撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
亡羊补牢，为时未晚。
大概是在3月6日，北京规自委朝阳分局不动声色，更新了一版呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块的报规图。
两天前，它首次发布时，图纸很模糊，且越放大、越看不清，一些关键数据信息，只能靠盲猜。
针对这一点，花姐没客气，在《北京CBD豪宅，螺蛳壳里做道场》一文中指出来了。
图纸不清晰，这不符合报规图公示的规则。
好在，北京规自委和首开股份，都发现了这个BUG，并及时修正。
新图中的一些参数，一目了然。
首开呼家楼项目占地5300㎡，规划地上建面7588㎡。其中，住宅规划5508㎡，社区综合服务规划2080㎡。
尤其是9001住宅地块，占地只有2700平米。
麻雀虽小，须五脏俱全。
五脏怎么排列？十分考验设计师的功夫。
花姐读完图纸之后，发现设计师是花了心思的。
1、它只设计了1栋住宅楼，两个单元，地上11层、建筑高度35.9米，预计单层层高约3.2米；
2、用叠罗汉的手法，将街坊路用到极致；
3、大力做地下文章，地下负13.2米，预计地下有3层。
正所谓是：螺蛳壳里做道场。（咨询首开呼家楼项目，加花姐微信：louhuar007）
总共32套豪宅
呼家楼项目最大的悬念，是户型套数。
它的地上建面5508平米，11层，单层面积约500平米。两个单元，怎么分配这500平米呢？
从图纸上初看起来，好似有44套房，实则不然。
西单元只有一个电梯，西北角特意凹进去了，很有可能是一层一户，共计11套。
东单元有两个电梯，单层梯一户，但北面有两个红色箭头，东边的箭头，很有可能专门为东端户首层而设。
这个东端户很特别，从鸟瞰图南面的外立面看，没有内嵌式阳台，加上南面有“变配电箱”。
花姐推测，东端户首层可能是小区的物业用房或会所，约140平米。
关于有多少户，从它只有42个机动车停车位、68个非机动车停车位，也可以找到答案——它的户数最多不超过35套。
由于它身处CBD核心，车位配比超过1.2辆/户，是大概率的。
据此，花姐认为，呼家楼项目东单元有21套住宅，西单元共计11套，总计32套房。
145平米和210米空中豪宅
首开股份拿下呼家楼项目，大概率会打造成迷你顶级豪宅。
花姐推测，它有两款户型：西边单元两户，每户建面145平米；东边单元独门独户，每户210平米。
它的赠送手法，有两种：
1、南向内嵌式阳台，进深约1.2米，封闭，半赠送面积；
2、北向设备阳台，进深约1米，封闭，全赠送。
由于所处地段好，赠送面积收紧。
来看下两款户型的尺寸：
1、145平米户型：面宽约14米，进深约11米，南向三面宽、接近通面内嵌式阳台，北面赠送一个设备阳台（东边户多赠了一个），一梯一户；
2、210平米户型：面宽约16米，进深约14米，
南向四面宽、接近通面内嵌式阳台，北向赠送一个长约7米的设备阳台，一层一户。
它与东单元西户之间，北面特意做了凹进设计，目的是为了增加侧面的采光，打造成270度空中豪宅的视线。
另外，花姐发现它还有一个显著特点——每款户型在南向，都设有卫生间。
呼家楼项目的拿地楼面价5.88万元/㎡，扣除2080㎡社服配套后，住宅的实际楼面地价约8.1万元/平米。
据此推测，它的房价约11.5万元/平米，单套总价为1600万元至3000万元。
螺丝壳里做道场
呼家楼项目的报规图出得太慢，大概是图纸来回修改，拖慢了开发进程。
从这张图纸，花姐读出了设计师的不易，也读出了背后的心机。
通常情况下，一个楼盘，最基本的配置包括：配电室、室外运动场地、地上非机动车停车位、消防车道、回车场，还有车库出入口，人行出入口，等等。
只有一栋住宅楼的呼家楼项目，也不例外。尽管它很迷你，却很考验设计师的水准。
在它的平面图中，有两处无顶盖楼梯：一处在东北角紧挨街坊路；一处在西单元的正南方，中间通过一条人行通道，与外面马路相连。
通过鸟瞰图可明显看出，这两处无顶盖楼梯的具体形状。
显然，它们是通向地下的。呼家楼项目的地下，究竟藏着什么秘密呢？
这两处楼梯直通车库的概率很小，毕竟42个车位并不需要过大的面积。
花姐判断，很有可能是关于小区的其他配套设施，以及地下会所等其他设施。
在京城楼市，能这么规划，呼家楼项目尚属首次。
另外，在呼家楼项目2700平米住宅占地里，还有长约50米、宽8米的街坊路。
这条街坊路约400平米，导致可建住宅的地块，仅剩2300平米，实际容积率从2.04升至2.4。
设计师必然要在街坊路动脑筋，向其借力。
花姐发现，设计师在街坊路上叠罗汉了：
1、北面的街坊路，至少和消防扑救场地、消防回车场、消防车道、室外活动场地、住宅地下室范围线，都存在重叠，或交集；
2、由于车库出入口设在东北角，占用了消防扑救场地。因此，它在西边红线外，补了一块扑救场地。
但，是在红线外，这能通过审批？
最后，吐槽一下，设计师没有标出楼间距数字也就算了，连四面现状住宅的高度，也省略了。
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