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作者|深水财经社 何离
“售楼处被挤爆”“中介忙到脚不沾地”“笋盘秒没、业主反价”……
进入2026年3月，打开手机财经版面、刷到房产中介的朋友圈，铺天盖地都是楼市“小阳春”爆发的消息，“楼市回暖”“全面复苏”的声音不绝于耳，甚至有网友调侃：“前阵子还在劝人别买房，现在连看房都要排队了。”
楼市真的是彻底“起死回生”了吗？
拨开媒体渲染的火爆迷雾，翻看官方发布的核心数据，对比往年同期的真实表现，我们会发现：这场看似轰轰烈烈的“小阳春”，力度似乎并不如我们想象那么强。
尤其是除了北京、上海两大一线城市外，广州、成都、南京等重点核心城市，今年前两个月的成交数据其实比去年同期还要下滑。
毕竟，三四月份历来都是全年楼市成交的“黄金窗口期”，春节后积压的需求集中释放、房企集中推盘、政策密集发力，月度环比数据出现大幅上涨本就是常态。
判断楼市是否真的复苏，不能只被短期的热闹冲昏头脑，更要理性审视支撑楼市复苏的底层逻辑。
金三银四的成色如何，才是检验楼市复苏持续性的关键标尺。
刷屏的“火爆”，到底有多热闹？
近期的楼市热度，确实肉眼可见，各类权威媒体和机构的数据，都在印证着这场“小阳春”的到来。
重庆市住建委发布的最新数据显示，全市房地产实现“开门红”，春节后商品住房成交量同比增长7.27%，成交价格同比增长0.3%。
在北京，据《新京报》3月4日报道，2026年1—2月，北京市二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年同期平均网签规模（2.1万套）两千余套。
即便2月受9天春节长假影响，二手房网签量环比下降46.1%至8130套，但横向对比历史数据，这一成交量仍优于2024年（6332套）和2022年（8260套）的春节月份。
上海的表现同样亮眼，据中原房产监测，3月7日上海二手房单日成交1324套，创2026年年内新高，时隔315天再次突破1300套大关，3月前8天累计成交超6700套，新政发力后，周末成交直接翻倍，核心区改善型房源供需紧张，议价空间持续收窄。
除了北上，广州、成都、南京的“热度”也被反复提及。
广州方面，据《新快报》报道，3月以来，广州二手房单日网签稳定在400套以上，贝壳单平台一个周末就能卖出近1000套房。
成都则延续了成交规模全国领先的态势，据环球网报道，2026年前2月成都新房成交113.3万㎡，断层拿下全国50城第一，二手房成交也同步爆发，3月前7日二手房成交超4000套，日均570+套。
南京的热度更是堪称“长三角标杆”。
据网易新闻报道，3月8日南京二手房成交402套，创近一年单日新高，3月2—8日一周成交1486套，环比上周上涨70.4%，近3个月二手房涨幅达16.4%，三项涨幅指标位居全国第一，贝壳签约中心满座，业主反价、惜售现象增多。
央行数据显示，本轮政策组合拳覆盖全国超百城，限制性政策全面优化，市场预期已从悲观转向稳定。
一时间，仿佛所有人都在说“楼市回来了”，但当我们褪去媒体的“滤镜”，用同比数据这把“标尺”去衡量，就会发现，这场火爆背后，藏着不少“水分”。
同比仍然下滑，暴露复苏“虚火”
判断楼市是否真的复苏，最关键的指标不是“环比涨了多少”，而是“同比怎么样”。
毕竟，环比数据受季节性因素影响极大——2月份受春节假期影响，成交本就处于全年低位，3月份春节结束，积压的需求集中释放，环比出现大幅上涨是正常现象，不能因此就判定“楼市爆发”。
而从同比数据来看，除了北京、上海两大一线城市实现同比增长外，广州、成都、南京这三个被媒体反复报道“火爆”的核心城市，今年前两个月的二手房成交数据，其实比去年同期还要下滑，所谓的“小阳春”，更多是“矮子里拔将军”的短期反弹。
由于今年和去年春节时间错位影响，我们以一二月份合计成交量来分析会更加科学。
我们先来看广州。据广州市住房和城乡建设局官方数据显示，2026年1—2月，广州二手住宅累计网签14479套，而2025年同期，这一数据为16327套，今年前两个月同比下降11.26%。
尽管广州官方强调，2026年2月的成交量仍为近五年同期次高水平，但不可否认的是，无论是单月还是累计，今年前两个月的成交表现，都不及去年同期。
