根据龙湖集团2026年3月6日发布的业绩预告，2025年公司房地产开发业务出现了严重亏损，但通过运营及服务业务的强劲表现，公司整体仍保持了盈利。以下是详细情况：
一、核心亏损情况
2025年全年业绩预告显示：
• 公司拥有人应占核心亏损预计介于人民币15.0亿元至20.0亿元，主要原因是房地产市场延续调整态势，量价压力下导致开发业务的结算收入下降，结算毛利率进一步降低。
• 尽管开发业务亏损，但公司预计2025年度公司拥有人应占溢利约10亿元，主要得益于经营性业务的强劲增长。
二、开发业务具体表现
1. 销售大幅下滑
• 2025年全年合同销售额：631.6亿元，同比下降37.54%，为2017年以来首次跌破千亿。
• 2025年上半年销售：合同销售金额350亿元，同比下降32%；销售面积261万平方米，同比下降28%。
• 区域分布：西部地区182.4亿元、环渤海区域152.1亿元、长三角区域171.7亿元、华中区域57.4亿元、华南区域68.0亿元。
2. 毛利率急剧恶化
• 2025年上半年开发业务结算毛利率：仅0.2%，同比大幅下降。
• 历史对比：相比2023年的11%和2022年的18%，2025年开发业务毛利率大幅下滑。
• 开发业务分部溢利：2025年上半年亏损11.8亿元。
3. 投资策略审慎
• 2025年上半年新增土地：仅在贵阳、重庆、上海、苏州四个城市获取4幅土地，新增土地储备建筑面积24.9万平方米，同比下降57%。
• 管理层态度：当前把财务安全放在首位，保债务安全、保交楼的重要性优于新增投资。
三、运营及服务业务的支撑作用
1. 收入持续增长
• 2025年全年经营性收入：约267.7亿元（含税约285.4亿元），创历史新高。
◦ 运营收入约141.9亿元（含税约151.9亿元）
◦ 服务收入约125.8亿元（含税约133.5亿元）
• 2025年上半年表现：运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入22.6%。
2. 盈利能力强劲
• 2025年上半年运营业务毛利率：高达77.7%。
• 服务业务毛利率：约30%。
• 核心净利润贡献：2025年上半年运营及服务业务贡献核心净利润约40亿元，有效抵消了开发业务的亏损。
3. 业务规模扩张
• 商业运营：2025年新增运营13座购物中心，覆盖全国26座城市。
• 长租公寓：冠寓累计开业12.7万间房源，整体出租率95.6%。
• 物业管理：龙湖智创生活管理面积超4亿平方米。
四、财务健康状况
1. 债务管理成效显著
• 有息负债规模：截至2025年上半年降至1698亿元，较2024年底减少65亿元。
• 融资成本：平均融资成本为3.58%，较2024年下降42个基点，创历史新低。
• 债务期限：平均合同借贷年期延长至10.95年。
2. 偿债能力稳健
• 2025年偿债高峰：公司偿还负债超过600亿元。
• 现金状况：截至2025年上半年持有现金447亿元，其中非受限现金293亿元。
• 短期偿债能力：非受限现金短债比为1.14，三条红线保持绿档。
• 境内信用债余额：截至2026年3月初仅剩约33亿元。
3. 经营性现金流
• 连续三年为正：自2022年中以来，公司已连续实现含资本性支出的经营性现金流为正。
• 三年累计压降负债：自2022年中至2025年中，累计压降有息负债约425亿元。
五、行业背景与转型策略
1. 行业深度调整
• 市场环境：2025年全国商品房成交规模仍保持两位数降幅，预计全年销售金额8.4万亿元。
• 行业普遍亏损：截至2025年8月，共有74家房企发布2025年上半年业绩预告，预计出现亏损的公司有46家，占比超过六成。
2. 龙湖的转型路径
• 从开发商向运营商转型：公司明确表示将推动业务模式转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新。
• 战略重心转移：龙湖集团董事会主席陈序平表示：“这几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道基本上撑起了整个集团利润的盘面。”
• 未来负债目标：计划未来将总负债规模稳定在1000亿元左右。
3. 市场地位保持
• 行业排名：2025年销售额630.5亿元，位居行业第14位，是TOP15房企中仅存的两家民企之一（另一家为滨江集团）。
• 城市布局优势：在全国5个城市入围当地市场前三，7个城市位居前五，14个城市进入前十。
六、分析师观点与展望
1. 机构评价
• 摩根士丹利：预计2025年至2027年开发业务将分别录得逾60亿元、约50亿元及逾20亿元人民币亏损，因公司采取灵活定价策略以加速出清亏损库存。
• 穆迪：认为不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性，龙湖在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。
• 华泰证券：看好龙湖商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能。
2. 未来展望
• 开发业务恢复：预计完全消化现有旧库存仍需2至3年时间。
• 经营性业务增长：2025年商业航道预计实现10%以上增长，2026-2027年每年新开业约10个商业项目。
• 债务压力缓解：2025年是偿债高峰，2026年和2027年偿还额度均在200亿元左右，未来偿债压力将显著减轻。
总结
龙湖集团2025年房地产开发业务的巨亏反映了当前房地产行业深度调整的整体态势。在销售大幅下滑、毛利率急剧恶化的背景下，公司通过审慎的投资策略、严格的债务管理和多元化的业务布局成功应对了行业寒冬。
关键转折点在于公司从传统高杠杆、高周转的开发模式，向以高质量经营性现金流为驱动的新发展模式转型。运营及服务业务不仅提供了稳定的现金流和利润来源，更成为公司穿越周期的“压舱石”。
尽管开发业务面临挑战，但龙湖通过连续三年实现正向经营性现金流、持续压降负债规模、优化债务结构等措施，保持了财务韧性和整体盈利，在行业深度调整期展现了较强的生存能力和转型决心。
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