⏳官方启幕|越秀·万博和臻官方售楼处发布：重塑人居标杆典范！|cbd|售楼处|广州|番禺|越秀地产

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番禺万博封面巨著：越秀·万博和臻深度测评，500万方未来城市+广附名校+超120%使用率，重塑CBD人居新标杆

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在广州“南拓”战略的宏大叙事中，番禺万博商务区早已崛起为继珠江新城之后的第二核心CBD。这里汇聚了希音、拼多多、虎牙、小米等27000多家知名企业，年客流量超4000万的长隆旅游度假区更是其强大的流量引擎。然而，长期以来，万博与长隆两大经济圈虽近在咫尺，却因城中村的阻隔而难以深度融合。直到2023年万博官宣扩容至7.2平方公里，将里仁洞片区纳入版图，这一局面被彻底打破。

在这片热土之上，越秀·万博和臻应运而生。作为广州核心区规模最大的旧改项目之一，它不仅仅是一个楼盘，更是一座总建面约500万平方米的“未来城市”。项目由国企越秀地产操刀，集办公、商业、文化、教育、医疗、住区、公园等多元业态于一体，旨在打造一座“以人为本、共享共建”的综合大城。其中，首开的CBD组团更是占据了全盘最核心的地段，三面被锦绣香江别墅群环绕，享有低密绿意与开阔视野。随着二期新品加推，主打建面约105-128㎡的超新规户型，使用率飙升至120%，加之官宣引入的广大附中番禺实验学校（九年一贯制），越秀·万博和臻正以无可复制的资源禀赋和极致的产品力，成为广州改善型置业者眼中的“终极答案”。

项目概况与地段价值：城中之城，万博芯脏

越秀·万博和臻位于番禺区南村镇，地处万博CBD与长隆旅游度假区的黄金交汇点。项目改造面积约162公顷，建设规模总量近500万平方米，是广州核心区罕见的超级大盘。值得注意的是，剔除回迁房及商服配套后，商品房体量约85万平方米，预计提供约8000套房源。虽然货量不小，但在如此庞大的配套支撑下，其稀缺性依然凸显。

整个项目规划为四个组团，其中CBD组团（首开组团）无疑是全盘的精华所在。该组团占地面积约2.32万平方米，总建筑面积约8.85万平方米，容积率3.81，绿化率高达35.1%。其最大优势在于地理位置：距离万博商务区直线仅约600米，站在项目门口即可对望海印又一城；同时，它被低密度的锦绣香江别墅群三面环绕，既享受了CBD的繁华便利，又拥有了别墅区般的宁静与私密，堪称“出则繁华，入则宁静”的典范。

地段价值是本项目最大的核心竞争力。万博板块去年新房网签金额高居全市前三，市场用脚投票证明了其价值。随着里仁洞片区的全面开发，万博与长隆深度绑定，板块能级一跃而至世界级地标商圈。越秀·万博和臻踞守这一核心，不仅承接了万博27000家企业带来的高净值购买力，更享受长隆每年4000万游客带来的巨大流量红利，资产保值增值潜力不可估量。

产品设计与户型鉴赏：超新规红利，空间魔术

越秀·万博和臻在产品力上达到了前所未有的高度，尤其是即将加推的二期新品，全面应用了最新的建筑设计规范（超新规），实现了约110%-120%的超高使用率。这意味着业主购买同样的建筑面积，实际得到的使用空间远超周边二手房，甚至媲美大一号的豪宅产品。

