南通这里，第五代住宅来了！|住宅|别墅|南通市|户型|洋房|滨水|舒缓雅居新篇章

容积率1.01-1.04！

墅类、洋房、小高全业态

南通城芯、宝月湖畔，

终于要迎来一座全新低密抬板社区！

近日，山水比德发布了南通市区R25015地块项目规划。

项目择址南通宝月湖畔，总建筑面积约30万平方米，依托地块L型半包围状的优质水系资源与成熟的滨水绿化带，致力打造城芯稀缺的高端亲水低密住区。

在地块天赋异禀的L型水系围合下，规划通过“开湖置岛” 的手法，将地块内部梳理为多个独立的岛屿单元，在繁华城芯开辟一处“岛隐凡尘外，居停画图间”的野奢之境。

在规划结构层面，设计遵循“外岛成景、内岛聚核”的景观逻辑，让建筑布局与自然脉络紧密咬合。

景观以“岛间栖屿”为主题，打造一轴一芯一环八园。

外部五座岛屿依托水系形成“一岛一境”的独立组团，每一座岛屿都有其景观意境与空间氛围；而内部三座核心岛屿则在交汇区域凝聚成中央聚合景观节点。

这种结构使得人在穿行于社区之时，能够自然体验到从公共滨水带过渡到半私密组团、再抵达核心景观区的空间节奏，步移景异之间，生活的边界被悄然消融。

而在建筑层面，其立面以“游艇”为设计媒介，提取流畅的线条与灵动的弧面作为统一的设计语言，与此前创新区热销的和园有着相似的观感。

此外，在产品布局与动线设计上，将私密性与景观价值MAX化作为核心考量，将别墅产品布局于沿主要湖面的核心景观带，私享一线湖景；叠墅产品规划于次要景观廊道两侧；洋房沿道路有序排布，平衡便捷与静谧；高层则选址于日照影响最小的北侧区域及内部水系南侧，不仅不遮挡周边日照，更利用建筑间的开阔空间打造滨水公共景观带。

根据此前发布的招标公告显示，R25015地块规划打造叠墅、联排别墅、4-6层洋房及7-11层小高层的全系列产品。

值得一提的是，项目将打造架空车库及夹层，也就是目前在一线城市备受推崇的“抬板社区”。

抬板社区即将整个社区的地坪整体抬高，在下方形成整层架空空间，用于停车、公共服务和社区活动等。在天津、杭州、上海、广州等城市，这种设计已经颇为流行，被业内成为第五代住宅。

●具体方案设计要求

一、设计理念

建筑风格要求充分表达产品意境，营造国企品质路线，符合崇川国投集团企业特性。“以人为本”多角度、多层次体现人性化住宅设计，打造现代住宅以及优质户型，认真推敲建筑细部设计节点，创造出高品质的产品。

注重地块优质景观资源特性，重点围绕市北高新环河景观水系资源，为居民提供亲近自然、健康生活的住宅社区，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

本项目为改善型高品质住宅，需达到《南通市区改善型住宅评价细则（试行）》中认定为改善型住宅（≥80 分）的评分要求。

二、产品设计

1.户配面积比：

户型面积以改善型户型为主，满足高端客户改善需求，需充分考虑增加户型附加值，从市场竞争角度考虑，有效控制销售总价规模，减小市场风险和目标客户总价敏感度，帮助项目完成快速去化。具体配比由设计单位分析市场后自定。

2.户型设计原则：

（1）品质应高于周边竞品楼盘，功能布局合理；

（2）针对南通当地建筑定制化政策，考虑户型定制、装修定制等可能性；

（3）户型设计应考虑设计增加附加值，在兼顾各层面消费者的同时，结合现代优质住宅，创造市场亮点和品质点；

（4）户型设计考虑目标消费者注重的功能及通风采光，采用大开间、窄进深的布局（考虑当地习俗建筑朝向、朝南卧室以及日照时间）；

（5）户型不少于3开间朝南，通过附加值运用可以提供使用功能多变空间，户型空间方整，可分可合的大空间布局满足客户多样化户型需求；

（6）住宅层高在满足规划条件、规范以及改善型住宅要求的基础上尽量做高，洋房层高原则上不低于3.15米，叠墅、别墅层高不低于3.3米；

（7）户内通往卧室、起居室（厅）的过道宽度不应小于1.1米；

（8）充分考虑各类新材料及新技术的应用，提升客户的居住体验；

（9）考虑参照南通新规，合理利用架空平台层作为停车空间，并优化交通流线；

3.外立面风格

外立面设计感强，采用石材、金属板、保温一体板等富有质感的材料，建筑色彩与周边环境相协调。应做出立面材料分格图、立面展开图及材料图示标注。

4.前期售楼处、会所、示范区

打造售楼处良好展示界面、沿街立面效果，确定会所方案，尽量减少后期改建成本。售楼处需充分考虑归家大堂尺度、提高客户归家尊贵感。合理设置中心庭院，适当考虑设置如健身房、雪茄吧、私宴厅等高级会所功能。

