新一年本土国企注定霸榜了，近期最受关注的新盘，就是地处晋安二环内的左海紫阳隐翠。
海哥新一年的宣传稿，环南800-1500W，小柳3000W主力价位，复园路亿元级别墅。
原来我以为海哥是看到建发退场后，想接替阿发，后来发现错了，阿发在海哥面前也不够看。
下面就来先说一篇，海哥第一个灯塔紫阳隐翠，对于福州而言它不便宜，但是对于海哥后续的项目而言，它也就是起步型的灯塔。
项目情况
左海紫阳隐翠：备案名（紫阳隐翠公馆），地处：晋安区王庄街道大名城背后。
项目占地29亩，规划5栋2T2高层住宅，合计212套，户型：188端厅、188南厅、210平，精装交付，2028年底交房。
从户型占比来看，188，210平各占50%，这算是这几年国企已上市新盘里面，起步门槛最高的一个。
也正是因为这个产品面积，项目受到的关注或者说争议比较多。
从群友分享的早期过程稿里面，也出现过135-158平的规划，只不过要做6栋楼。
至于项目名，左海之前的改善产品都定位翠系，项目取名隐翠，最终采用的是紫系，然后这个紫又是来自紫阳。
看上去有一种，原来可能确实是打算做刚改的翠系，后来就拔高了产品，然后名字也不改了，顺应的取出了紫系。
顺应了那句话：世界就是一个草台班子
土拍情况
2024年7月1日，左海以底价8.04拿下宗地2024-26号晋安区原汉唐文化城地块，成交楼面价16038元/㎡。
土地面积：28.92亩；容积率：2.6（其中商业建筑面积不少于3000平方米，体育建筑面积不少于4000平方米）限高：80米
须配建体育用房4000平方米，由晋安区人民政府指定单位按照7474元/平方米回购。
分析：2024年的第二场土拍，左海以底价兜底了晋安汉唐文化城的地块，当时周边已经拍出了楼面价26592的建发灏云，楼面价18333的榕发锦珹大观。
对比而言，项目的楼面价不算高，加上地块体量不算大。
对于地块而言，由于存在配建回购，实际可售楼面价会略高一点，假如把体育用房的全部成本按照回购价持平，地价0，那可售楼面价是17429元/㎡。
从地块的地形来看，面宽大进深小，加上容积率2.6，整个的基础条件尚可。
主要劣势在于紧贴着大名城，周边也都是老旧社区，背后是大润发，没有什么出彩的景观资源。
最终房企把它定位成灯塔打造，也给出了很多标签，主要是几点：
1、福建省内首个宁静住宅铂金级
2、7000㎡会所，人均33㎡
3、温泉入户，对标6.5W+建发紫宸
4、立体的社区打造，三层造景
5、精装配置、社区、外立面配置
这里面的点整体来说，还是挺充分，但是如果对于高改而言，个人依旧觉得差点意思。
首先是宁静住宅，这点对于居住而言，无可厚非是加分项。
不过查询资料，2022年就有绿发操盘的项目获取，绿发（鲁能）自己就是标准的参与者。
对于高改而言这点谈不上是过多的加分项。
接着是会所，7000㎡里面包含了4000㎡的回购体育用房，虽然群友分享左海租下来了，只不过未来如何运营、是否对外等都是顾虑，这个用户的出入口在项目大门两侧，也对以后的进出存在影响。
至于温泉，本来与紫宸一起，现在环南的国贸也宣传有温泉，国贸起步才130起步，主力户型是143平，稀缺性也不高。
至于三层造景，由于地块要配建商业，项目全部住宅一层是底商，无法在一层做架空设计，顺应此前的新规，底商二层做架空不计容，把二层做成了架空层，然后原来可以做露台赠送的地方，没有了2层住宅，就设计成小区园林。
结果最新的新规，又出了抬板社区，项目没赶上，一个底商、体育用房、紧邻大名城的小区，做成抬板社区，可能更匹配，奈何没赶上。
左海也有类似的参考案例，在闽北CBD的左海光年park，虽然不是住宅，但是已经接近抬板社区的demo。
最后的精装、外立面，目前左海项目最高，外立面玻璃+铝板堆满。
综上，项目给出这个产品段，全部的卖点都集中在产品力上，算是给后续的灯塔产品体现打个样。
户型分析
189平(端厅)：四房两厅三卫，2T2，电梯没有合并，有一定私密性，但是高层略影响出行，有利有弊。