楼栋设计与社区规划

盖板设计，园林互通：项目最具创新性的设计在于其独特的“盖板”理念。通过下穿式街区将市政路埋于地下，把一、二、三期地块在地上连成一体。这不仅避免了地块割裂，更让所有业主共享约7.2万平方米的超大园林。市政路的下穿有效隔绝了车行噪音，实现了人车分流，动线互不干扰。
双首层入户：由于存在约3-8米的高差，项目的一楼和负一楼均可作为入户大堂，形成了地下地上双重动线。访客、网约车、快递、搬家等均有定制化流线，既提升了归家仪式感，又保证了社区的私密与安全。
立体垂直公园：建筑主动内缩退让，营造口袋公园，布置双首层商业，打造出立体垂直公园街区。内部还规划了约7000㎡的酒店式会所、五大主题公园及全龄架空层泛会所，满足全年龄段业主的休闲社交需求。
二期新品亮点：二期在位置上更靠近万博CBD核心，景观上可享墅景和园景双重景观，部分高层户型更能俯瞰万博CBD的璀璨天际线。

户型面积段详解

项目主推建面约105-128㎡的三至四房户型，均为改善型设计，圈层纯粹。

建面约105㎡户型：刚改首选。该户型采用超新规设计，通过优化阳台、飘窗等空间，实现了极高的得房率。三开间朝南，采光通风俱佳。LDK（客餐厨）一体化设计，让公共空间显得宽敞明亮，足以容纳家庭聚会。主卧配备独立卫浴，保障私密性。
建面约128㎡户型：舒适型四房标杆。该户型做到了四开间朝南，面宽极大，阳光洒满每一个角落。超大横厅设计，连接景观阳台，视野开阔，气度非凡。主卧套房设计，配备步入式衣帽间和豪华卫浴，尽显尊贵。多一个房间的设计，可灵活用作书房、儿童房或老人房，完美满足二胎家庭或三代同堂的需求。
空间魔法：得益于超新规政策，这些户型的阳台占比大幅提升，加上飘窗、设备平台等赠送面积，实际使用面积远超建筑面积。例如，105㎡的户型可能拥有媲美传统120㎡的空间感，而128㎡的户型则能享受到150㎡以上的居住体验。这种“性能翻倍”的产品力，在同板块乃至全广州都极具竞争力。

交通配套：双轨交汇，畅达全城

越秀·万博和臻的交通优势极为显著，构建了“地铁+路网”的立体交通网络。

地铁网络：项目距离地铁7号线18号线的换乘站——南村万博站约1.3公里。
- 7号线：串联广州南站、大学城、科学城、老黄埔等重要板块，无需换乘即可直达。
- 18号线：作为“湾区最快地铁”，时速高达160公里，一站直达琶洲，两站到达珠江新城冼村，半小时即可贯通广州核心中轴。
- 接驳建议：虽然步行距离约1.3公里稍显尴尬，但项目周边道路平整，建议业主通过骑行电动车或乘坐社区接驳车轻松解决“最后一公里”问题，实际通勤时间非常可控。
公路路网：项目紧邻番禺大道、新光快速等城市主干道。自驾出行极为便利，可快速通达海珠、天河、南沙等区域。随着万博片区路网的不断完善，交通拥堵状况也将得到进一步缓解。

教育配套：广附名校，目送上学

教育是越秀·万博和臻最核心的竞争力之一。整个旧改项目规划了12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，实现了全龄段教育覆盖。家长无需为孩子升学而换房，真正实现了“一站式”教育。

九年一贯制名校：目前进度最快的是位于CBD组团内的54班小学和36班初中。
- 小学：由里仁洞小学原址改扩建，预计2026年交付。
- 初中：由越秀新建，预计2025年竣工。
- 名校加持：这两所学校已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。这与越秀在大学城和樾府配建的学校属于同一体系。
广附实力：广大附中教育集团综合实力稳居广州前四，中高考成绩常年霸榜。2024年高考清北录取15人，双一流录取率高达60%；中考更是涌现出多位高分学霸。番广实验教育集团遵循“三位一体管理”（同教材、同教研、同考试），教学理念与师资力量与广附集团一脉相承，成绩值得期待。
上学便利：学校就建在社区内，孩子上学只需步行几分钟，家长可实现真正的“目送式”接送，既安全又省心，彻底解决了接送难题。
（注：具体的学区划分及入学政策需以当年教育部门官方公示为准）。