示范区原则上考虑为永久使用，同时考虑销售展示效果和后期物业使用，保证大区景观延续性；示范区需考虑架空层与景观空间无界融合，以及多功能使用空间展示；尽可能做到无雨归家动线展示；实体多户型展示。

5.汽车库设计

（1）汽车库入口处考虑设置具有仪式感的空间，并结合景观设计整体考虑；

（2）汽车库坡道装饰完成后净高不低于2.6米，坡度应满足跑车等豪车行驶需求；

（3）汽车库行车道装天花考虑高档材质吊顶装饰、完成后净高不低于2.6米，停车区考虑精装吊顶、完成后净高不低于2.4米；

（4）车库入户大堂考虑自然采光；

（5）如设置地下室时，应充分利用采光天井及下沉庭院提升整体亮度，具体设置区域包括但不限于汽车库、坡道、会所、入户大堂、储藏室等；

（6）按照规划规范配置停车位（含充电桩车位）数量。停车位尺寸：宽度不应小于2.5m，长度不应小于5.3m。并结合建筑形态考虑超长小汽车停车位，尺寸不小于2.6m*5.5m，数量不小于配建要求数量的20%；

（7）地下车库设置整体智能除湿系统，合理设置除湿机，预留电源并考虑排水方式；

（8）人防、机动车库与非机动车停车区、设备功能间及其他功能区域布置合理，综合考虑设置一处自助洗车区域，优化布置垃圾收集、储物间等附属空间；

三、配套及景观设计要求

1、配套及景观绿化设计内容包含：

1.1 红线范围内所有景观绿化设计，其中绿地率不得低于30%，设置公共绿地不超过2处，总用地面积不小于4500平方米，公共绿地至少有三分之一的面积在标准的建筑日照阴影线之外；

1.2 示范区（业主共享空间、售楼处周边）景观绿化设计；

1.3 别墅、叠墅样板间庭院景观绿化设计；

1.4 其他零星景观绿化设计。包含但不限于地块内所有综合管线（方案及施工图）、景观绿化、小区道路、桥梁（如有）、围堰（如有）、景观园路、硬质铺装、围墙（含临时围挡具体做法及画面方案）、挡土墙、门头、院墙、车库雨棚、风雨连廊、景亭、雕塑小品、室外软装、地面构筑物的景观包装、景观专业强弱电、雨污水、雨水回用系统（结合景观）、景观灌溉给水系统、景观照明（含路灯）及相关辅助配套设施等。

2、设计要求：

2.1 绿地率应在满足规划条件规定的基础上提高不少于3%(3 个百分点)，集中绿地面积不应小于1.1㎡/人，乔、灌、草搭配合理、错落有致，控制常绿与落叶植物比例，确保冬季景观不凋敝，符合“园林式居住区”标准；

2.2 因地制宜实施屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化：形成多层次、立体化的绿化景观效果；

2.3 应融入地方特色元素，通过在重要节点盆栽、精品盆景等方式，提升小区景观品质；

2.4 整体景观以常绿植物与落叶乔木相结合，合理搭配，确保整体景观的层次感分明，各节气、颜色的绿化结合，不同季节有不同的景观。

2.5 满足地块规划设计要点相关要求，根据规划要点设置体育活动场地，其中包含公共健康互动区、儿童娱乐区等，满足各年龄段人群需求。

2.6 配合相关咨询服务单位，设计需满足绿建二星住宅户外景观要求。

2.7 功能性需求考虑人性化设计，着重考虑后期物业运营及业主户外相关功能需求细节，如物业垃圾清运动线、业主收发快递、领取外卖线路等。

四、智能化设计

1.视频监控全覆盖公共区域（出入口、楼道、电梯、停车场等），支持人脸识别、行为分析，单元门支持刷卡、人脸、手机NFC开锁，访客可远程授权，电梯联动控制，业主直达楼层；

2.户内设置燃气、水浸报警系统和智能家居系统，预留智能化电源及点位，预留网关后期业主接入其他智能设备；

3.环境监测：实时监测PM2.5、噪声、温湿度，数据公示。