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房市会不会企稳呢？2026年处在什么情况？

我们来看四个因素：

◎ 第一，供需因素。中国城市居民人均居住房面积41平方米，而在1978年是3.8平方米。三口之家只有10平方米的房子，这种情况是房子是不是刚需？

当人均达到41平方米，这就是欧洲发达国家的平均数，所以，今天的房子大概率来讲，已经属于改善型时期了，很多人都有房子，甚至有几套房子，房子的刚需时代，大概率已经结束了。

◎ 第二，城市因素。90年代末，很长一段时间，买房子这件事都是对的。2000年—2015年之前，你在任何城市买房子，都是对的。但在过去的五六年，发生了一些变化，一些城市的房子在涨，一些城市的房子在跌，甚至同一城市的不同区域，房价都不一样。

在过去的两年里，上海的一些市中心，某些区域房价可能还在涨，但是，如果在较偏远的区域，房价可能就是在跌了。所以不同城市发生了分化，同一城市的不同区域，也发生了分化。什么是好城市，什么是改善型住房，出现了分化。

◎ 第三，房价为什么在跌？是因为产业因素，“房住不炒”与民营企业出现了大规模的崩塌。

我有一个非常熟悉的企业：万科。万科最近陷入了非常大的危机。2018年的7月份，万科开半年会，写了一幅巨大的字：活下去。

但是郁亮的身体比他的嘴巴更诚实，但他在高喊活下去的时候，2018年到2022年的四年里，万科在全国疯狂拿地，花了5500亿。

他认为，一定会在未来的一两年内，把房子的那个绳子给松开来。但是很可惜，2022年到2024年政策没有宽松，对赌失败，认赌服输。这就是今天万科面临的景象，是产业因素。

◎ 第四，人口因素。现在出现了两个景象，一个是每年新生儿的出生率都创新低，去年890万，今年700多万，明年都不知道有多少人了，二是在过去的5年里，每年中国大学的毕业生数量都创新高。

现在你认为是会企稳还是不会企稳？从此以后，你所在的城市，房价会涨还是会跌，就取决于这四个因素。你认为我们的供需，有没有平衡？你认为你所在的城市是不是个好城市？有没有人愿意为改善型住房去买好房子？你认为我们的产业政策现在有没有见底，你认为人口增长因素还在不在？

当我们了解了这个历史，进行分析之后，你会非常理性的做出判断，而不是盲目的询问房价会涨会跌。