——北京热销盘【 海开上地 0702地块】——
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北京年终收官王炸土拍诞生了，它就是12月23日海淀新王炸地块—上地的0702街区组合。这块地也是今年倒数第二宗宅地。这块地在12月23日就是今天竞价出让，由海开、北京建工两家市属国企竞争，最终海开以84.56亿拍下，溢价率0.4%。这块地为啥这么受关注呢？
第一：区位价值—强产业支撑，和年初红盘功德寺双子一样都是紧邻中关村软件园，腾讯、百度、联想等万亿级企业环伺。更重要是南侧捆绑的多功能用地将打造专属人工智能产业园。
第二：书包价值—强书包支撑，上地本身就是比较均衡的区域，无坑校，在海淀也是排前面的，紧邻101中学十二年一贯制学校（预计2028年开学），作为海淀六小强之一，这块价值不用说。
第三：配套价值—比功德寺距离现状地铁清河站更近一些，最近的地块直线距离800多米，地铁快线R5线也在规划中。地块自身规划有容积率3.8的自持商业综合体，1公里范围内有华联Mall。
下面我们聊聊产品和售价
这宗组合用地重磅到什么程度呢？除了位于“宇宙中心”海淀上地，以及海淀历史第二高的84.22亿元起拍价，更重要的是，《预申请公告》明确要求，本出让宗地在正式公告阶段设置竞买资格预审环节，竞买人须通过北京市海淀区人民政府资格预审。换言之，在入围资格上，企业光是“土豪”还不够，需要符合海淀气质。
最终，海开以84.56亿元竞得，地块包含三宗地HD00-0702-18、24、23地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，溢价率0.4％，楼面价约6.96万元/㎡。预计销售指导价10.5万/㎡左右（计算过程这里就不赘述了）。容积率2.2，30米控高。
住宅：18、24地块起始总价 64.54亿元（33.58+30.96），住宅建面9.5万㎡，起始楼面价= 64.54亿÷9.5万㎡≈6.93万元/㎡
商业：23地块起始价19.69亿元，商业建面13.23万㎡，起始楼面价= 19.69亿÷13.23万㎡≈1.49万元/㎡
溢价0.4%，住宅经营楼面价6.96万/㎡，预计销售指导价10.5/㎡左右。
竞品对比：功德寺地块的楼面价是71061元/㎡（绿城001地块）和71574元/㎡（越秀002地块）。两宗地都是2024年11月5日成交的，溢价率15%，销售指导价10.5万/㎡（可浮动8%），属于海淀区“限地价限房价”的最后一批地块。
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