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出品|中访网

审核|李晓燕

3月1日，宝龙商业（09909.HK）发布管理层变更公告，原行政总裁徐猛辞任，由39岁的蔡尔超接任。这一人事调整在商业地产与资本市场引发关注，并非简单的高管更替，而是企业在行业深度调整期，结合自身发展阶段、战略安全与长期价值作出的理性选择。从引入外部职业经理人探索变革，到启用内部成长、兼具专业能力与家族信任的“自己人”掌舵，宝龙商业正在完成一次从试错到笃定、从求变到固本的治理升级，为穿越周期、守护核心资产筑牢根基。

2025年初，龙湖系资深经理人徐猛空降宝龙商业，曾被视作公司引入头部运营经验、推动体系化升级的重要尝试。彼时行业处于深度调整阶段，宝龙商业希望借助外部成熟打法，优化运营标准、提升资产效率，应对市场挑战。徐猛拥有丰富的商业项目操盘经验，在华东区域运营管理经验突出，宝龙商业以五年合约与市场化薪酬予以聘任，体现出开放包容的治理心态。在其任职的13个月里，公司经营保持稳健，并未出现重大波动，为后续平稳交接创造了良好条件。可以说，“徐猛试验”是宝龙商业在职业化、体系化道路上的一次积极探索，既吸收了行业先进经验，也清晰认知到不同企业文化、战略诉求下的适配性问题，为后续人才选用与治理优化积累了宝贵经验。

此次接任的蔡尔超，是宝龙体系内成长起来的少壮派代表，更是兼具实战能力与战略信任的核心人选。39岁的蔡尔超自2016年底加入宝龙，近十年时间里深耕地产开发、业务重整、TOD商业策划等核心领域，历任重要岗位，熟悉公司业务逻辑、组织文化与区域布局。在担任厦门宝龙地产总经理期间，他主导多个重大商业项目落地，具备从投资、建设到运营的全链条实操能力，是经过一线检验的实战型管理者。与此同时，蔡尔超拥有外部创业经历，具备市场化视野与经营思维，并非单纯的内部管理者。这种“内部老兵+外部视野+家族信任”的复合特质，恰好契合当前宝龙商业的战略需求：既能高效执行集团决策，又能独立操盘经营；既能守住基本盘，又能推动精细化运营。

从行业背景与企业现实来看，此次换帅是宝龙商业在关键节点的主动选择，具备充分的合理性与必要性。当前商业地产行业仍处于存量竞争、提质增效的阶段，消费复苏节奏平缓，行业分化持续加剧。对宝龙而言，商业板块不仅是独立上市平台，更是集团稳健经营的“现金牛”与“压舱石”。2025年上半年数据显示，宝龙商业实现营业收入13亿元，归母净利润1.83亿元，经营性现金流同比大增52.8%至2.22亿元，展现出强劲的经营韧性。公司在管商业项目97个，在管面积1106万平方米，长三角项目占比70%，整体出租率91.8%，商业收缴率98.7%，运营指标稳中有升。在行业整体承压的环境下，稳住经营、保障现金流、守护核心资产，成为第一要务。

与此同时，宝龙地产正处于境内外债务重组的关键阶段，稳定核心资产、保障战略协同至关重要。不久前，宝龙地产将所持宝龙商业25%股份转让至许氏家族控制的平台，既缓解流动性压力，又强化对优质资产的控制权，防范股权稀释风险。在这一背景下，由高度认同家族战略、具备绝对信任基础的内部高管执掌商业板块，能够最大限度保障经营稳定，确保商业平台与集团整体战略同频共振，在重组关键期杜绝风险、守住底线。这并非简单的“家族化回归”，而是特殊时期保障资产安全、维护股东利益的理性安排，体现出管理层的责任与担当。

当然，市场上也存在对家族治理模式的担忧，认为可能影响专业化、市场化进程。客观来看，任何治理模式都没有绝对优劣，只有适配与否。宝龙商业的选择，并非否定职业经理人制度，而是在特定周期、特定战略目标下的最优解。蔡尔超拥有近十年内部经验与市场化创业背景，既懂企业又懂市场，能够将家族信任优势转化为决策效率优势，减少内部磨合成本，快速落地经营举措。短期来看，其核心任务清晰明确：稳住经营基本面、持续优化出租率与收缴率、保障现金流安全、全力配合集团债务重组。长期而言，随着行业回暖与集团回归稳健，宝龙商业仍可在稳定基础上，继续吸纳外部人才、完善治理结构，走出一条“家族控股+专业运营+市场化机制”的混合治理道路。

此次人事调整，也折射出民营商业地产企业的共同成长逻辑：在高速扩张期追求规模与创新，在深度调整期追求稳健与安全；在开放试错中吸收经验，在认清自我后坚守本心。宝龙商业过去一年多的尝试，证明了企业拥抱变革的诚意；此次启用内部人才，则彰显了守牢底线的定力。在行业寒冬未完全褪去、存量竞争白热化的环境下，稳定就是最大的竞争力，安全就是最好的发展。对股东、合作伙伴与员工而言，一个决策高效、经营稳健、现金流安全的宝龙商业，远比追求激进变革、暗藏风险的平台更具价值。

未来，蔡尔超上任后，宝龙商业将进入战略守成与精细运营并重的新阶段。依托长三角核心布局、优质项目储备与稳健现金流，公司有望继续保持运营韧性，夯实行业地位。在确保安全与稳定的前提下，进一步优化资产结构、提升运营效率、探索消费新场景，为长期发展积蓄动能。而此次治理模式的调整，也将为行业提供有益参考：在周期面前，企业不必拘泥于单一治理标签，而应因时制宜、因势而变，把稳定经营、守护价值、保障长期发展作为核心目标。

从引入外部力量求变，到选择内部人才固本，宝龙商业的指挥棒交接，是一次基于现实的理性回归，更是一场面向未来的战略布局。在信任与专业的双重加持下，在稳定与创新的动态平衡中，宝龙商业有望穿越行业周期，实现稳健经营与可持续发展，为股东创造持续价值，为行业贡献民营商业地产企业的破局智慧。