2026年，你买不买房？如果买，你打算买什么房？
有人在观望商品房，也有人在法拍市场打算对小众标的出手——法拍私宅。
近日，龙华一栋7层法拍私宅在法拍平台上成交，起拍价365.5万，你可能不会想到，它的成交价达到了1006.3万，溢价175.3%。
▲ 图源：阿里拍卖平台
成交价约1.32万/㎡！
38人抢着买、竞价212轮
简单说一下这栋私宅的情况：
房产位于龙华油松社区的水斗新围富豪新村，房地产证为深圳市房地产证绿本，靠近华为坂田园区。
建筑为多层结构，总楼层7层，建面约764.51㎡，户型为多室多厅。其中，
一层为一个大商铺，
二至五层每层有三套房，分别是：一套单间，一套一房一厅，一套二房一厅；
六层一套三房一厅，七楼一单间。
标的物现状显示，房屋已腾空，无租约，这对于法拍房来说是一个不小的加分项。
▲建筑现状|图源：阿里拍卖平台
这栋被俗称为“农民房”的私宅，吸引多达38人参与竞买，共出价212轮，最终成交价1006.3万元。
以建面764.51㎡来计算，这栋房子的成交单价约13163元/㎡。
事实上，深圳楼市进入冷静期的这几年，法拍市场上的私宅却出现小爆点。
在阿里拍卖平台上，今年2月宝安沙井沙四社区（蚝四社区）友谊路西四巷的1栋私宅，12人报名、156次出价，成交价586万，溢价约46.5%。
往前看，去年2月，龙岗坂田雪象社区花园新村1栋私宅，43人报名、215次出价，906.1万成交，溢价约150%。
2024年8月，龙岗横岗1栋4层私宅以约507万成交，29人报名、136次出价相比起拍价约186.2万，价格翻了2.7倍。
▲横岗法拍私宅的整体面貌
2021年还曾出现过沙井1栋私宅的价格从285万→1652万的记录，溢价约479%。
但并非所有法拍私宅都受欢迎。今年初上架的房源里，龙岗坪地、布吉也有因无人问津而流拍的标的。
法拍私宅为什么成为“香饽饽”？
高租金回报率和相对安全
为什么这类法拍私宅会这么火呢？
一般来说，拿下这栋多层私宅的买家，基本都是用来出租，图的是租金回报率。
以上述富豪新村这栋7层私宅为例，可供出租的房源有15套，包括1楼建面约121㎡的大商铺，2-7层的5套单间、4套一房一厅、4套两房一厅和1套三房一厅。
参考社交平台上网友发的富豪新村转租帖，单间的月租在900元左右，一房一厅可以租到1300-1800元/月（视乎装修情况），两房一厅约1600-2000元，精装后甚至可以租到2600元左右。约60㎡商铺的租金约5000元。
▲图源：社交平台上的转租帖
粗略计算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6万，再算上6楼精装修的三房一厅，收租大概能到2.9万，算下来租金回报率能到3.46%甚至更高。
▲ 上述私宅原用于自住的三房一厅 |图源：阿里拍 卖
可供对比的是，据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率约1.7%。
而据观察，深圳租金回报率超过3%的，大多是核心区核心地段的小户型公寓。
另一方面，法拍渠道为这类私宅提供了关键的“确权”背书。
众所周知，深圳对于所谓“农民房”交易的打击从未放松，包括禁止村委盖章见证、律师公证等。而与一般的交易相比，法拍私宅的产权确认不成问题，因此相对安全。
“针对绿本私宅，深圳用的是司法备注产权。”
广东华商律师事务所周争锋律师表示：“司法裁决备注就等于确权。只是因为登记条例绿本产权证，没有过户规则，那只能在登记中心的司法登记簿上备注一下这个事实。”
也因为没有过户流程，所以不需要缴纳交易税费。
“使用、出租、拆迁等，都没有问题。”周争锋律师说。
当然，如果与普通商品住宅相比，这类房源最大的问题在于流通性，由于无法办理新的产权证，这类房产“不能够再次出售或抵押”。
长持并从中获取稳定的租金，或许是这类房源的唯一用途。但真的要花超千万买下这样一栋楼，你觉得香吗？
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