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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
不看不知道，看了吓一跳！
安置房，竟成了温州楼市成交的重要主力之一。
据市房地产学会发布的信息称，2025年温州全市住宅（含商品房、二手房及法拍房等）成交共85059套。
该数据尽管不如2020-2021年的高峰，但自2022年以来一直稳定在8万多套，可见温州住宅成交量比较稳定，并未萎缩。
来源：市房地产学会
但市场结构却有大变化，商品房的占比已降至约23%，其中二手房成交量反超一手房成为市场主力。
在二手房成交中，安置房成交了26054套，占市场总量超过30%。
来源：市房地产学会
由于商品房曝光度更高，商品房成交总量的萎缩，尤其是一些刚需商品房难卖，让不少人觉得楼市依旧很低迷。
其实，结合数据来看就会发现，二手房，尤其是安置房，抢走了大批刚需商品房的客户。
在去年温州市区二手房成交榜前20名中，成交量较大的小区，基本是以近年交付的次新商品房、安置房为主。
其中，在安置房（含商品房混合小区）中，仅源盛嘉园1组团，去年就成交了125套。还有香开万里、玉锦麟、鹿城中心、德政嘉园、铂金湾、瓯鹿幸福里等，也都分别成交了60-90套不等。
来源：市房协&中指研究院《2025年温州楼市白皮书》
至于其他热销的二手次新商品房，包括滨江上品、君悦339、美的旭辉城、未来城壹号等投资客较多的小区，去年交割异常活跃。
再次证明了去年二手房市场大量次新商品房、安置房的低价挂牌，吸引了大批商品房客户。
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从以上数据可以看出，这些安置房，对商品房市场造成了严重分流。
同时，从现实中看，放弃一手商品房、购买二手房的购房者，确实越来越多。
毕竟，现在这些安置房的价格真的很低，降到了他们的心理预期，吸引了他们入场买房，填补了因楼市下跌而观望、离场的购买力。
比如市民A先生因存款有限，面对上百万甚至数百万的商品房，一直望而却步，导致儿子一直没有婚房。
不久前，他用不到60万元，在状元横街买了套建筑面积约70m²的房子。虽然小了点，但好歹是电梯房，解决了儿子的婚房问题。
住“老破小”楼梯房的市民B先生，一直想住电梯房，但总价想控制在百万元左右，以前只能去滨海、瓯江口、林里，他又不愿意住到那些地方去。
去年，他只用不到百万元总价，就在蒲州买了套全新安置房。他不仅住上了电梯房，还能享受吾悦广场及富春未来社区带来的便利。
还有，如家住汤家桥的C先生，自己住得很宽敞了。看着周边安置房这么便宜，也买了套小户型，把原本还在郊县的父母接来住，照顾他的孩子。
这套安置房，首付不到30万元，剩下的用公积金，完全没压力。
而类似这样的案例，数不胜数。
不少市民，终于买得起婚房了，不用去买“老破小”了。
不少老人，终于住上了电梯房，不用走楼梯了。
不少外来人口，终于在温州安家了，甚至地段、学区都不差，生活很便利。
而这些安置房，不再是当年那样以低品质著称了，甚至还能跟得住一些商品房。
当价格足够低，产品并没有那么差，还是会激活一批购房者入市。
至于安置房小区的业主习惯、物业管理、公区维护、小区知名度等问题，在价格面前，都不再成为问题，能够接受，愿意妥协。
某种程度上，这些安置房，在一定程度上，起到了保障房的作用。
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当然，凡事都有利弊。
便宜的二手安置房，确实解决了不少温州市民及外来人口的居住问题。
但是，这些安置房，对近几年的温州楼市，乃至其他方面，都造成了很大的伤害。
据去年市住建局发布的消息称，过去5年，温州市区累计完成109个行政村整村改造，高标准建成安置房24万余套。
这24万余套安置房，还仅仅指5年内、城中村改造的安置房，加上其他安置房，这批安置房实际数量只会更多。
如此规模庞大的安置房，造成了温州市区普通住房过剩，大量安置房在市场上挂牌出售，其中包括一些急卖房源，价格非常低。
当安置房以低价吸走了商品房的客户，商品房也只能跟着降价。
就这样，过去几年温州市区房价跌得非常厉害，造成了一系列负面影响。
尽管低价吸引了一波购房者，但跌跌不休的房价，加剧了不少购房者的观望情绪，导致始终不敢下手。
当手头的二手房卖不掉，卖不起价格，让很多想改善的居民换不起房，从而抑制了改善购房需求，影响了改善型商品房的销售。
当温州市区房价跌得比郊县更厉害，还吓跑了一些郊县购房者，让他们放弃了前来温州市区购房、定居的计划，转向他们的县城甚至外地。
当居民资产普遍缩水，现金为王成为新观念，花钱自然变得节制，造成了消费降级。
一部分人消费少了，意味着另一部分人收入也少了，最终影响投资、就业。
而这一切，都不利于社会经济正常运行，最终影响的是整座城市的所有人。
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可以看出，低价的安置房确实解决了一部分民生问题，但过量的安置房又对经济发展造成了伤害。
既然已经过剩，那么接下来，温州真的有必要停止建设安置房了。
对于现有的库存安置房，应想尽一切办法推动去化。
比如，在推动都市更新、以旧换新时，是否可以把二手房纳入其中？让包括安置房在内的二手房早日去化，让想改善居住的让换得起房。
当上海开始启动收购二手房用于保障房，温州那些尚在国企手中的安置房，也可直接用于保障房，而非继续投向市场、争夺客户、压低房价。
一些具有学区优势的二手安置房，可有针对性地面向相邻郊县居民，吸引他们前来购房，用于子女入学。
当然，商品房、二手房的去化，本质上仍有赖城市吸引力、竞争力的提升。
但是在此之前，为了尽快推动楼市筑底企稳，面对这过量的安置房，温州仍有必要探索更多方法，推动一二手房住房去化。
当楼市真正筑底企稳后，信心才会回来，二手房挂牌量自然会减少，观望中的购房者就敢于出手，楼市就能逐步回到正常的环境、氛围之中。
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