再来看看成都。据成都住建公开信息，2026年1—2月，成都二手房共成交超3.03万套，而2025年同期，该口径下的成交数据为超3.47万套，今年同期比去年少了约4400套，同比下滑12.7%。
即便成都前两个月的成交规模位居全国重点城市前列，克而瑞数据显示其1—2月成交面积323.6万平方米，同比增长18%，但这一面积增长更多是因为套均面积上升，而非成交套数的真实增长，市场热度并未达到去年同期水平。
南京的情况同样不容乐观。据南京市住房保障和房产局、南京网上房地产发布的数据，2026年1月南京二手房成交7407套，2月成交5051套，1—2月合计成交12458套；而2025年1月南京二手房成交7847套，2月成交5401套，1—2月合计13248套，今年前两个月成交量比2025年同期少了790套，同比小幅下降5.96%。
尽管南京3月上旬的成交出现爆发式增长，单日成交创近一年新高，但前两个月的同比下滑，足以说明市场复苏的基础并不牢固，短期的火爆更多是政策刺激和需求积压后的集中释放，而非市场内生动力的体现。
为什么会出现“环比火爆、同比下滑”的反差？核心原因有两个。
一是去年同期的基数并不低，2025年1—2月，国内楼市正处于低基数复苏阶段，广州、成都、南京等城市的成交已经出现一轮反弹，今年同期要实现同比增长，难度本身就较大；
二是今年的“火爆”更多是“政策驱动”，而非“需求驱动”，随着首套房利率下调、首付比例降低、换房退税等政策的落地，一部分观望已久的刚需和改善需求集中入场，带动了短期成交上涨。
更值得注意的是，这三个城市的二手房存量压力依然巨大，进一步制约了复苏的持续性。
据贝壳、克而瑞、南京官方平台等权威口径数据显示，2026年2月，广州贝壳平台二手房挂牌约14万套，去化周期15个月；成都贝壳平台挂牌25.9万套，去化周期13.6个月；南京官方平台挂牌13.23万套，贝壳平台挂牌14.4万套，去化周期18个月，而合理的去化周期仅为6—12个月，三城的供给压力依然严重过剩。
金三银四，即将检验复苏成色
对于楼市而言，三四月份历来都是全年成交的“黄金期”，素有“金三银四”之称。
一方面，春节后返乡人员回流，刚需和改善需求集中释放；另一方面，房企会集中推盘，加大营销力度，政策端也会适时加码，带动市场热度上升。
因此，3月份的环比上涨，其实是楼市的“季节性常态”，不能作为判断复苏的核心依据。
真正能检验楼市复苏持续性的，是今年金三银四的成交表现，尤其是与往年同期的对比——如果3—4月的成交不仅环比上涨，还能实现同比正增长，并且价格能够稳步企稳，那么才能说明楼市的复苏具备持续性。
反之，如果只是环比上涨、同比依然下滑，或者价格出现反复，那么这场“小阳春”很可能只是“昙花一现”，难以改变楼市筑底的大趋势。
从目前的情况来看，金三银四的“成色”，仍存在诸多不确定性，主要受制于三个核心因素。
第一个因素，是需求的可持续性。当前的成交火爆，主要是积压需求的集中释放，这部分需求释放完毕后，后续的新增需求能否跟上，是关键。而新增需求的释放，核心取决于居民收入预期和就业形势。。
第二个因素，是库存压力的制约。正如前文所述，广州、成都、南京等核心城市的二手房存量依然处于历史高位，去化周期远超合理区间，供给过剩的格局并未改变。据安居客数据显示，2026年2月全国百城二手房挂牌量达238.15万套，虽环比下降5.62%，但同比仅微降0.02%，仍处于历史高位。
庞大的存量房源，会持续压制房价上涨，即便短期成交上涨，业主也难以普遍反价。
第三个因素，是政策的边际效应递减。自2025年底以来，楼市政策持续宽松，首套房利率、首付比例、换房退税等政策已经基本落地，后续进一步加码的空间有限。
此外，市场分化的格局也会进一步影响金三银四的成色。从目前的情况来看，无论是北京、上海，还是广州、成都、南京，楼市的火爆都集中在核心区、次新房，而远郊、老破小等房源，依然面临成交低迷、价格下行的压力。
以南京为例，主城鼓楼、建邺等区域的次新房一房难求，而远郊溧水、高淳等区域的二手房成交依然冷清；成都核心区锦江、武侯因新房库存不足，二手房需求相对坚挺，而郊区新城成交回落更明显，呈现“核心稳、外围弱”的K型分化。
这种分化格局，意味着即便金三银四整体成交有所上涨，也只是结构性的火爆，而很难出现全面复苏。
从目前的情况来看，答案显然是否定的。短期的“小阳春”值得期待，但真正的复苏，还需要时间的检验。
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