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如题，感觉自己还昏昏沉沉刚从年盹里清醒过来，滨海楼市就已经热闹到不行了，新年始，战鼓擂。
去库存是2026年天津楼市的一个主旋律，滨海楼市真叫一个积极。开发区的众城联盟，直接喊出了万元的价格，9天卖了40多套，可见价格永远是拿捏客户的杀手锏。而且众城联盟还不是个例，北塘的新北家园还给带看奖，大力出清，红光家园继续用价格轰炸出货，生态城起步区的和溪园力度依旧，对口小外二部的洋房现房160多万起步，开发区的华纳豪园，出了单价一万六七的房源，陈年老盘也来凑热闹了，金地滨城大境马上就要重新入市了。
（新北家园）
新房市场也是架势拉足了：滨湾万科城和中梁公馆搞起了低首付；多个项目还搞起了经纪人大会，抽奖送礼物，有的还搞了经纪人视频拍摄大赛，大送购物卡；价格上玩得也挺溜，汇金华府工抵，一万六千多的单价了，但是多说一句，不是为了上学只能买新房的，可以看看二手，万科东庐，洋房106平一万三千多起步，精装改毛坯卖；纯新盘蓄势待发，周末生态城的宜禾海月府二期就要入市了，塘沽和开发区交界处的新合府也快了，开发区的格调宝诗和绿城凤麟泰岳在积极蓄客。
二手房市场，挂牌量依然不低，看了看贝壳平台，整个滨海新区挂牌量高达45000多套，其中开发区挂牌4000多套，生态城挂8700多套，塘沽新村挂了1900多套。
这市场，有搞活动造势玩价格的新房，有供应量巨大的二手房，还有一堆价格诱人的老库存，买房人面对这么多选择，容易头大，那怎么在众多选择里抽丝剥茧，今天还挺想和大家聊聊这个事儿，因为我发现身边好几个朋友和粉丝都像被困在了这个大网里，找不到方向。
谈这个话题之前，先强调一件事儿，那就是当下买房是为了居住，你但凡有投资的念头，我都劝你退场。还有就是不要提前太久买房，等你需要了再买。今天打滴滴，和司机师傅唠起来了，他说看上了某个新楼盘，说房子真好呀，带个特漂亮的业主会所，想要不要给他十几岁的儿子买一套，我第一反应这司机师傅开滴滴是来体验生活的呀，然后职业病就犯了，给师傅掰扯了一路不建议提前这么长时间给孩子买房，到时候产品过时了不说，孩子八成也看不上。
说完学区房，还有就是不带强学区的老破小，比如老塘沽的那些，这种房子说句扎心的，真没想象空间了，但是因为位置不错，周边生活方便，烟火气十足，租金收益还行，所以有些人还是会盯着。那能不能买呢？如果说你租房租够了，就是特别想要一个自己的房子，又买不起更好的，而且你能接受它以后会下跌，那我觉得看好价格也可以买，毕竟它能给你家的温暖，遮风挡雨的安全感是租房给不了的。
之于新房和次新二手房，尽管当前新房在产品力上普遍优于次新房，产品已迭代，但在实际选择时，价格仍然是需要权衡的关键因素。现在的新房，最大的优点之一就是得房率提高了，所以大家可以计算一下真实可用的套内面积（注意现在赠送的开敞露台如果不能封起来，我觉得是不能计算在套内里的），再考虑二手房的折旧，房龄按照1%的折旧计算。
咱们举个例子，一个2020年交付的次新房，得房率是80%的话，卖价2.3万每平米，附近的新房得房率是90%，卖价3万，那可以计算出次新房套内面积单价是28750元每平，新房的套内单价是33333元每平，次新房房龄五年，折旧5%，那新房的合理套内就应该是28750除以0.95，那就是30263元每平，低于在售新房价格，那就得出结论，只是对比价格的话买二手房更合适，但是新房能不能带来更好的居住体验，这个居住体验值多少钱，又怎么衡量呢？所以说理性可以对比价格，但掺杂进感性体验，因人而异吧，要是你追求高品质生活，新房就算价格高有溢价，也会有人选择，还有就是要是你着急入住的话，那也就无需纠结直接二手了。
现在市场上选择真的很多，但越是这种时候，越要冷静。买房这件事，关键还是得量力而行，一定要算好账，保证自己手里的现金流，实在吃力，先租房也挺好，持币观望。要知道房子应是生活的容器，而非生活的主宰。
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