三开间朝南，主卧尺寸阔绰，主卫空间堪称奢侈，此外有入户800库，开窗基本拉满，还搭配了弧形设计。
缺点：北侧两间尺寸一般，厨房的面宽过窄，餐客厅一体，餐厅对着公卫，对比目前新盘的端厅是L型采光，项目的南向采光面过小，从玄关到餐厅，预计都偏暗，客厅电视墙被两个卧室隔断。
189平（南厅）：四房两厅三卫，2T2，非常主流的布局，四开间朝南，主卧L型转角窗，次卧做了生活阳台，其中一个客卫是暗卫，市场常见，主卧的尺寸相比于端厅有所减少，整体而言不会有大问题的户型，也没有太多亮点。
210平：四房两厅三卫，2T2，189平南厅的升级版，多了800库，客卫也不是暗卫，还多了一个保姆房+北向小阳台。
缺点还是设计相对平庸，厨房尺寸偏小，保姆没有独立进出设计，除了主卧，剩余三房空间相对普通，如果从南北对流来看，户型也谈不上完全的对流。
综上，项目的户型设计，南厅的户型基本都采用了市场主流布局，端厅稍显特殊，不过户数也不多，只不过在主打产品的表现上，这种面积段，没有看到过于亮眼的户型表现，不做落地窗全做飘窗赠送，但是整体的得房率也不算凸出，稍显遗憾。
区位情况
项目位于晋安区二环内，距离地铁2号线350米，晋安湖1.1公里，世欧王庄、东泰禾1公里左右，背后即大润发，整体的居住氛围够浓厚，不过也存在一定人流影响，此外晋安区划片相对一般。
对于项目而言自身采取一字排开的布局，南侧是小高层的大名城等，采光有一定保障，不过2号楼西端、5号楼东端，存在被项目南侧两栋遮挡的情况，需要注意。
此外周边都是老旧社区，视野景观偏差，加上紧贴着老社区，基本没有太好的视野。
以网络的效果图对比来看，也能看出真实感受。
这也是项目目前最大缺陷，在高改市场，视野终究是一大卖点。
从看江，到看湖，再到看河，再到看城市景观，这一次直接看对面老社区。
综上，从区位以及配套来说，项目周边都足够满足，只不过如果按照高改的调性来看，除了产品自身外，周边看不到什么特别出彩的加分项，稀缺型一般。
价格情况
项目还未正式开售，领证的两栋，备案均价5.2W，项目宣称是千万豪宅，不过按目前的情况来看，预计会在4.5W+。
对于项目而言，个人感受单价不是主要讨论点。
按目前产品堆料来看，项目即便可售楼面价仅1.74W，售价也会开到4W以上。
套均200平的项目，4W单价，4.5W单价，差价5K，总价差100W，从900W变成800W。
如果对比房企的文翠，3.1W，变成2.6W，430W的总价变成350W。
很明显能看差别，800W-900W的客群实际的感知并不算太大。
对比周边项目，主要竞品是在售的建发灏云，四代宅的项目，卖最好的是小户型，库存也集中在大户型，与目前项目非常接近，去年成交均价精装4.25W。
灏云的特色是南向以及西侧的西端，有一定视野保障，能看河，至于其他楼栋，也是惨不忍睹，内部楼栋遮挡严重，此外更靠近鼓楼。
此外这个总价段，二手房就是建发朗云，其中181平的二区，二手挂牌5W+，布局与项目189平基本一致，朗云南向卧室+阳台全部落地窗设计，加持湖景视野。
综上，项目拔高面积段之后，主要的还是对客源的吸引力问题，4W的单价还是4.5W的单价，实际差异并不大，终究还是客源的认可度问题。
只不过福州这个市场，单靠产品力能否真的吸引力到高改，依旧是问题。
福州以往的风格，终究是偏土，加上目前高改新品不是稀缺供应，仅左海一家，后续就还有环南、琯尾街等，还有更新规加持，这1-2年的产品迭代也是异常快。
只能说项目与区位的搭配，还是有一些错配，如同福州目前的楼市，刚需地段做改善，改善地段做豪宅。
盘点总结
项目地处晋安二环内，紧邻市中心，优势在于周边生活气息尚可，项目产品堆料充足，门槛也足够纯粹，劣势在于没有优质景观，后续高改供应依旧充足，稀缺性偏低。
对于客户而言，就看地缘客的购买意愿了，毕竟后续都是国企主导，即便有高改产品供应，预计价位也下不来。
终究还是看自身对高改产品的价值侧重点认可在哪里。
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