时代，赢在现状。
星寰时代项目的周边配套，堪称北京“最成熟的1平方公里”，核心在于产业、交通、教育、商业、生态五大核心配套全部实景兑现、无规划等待期，且能级极高、密度极强，是北京少有的 “先有成熟城市，后建住宅” 的板块。
星寰时代项目周边配套示意图
星寰时代所在的未来科学城东区核心区，汇集10余家央企下属200余家分支机构及科研单位，距离号称“万亿科创金轴”的地铁17号线未来科学城站，直线距离400米，直线1.5公里范围内被约500万方自然生态公园环绕。
还有，以项目为核心周边约1公里范围内汇集北京十一未来城学校、北师大实验小学等多所顶尖学校，涵盖幼儿园至高中（15年学制）成熟教育体系，同频西海教育资源。
商业方面，保利未来大都汇10万方商业预计今年开业，北京最大山姆会员店距离项目直线仅2公里，去年底已营业。
单从现状配套成熟度来讲，未来城星寰时代确实优势非常明显。
具体的项目规划上，星寰时代规划15栋住宅楼，共647套房，产品面积段为75-125㎡三居、四居，主打高效功能布局，总价段在400万-700万。
未来城星寰时代户型分布图
同时项目还打造“十分热爱”社区，配套活力球场、社区图书馆、共享办公、四点半学堂等，兼顾居住舒适度与成长赋能需求，实现“公园归家、全龄适配”的生活场景。
刚刚，包哥还拿到了项目最终版本的户型图↓↓↓
其次，歇甲板块的中建智地与未来科学城联合打造的国贤府PARK，赢在规划硬核。
这个“硬核”，不仅是项目所在歇甲板块规划的硬核，更是对中建智地两大成熟产品IP合体的硬核。
首先，国贤府PARK所在的昌平歇甲板块是一个新兴板块，定位为北京首个“先规划后开发”的城市级湖岛综合体样板，命名为歇甲湾，目标是打造国际级的生活湾区。
歇甲湾规划图
歇甲被清河与温榆河水系环抱，形成边界清晰、相对独立的半岛状楔形地块。两河夹一板的格局，决定了歇甲正成长为依托创新经济的人居高地。
按照规划，板块内将涵盖滨湖商业、知名学府、文化场馆、体育场馆、城市会客厅、TOD综合体等涵盖居住、商业、教育、体育、休闲全功能的国际级湾区综合体。
歇甲板块现状方面，不仅有温榆河公园、清河、温榆河等自然生态资源，国贤府PARK距离已经开通的地铁17号线与18号线天通苑东站约700米，17号线串联南北，3站速抵望京，18号线9站直达上地软件园，双地铁加持，通勤优势显著。未来，还规划了R6号线，未来将实现三轨交汇。
同时，17号线、18号线又串联起朝阳、海淀、昌平最重要的产业区，而歇甲正处于这些产业区的黄金十字轴。
17、18号线线路图及连接产业区
可以说歇甲湾凭借其独特的地理区位优势，在加上中建智地与未来科学城丰富的造城经验，还有项目的超前规划，未来上限会非常高，甚至可以冲一冲具备影响力的国际湾区。
而产品层面，我们从国贤府PARK的名字就能看出，中建智地将其运营非常成功的“国贤府”和“PARK”两大IP做了结合，计划在歇甲湾打造国贤府系标杆之作。
项目规划18栋11-18层小高层和洋房，共计832户，户型主打77㎡-144㎡三居、四居，实际使用率达到90%—97%。
样板间还没出，先看看户型图吧↓↓↓
最后是东小口板块的北京城建打造的龍樾海序，赢在区位。
龍樾海序所在的东小口板块，是海淀、朝阳、昌平三区交界核心，虽然行政属昌平，但区位近海淀。尤其龍樾海序东边紧挨着海淀，直线距北五环约 3 公里，是海淀北延第一站、朝阳外溢承接区。
龍樾海序周边几乎“零距离”环绕海淀西三旗6 大重点产业园区，产业规模约100万㎡，已集聚南方电网、抖音集团等900余家高能级企业。
龍樾海序周边产业集群
龍樾海序也拥有高能级地铁线路配套。
项目距13号线东小口地铁站（建设中）约900米，步行可至，3站望京西、4站西二旗。串联中关村核心创新区与望京高端产业集群；距8号线霍营站直线约2公里，可快速通达中轴延线地标与全城核心商圈。
龍樾海序周边地铁情况
此外，项目距离西三旗万象汇直线只有600米，周边还被奥林匹克森林公园、东小口森林公园等六座城市级公园环伺，商业自然生态氛围浓厚。
三区交界核心，产业能级强大，现状配套成熟，龍樾海序也算是昌平少有“含着金汤匙”出生的项目。
产品规划方面，北京城建将自己的高端产品系“龍樾系”落地龍樾海序，而且项目打出“西三旗终于有了自己的好房子”口号。
确实，龍樾海序入市之前，东小口板块的房子还都是限竞房时代的产品，它的好房子属性，目前具备板块内的唯一性。
龍樾海序项目亮点
龍樾海序规划了5栋5-11F洋房、7栋18F小高层，共计907户，户型覆盖70㎡-140㎡，总价400万起，800万可拿下改善大户型，性价比突出。
目前来看，龍樾海序产品定位清晰，凭借“近海淀、低门槛、高性价比”的优势，将会是2026年昌平刚需市场的核心竞争力项目之一。
梳理2026年昌平新房市场的现状不难发现，曾经“得房率为王”的单一竞争逻辑，正在被多维度、高品质的竞争格局取代。
回顾限竞房时代，昌平的万橡悦府、奥森one等项目，即便得房率不高、产品力有限，也能凭借区位优势实现热销；2023年大华启宸府开盘一个月网签接近300套，成交均价顶着销售指导价。
彼时的市场，刚需群体的核心诉求是“买得起、住得下”，得房率、总价等基础指标成为购房决策的核心依据。
但如今，随着昌平新房存量攀升、供应持续增加，以及购房群体需求的升级，市场竞争已从“基础维度”转向“高阶维度”，厮杀更为激烈。
一方面，刚需群体不再只关注得房率和总价，而是更看重通勤效率、周边配套、社区品质和居住舒适度——龍樾海序的区位优势、未来城星寰时代的科创赋能与全配套、国贤府PARK的生态与改善属性，都是超越得房率的核心竞争力，精准击中不同群体的需求痛点。
另一方面，开发商的竞争逻辑也发生了根本转变，不再局限于“做产品”，而是转向“做生活”——从社区规划、园林设计、户型创新，到配套落地、物业服务、成长赋能，每一个环节都成为竞争的关键点。
国贤府PARK的双湖景观和产品力优势、未来城星寰时代的“十分热爱”社区生态、龍樾海序的细节设计与品质兑现，都是开发商打造差异化优势的体现，旨在通过全方位的价值输出，赢得购房群体的认可。
综上，我们再回到开头的昌平2026年新房市场的总结：
一边是存量承压下的去化博弈，一边是优质新项目的虎视眈眈。
优质项目确实优质，存量项目也确实承压，但他们共同面临的确实是一个几近“冰冻”的市场，怎么更好地活下去是彼此都需要共同面对的难题。
愿即将入市的新房都能一炮而红，愿存量新房能找到突破口。
以上。
个人观点 仅供参考
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