房价从435万跌至96.8万，学位房已成中产噩梦
今天不聊广州，专门说说深圳的楼市。如果说其他楼盘的涨跌像坐公交，有升有降还算平稳，那深圳八卦岭宿舍的行情，就是一场没系安全带的过山车，起伏之剧烈，让人胆战心惊。
这个建于上世纪80年代的老宿舍区，密密麻麻排布着49栋楼，户型多是二三十平米的小单间，房子老旧、采光昏暗，不少窗户常年紧闭，自住体验格外憋屈。可就是这样一个毫无居住吸引力的地方，两三年前却上演了一场让人瞠目结舌的房价神话。
时间回到2021年，这里一套28㎡的小户型，居然卖出了435万的天价，折算下来每平米单价超过15万。要知道，2018年这里的房价还在每平米5万左右徘徊，短短两三年时间直接涨了两倍，涨幅比深圳不少正规豪宅还要疯狂。
这波暴涨的底气从何而来？说白了，全是靠一个个预期撑起来的。先是2019年，建设荔园小学东校区的消息传出，学校就在宿舍区旁边，“学区房”三个字像一剂猛药，瞬间点燃了市场热情。紧接着2020年，旧改拆迁的风声传遍全城，不少人盘算着买下小房子坐等拆迁，幻想一赔一甚至一赔多，轻松实现暴富。
旧改的热度还没褪去，同年7月又迎来重磅消息，官方宣布将在周边新建荔园实验中学，由名校荔园集团承办。小学加初中的双名校配置落地，名校预期叠加拆迁幻想，一套组合拳直接把福田这片老破小，推成了楼市炒作的热门高地。再加上这里户型极小，总价门槛低，特别适合炒房资金快进快出，各路资金蜂拥而至，其中不少人加足杠杆，只想赚一波快钱。
可世事往往如此，一心想着赚快钱，就大概率要挨最狠的打。潮水退去的速度，比所有人预想的都要快。最先破灭的是旧改梦，盼了又盼，最终等来官方明确表态，不搞大规模棚改，只做老旧小区翻新，无非是修缮外立面、整改管线，一夜暴富的幻想彻底破碎。
随后名校光环也逐渐褪色，教育均衡化成为大趋势，集团化办学遍地开花，名校分校的稀缺性和含金量大不如前。支撑房价暴涨的两大核心支柱，接连轰然倒塌。更致命的是，这片区域房源体量极大，仅八卦岭宿舍就有近8000户，再加上周边同类小区，同质化小户型房源数不胜数。
当初进场买房的人，七成以上都不是为了自住，纯粹是投机炒作。市场风向一转，所有人都想着抢先跑路，你挂300万，我就挂280万，着急变现的人250万也愿意出手。一时间市场上只有抛盘没有接盘，房价像断了线的风筝一路狂跌，根本拦不住。
就在不久前，这里一套30㎡左右的一居室，成交价直接跌到了96.8万元，单价仅剩3.1万每平。从巅峰时的每平米十五六万，跌到如今3万出头，这样的跌幅在深圳楼市里几乎找不到第二例。别的片区降价是打折，八卦岭宿舍的下跌，直接是腰斩再腰斩。当年高位入场的炒房客，真正体会到了眼见他起高楼，眼见他楼塌了的滋味。
回看八卦岭宿舍这场戏剧性的大起大落，堪称房价泡沫从膨胀到破裂的经典缩影。如今全国房价普遍下跌，跌幅大多在30%到60%之间，整体规律是中心区跌幅小、郊区跌幅大，大城市跌幅小、小城市跌幅小，前期涨幅小的跌得少，前期疯涨的跌得惨。
而跌幅达到七成的房子，主要集中在三类。第一类是潜力新区+海量房源+高峰炒作，典型代表就是武汉光谷新区。光谷新区仅二手房挂牌就达17000套，按比例推算整体房源不低于34万套。2017到2019年，武汉每年新房销量超30万套，光谷占比接近三分之一。无数投资客冲着产业、地铁预期入场，以为能轻松翻倍，可在天量供应量面前，再好的规划都失去了意义，片区内标杆楼盘从最高28000元/㎡，跌到如今七八千元。
第二类是老破小+名校炒作+海量供应，八卦岭宿舍就是最典型的例子。二十多平的小单间巅峰成交价400多万，如今百万不到，价格只剩不到三成。房子又老又破又小，连基本居住都憋屈，更是深圳跌幅最惨烈的楼盘。
第三类是劣质海景房+海量供应，代表是惠州碧桂园十里银滩和威海乳山海景房。碧桂园十里银滩开发十几期，建成7万多套房源，变成密密麻麻的钢筋水泥森林，项目密度高、品质差、配套不全，最贵时单价过万，如今核心片区仅三四千元，不到原价三成。乳山海景房巅峰时8000元/㎡，现在不到2000元，跌幅接近八成。
近些年出生人口持续下降，加上教师轮岗制度推行，很多人把学区房暴跌归咎于这两个因素。但事实并非如此，近几年不少城市的非学区房同样大幅降价，2024年出生率极低的上海，新房均价却连续上涨31个月。显然，把学区房降价归结为教师轮岗、出生人口下降，是明显的认知误区。
我们可以看看国外的例子，日本当年房价泡沫破裂，核心原因是上世纪80年代末央行强行加息、收紧银根，导致资产价格崩盘。日本房价下跌后，人口出生率依旧低迷，2023年东京总和生育率仅0.99，创下历史新低，可同年东京房价却创出新高。这足以说明，出生人口降低，挡不住核心城市房价上涨。
再看韩国，有学者曾预言韩国可能成为全球首个人口消失的国家，2023年韩国总和生育率仅0.72，首尔更是低至0.55，人口老龄化严重，65岁以上老人占比达19%。可韩国房价依旧随货币政策大幅波动。2020年韩国央行降息，房贷利率逼近低点，2021年韩国房价直接突破历史新高；随后韩国接连加息收紧货币，2022年房价应声下跌，区域跌幅19%到42%，平均跌幅30%。
通过日韩两个真实案例，我们能得出一个清晰的结论：房价本质是货币的外在表现。货币政策越宽松，房价上涨动力就越强；货币持续收紧，房价下跌空间就越大。这才是房价的真相，一座城市的资金越多，房价就越高，这是放之四海而皆准的规律。
房价涨跌，和学区炒作无关，和出生人口多少无关，它从来都是货币的影子。
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