北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想不通房价还有上涨的理由，就因为人口是必定下降的。两个人结婚只有生两个孩子才能平衡的延续，但现在就算生也是一个，还有大量不生的，甚至连婚都不结，将来人口顶多是现在的一半，将来谁买房子？房价怎么可能上涨？你也说商品价格是供需关系决定的，没有了需求，商品价格只能下跌。
A：
1、谁都知道人口的大趋势在可见未来是下跌的，但您也知道这是“将来”的事儿，现在就算您未雨绸缪，又能有什么意义啊？再者说了，我聊的是北京的房子，跟全国的趋势未必统一。
以日本为例，2008年他们就人口下降了，理论上房价应该继续降吧？但四年之后安倍上台后开始了大放水，东京等大城市房价也就开始上涨，这几年东京已经回到最高点还创了新高，请问人口+需求从哪儿来的啊？
很简单，银行发钞发出来的呗，通胀导致钱流入了部分家庭手中。他们没的可买，于是就推动了核心城市的不动产价格上涨，跟美国西欧一个德行。
2、另外逗个闷子吧。您说俩人结婚生一个孩子是普遍现象，甚至还有不生孩子不结婚的，这些我都同意。
但将来人口是现在一半就未必了，毕竟我家虽然生了个孩子，但我不是立刻就走，还想多活几年呢，您同意吗？那我家可就三口人延续了，我活着就需要住房子，我家孩子也需要房子，随着欲望的上涨还想住大房子，反正我家买的起，您允许吗？
那也就是说，现代人类不是生完了孩子就死的，能继续活几十年呢。现在就预测我们的死期，您是不是也太着急了？我劝您还是别着急吧，着急也没用，反正您也买不起北京的房子。
3、最后说两句，人口确实是需求的基础，但未必等同于需求。因为需求有三要素：资格+欲望+资金，三者缺一不可。中国人多了，但没多少人有北京买房的资格。北京人都有资格，但并不是所有人都想买房。想买房的有的是，比如您，但未必有买房的钱。所以您不是需求，您同意吗？
而如果不属于需求，那就算是再想要北京的房子，那也只能是归为“需要”，跟需求两码事儿，顶多是需求的备胎而已。
所谓备胎就是，我看见您想要北京的房子就放心了，毕竟是未来有可能的需求。像您这样想要北京房子但买不起的越多+叫的越响，我越踏实。
仅供参考。
二
Q:
我们是非京+积分落户，工作地点都在清河，孩子明年上学，请问是直接买海淀还是先买在回龙观，然后等落户后再转海淀？
目前看了新龙城三套房，第一套各项全优，就是贵，470万。第二套户型没问题，装修太差，450万。第三套一楼算硬伤是吧？400万，请问如何选择？
清河目前只看小区，还没有目标，请问哪个小区能兼顾学区与居住。三居南北通透即可，不要求房龄和电梯。请推荐
A：
1、昌平vs海淀，这外人怎么回答啊？还是先看不靠职住分的话哪年能落户吧。如果能确保6年内落户那就买海淀，小升初时反正也不吃亏。不能确保那就先买昌平的加分吧，落了户再说转学的事儿。否则在海淀花了不少的学区溢价，初中或中考时再没有北京户口，那不就白买了吗？
2、新龙城的三套，第三套装修怎么样？如果没有明显超出第一套，那这报价就肯定高了，和第二套的价差才10%多点儿，不划算，15%左右才合适。
一和二都是中间楼层吧？那评估这装修是否值20万呗，值就买第一套，不值就买第二套自己装。这没必要问别人，只能是自己评估。
3、是预算400多万要在清河兼顾学区与居住吗？三居南北通透，怎么也得90平左右，清河没这么便宜的好房子。
4、总之我感觉您的期望值有点儿高了，或者说是想达成的目标有点儿多，不太好都兼顾。还是先算清楚落户年限吧，然后再说房子。如果在海淀最好降低点儿要求，要不然就只能是捡漏儿了。
仅供参考。
三
Q:
我明年确保能落户，请问郊区的房子是必须落户后出手是吧？另外听说现在不让父母投靠了，请问具体政策？第三是具体房子问题，我们工作在东三环国贸，请问如果以800万预算，您建议买哪里？蓝堡国际是否算各项兼顾的？
A：
1、肯定得落户后出手啊。因为您已经办理了加分，那户口下来就必须落在登记了的房子里，然后才能卖房迁户。传说有提前卖房也能顺利落户的，但我只是听说，没见过实例。
2、没说不让父母投靠吧？只是收紧了名额，排队的时间长而已。具体政策我不知道，从来没关心过，只是听说现在都排到十年之后了，甚至有说20年的呢。具体的您要不问问官方，或者是那些代办机构，他们说的才权威。
3、800万要买各项兼顾的，都兼顾哪些方面啊？常规是自住+保值+流动性+学区，其他的您还有哪些主要需求的？
简单说吧，以现有预算，买到宜居的房子不难，但兼顾学区的不容易，或者说是溢价都不低。比如典型的北边白小+80的学区，溢价很高的。
另外是国贸附近的老公寓居多，蓝堡国际就算比较典型的。这种小区的优势是居住的性价比高，品质也相对高，但对应的2008年之后的价格走势都不太强，最好成绩就是不落后大盘。
4、所以看您的主要需求吧。最好是都列出来并排序，常规是能满足前一两个就很不错了，再想多兼顾的话在国贸板块就得增加预算了。
仅供参考。
四
Q:
我和先生都不是北京人，我户口山西，他户口辽宁，结婚时被房地产的火爆给感染了，冲动之下卖了老家的房子买了燕郊的，目前严重亏损中，跌幅接近一半。现在住的是昌平的公租房**园，孩子上学应该很方便，但房子非常小，小区环境也非常的不好，对孩子成长没好处，所以才有换房的想法。但因为收入低，卖掉房子也就拿回100多万，贷款的话最多5000，这已经是极限了。
两个问题，我们这套燕郊的应该卖掉吗？卖掉后以我们的预算能买好点儿学校的房子吗？最好能是兼顾自住的两居室。
A：
1、呵呵，别那么贬低人家公租房啊，邻居看到了多冒昧啊。
2、我不知道您具体是燕郊哪个小区，但既然是跌幅接近一半，那说明在当地不算多抗跌的。我要建议是如果不自住，那就先看出租是否划算。主要是看租金收益，同时看装修的怎么样？
如果是普通装修，租金收益率也不算低的话就先租着，甭太着急换房了。如果是装修的挺好，那出租有可能毁装修，租金收益就得计算刨去损失之后的收益了，不划算的话索性卖掉吧。
3、100多万的具体是多少啊？算150吧。月供5000的话对应100万左右，那就是买200多不超300万的，是这预算吧？
300万在北京买学区房，市区的话够呛，至少是几乎买不到两居室。通州、顺义和亦庄是有可能的，但也不敢保证非京籍能确保对口入学。
所以还是考虑好吧，郊区的学区房也是有溢价的，只是一般没有市区高而已。进入了对口学校就算值，但如果进不去，那这溢价可就白花了。
4、总之我没什么太多建议，主要是您家还没有北京户口，这学区房不好聊。所以只能是列出情况，您自家考虑一下吧。
仅供参考。
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