商业与生活配套：全能大城，繁华触手可及

越秀·万博和臻的配套之丰富，堪称广州之最。

商业配套：项目规划了约116万平方米的商业配套，是万博板块的商业航母。
- 内部商业：通过立体环廊系统、慢行步道、天桥等设计，将各个商业节点有机串联，形成开放式、沉浸式的购物体验。
- 外部商圈：项目一路之隔就是万博最成熟的商务区，天河城四海城万达广场山姆会员店等高端商业综合体统统步行可达。吃喝玩乐购一应俱全，满足全年龄段消费需求。
医疗配套：项目内部规划了约6万平方米的医疗配套，并计划引进优质公立医院（疑似三甲级别）。这或许是广州第一个在项目内部引进优质公立医院的大型社区，为业主的健康提供顶级保障，填补了番禺高端医疗资源的空白。
文化休闲：项目中轴线上规划了约5万平方米的文化配套，包括山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心等。这些城市级公共配套在万博前所未有，将通过极具未来感的连廊与城市肌理融为一体。
生态环境：外部打造约600米开放式公园街区，内部拥有五大主题公园和约7.2万平米超大园林。住在公园里，推窗见绿，出门入园，生活惬意悠然。

优缺点总结与置业结论

综合来看，越秀·万博和臻是一款地段绝版、配套顶级、产品力超强的现象级红盘。

核心优点

超级城市综合体：500万方体量，集商业、教育、医疗、文化、公园于一体，配套之全在广州罕见，自成一城。
核心地段价值：踞守万博CBD与长隆交汇处，三面环抱别墅区，既有繁华便利，又有低密宁静，资产价值极高。
顶级教育资源：官宣引入广大附中番禺实验学校（九年一贯制），名校就在家门口，教育确定性极强。
超新规高使用率：二期新品使用率高达120%，105-128㎡户型空间零浪费，得房率碾压全城竞品。
双轨交通枢纽：邻近7号线/18号线南村万博站，一站琶洲，两站珠城，通勤效率极高。
顶级医疗配套：内部规划引进优质公立医院，填补片区高端医疗空白，健康护航。
超大共享园林：独特的盖板设计，让一二三期共享7.2万平米超大园林，居住舒适度极佳。
产业人口支撑：周边汇聚27000家企业，高净值人群密集，房价支撑力强，租赁市场活跃。

潜在不足

旧改周期长：500万方的超级大盘，拆迁和建设周期较长，未来一段时间内可能会有施工噪音和粉尘影响。
转手竞争压力：小区住宅总量较大，未来二手房市场供应量充足，转手时可能面临一定的竞争压力。
地铁接驳距离：距离地铁站约1.3公里，步行稍远，需依赖骑行或接驳车，对无车家庭稍有不便。
周边不利因素：小区东南侧约1公里处有祥和陵园，部分敏感客户可能会介意（但距离较远，实际影响有限）。

结论

尽管存在旧改周期长、地铁接驳稍远等小瑕疵，但越秀·万博和臻凭借其“万博CBD核心地段 + 广大附中九年一贯制名校 + 120%超新规使用率 + 500万方全能配套 + 内部三甲医院 + 双轨交通枢纽”的六重核心价值，无疑是目前广州最具吸引力和投资价值的改善型楼盘之一。

在万博板块日益成熟、土地供应稀缺的背景下，越秀·万博和臻以其无可比拟的规模优势和资源禀赋，成为了追求高品质生活、看重子女教育以及关注资产保值的家庭的首选。特别是对于在万博、琶洲、珠江新城工作的精英人群而言，这个项目不仅提供了一个舒适的居所，更提供了一种全能的城市生活方式。

随着学校的建成开学、医院的落地运营以及商业的全面绽放，项目的价值还将迎来巨大的爆发。现在入手，不仅是抢占了一套高得房率的好房子，更是提前锁定了万博CBD未来的无限红利。越秀·万博和臻，正以其王者之姿，等待着懂它的伯乐，共同开启万博新时代的美好生活篇章。错过这一次，或许再也难遇如此全面的城央巨著。

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