来源：大伟看楼市
“房子本是用来住的，就算炒到天价终会回落，有钱人早有好几套，没钱人买不起，炒房的将来卖给谁？”多年前，当全民沉浸在炒房狂欢、笃信“买房必涨”的神话时，实业家曹德旺的这番逆耳忠言，曾被无数人嘲笑“卖玻璃的不懂楼市”。如今，时间来到2026年丙午马年，房地产市场的风云变幻，正在一步步印证这位企业家的远见。历经近四年的深度调整，中国楼市正式告别单边下行的阴霾，迎来历史性大转折——这不是短期的市场躁动，而是政策、供需、预期多重力量共振的必然结果，更是曹德旺多年前对楼市底层逻辑判断的全面落地。
曹德旺的预判，从来不是空穴来风的“唱衰”，而是基于人口、杠杆、供需三大核心要素的理性洞察，这三大要素的根本性转变，正是2026年马年房价大转折的核心驱动力。作为深耕实业数十年的企业家，曹德旺始终坚信，任何脱离核心价值的资产泡沫，终会被市场刺破。早在2025年的财经论坛上，他进一步断言：“未来五年，房子作为投资品的黄金时代已经结束”，而2026年马年，正是这一预判落地的关键节点，楼市彻底告别普涨时代，进入“去泡沫、归本质、强分化”的全新发展阶段。
政策底、市场底、信心底三底共振，为2026年马年房价转折筑牢根基，这也是曹德旺预判落地的核心支撑。楼市从来都是政策市，政策的转向与持续发力，直接决定市场的走向与节奏。2025年底召开的全国住房城乡建设工作会议明确提出，2026年将着力稳定房地产市场，围绕“控增量、去库存、优供给”的核心目标，实施全方位的政策支持，标志着政策底已彻底夯实。从中央到地方，政策组合拳层层落地，形成了供需双向发力、金融协同支撑的闭环体系。
需求端，购房门槛与置业成本降至历史低位，沉睡的需求被全面激活。全国范围内，限购、限贷、限售等限制性政策全面优化，核心城市率先放宽购房资格，以上海“沪七条”新政为代表，外环内社保年限从3年大幅缩短至1年，让更多“新市民”获得购房资格。首付比例持续下调，首套房最低降至15%，二套房最低降至25%，大幅减轻了购房者的前期资金压力；5年期以上LPR维持稳定，多地首套房贷利率执行3.2%—3.5%区间，部分城市甚至通过贴息降至“2字头”，叠加公积金贷款额度上调、换房个税退税政策延续至2027年底，月供压力与交易成本显著缓解。同时，政府工作报告明确提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，政策支持更加精细化，进一步挖掘了潜在需求潜力。
供给端，行业风险有序出清，市场信心逐步修复，呼应了曹德旺“楼市去泡沫、归理性”的预判。房企融资“白名单”常态化落地，开发贷、债券发行、信托融资等渠道全面畅通，1万亿民企再贷款落地，优质房企融资成本下降、资金周转加快，有效缓解了房企的资金压力。“保交楼”专项借款加速落地，专项债收储闲置存量资产稳步推进，全国26个省市启动存量土地与存量房源收购，总规模近7700亿元，从根源上化解交付风险，稳定市场预期。此外，各地加快推进“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，推动房地产行业从“规模扩张”向“质量提升”转型，让房子回归居住本质，这正是曹德旺多年来一直强调的核心逻辑。
市场数据的持续回暖，印证了房价转折的真实性，也让曹德旺的预判落地有了最直观的支撑。2026年马年开篇，楼市就呈现出“量价企稳、结构分化”的鲜明特征，量在价先、企稳回升的格局正式形成，市场底全面确认。从成交量来看，2026年1—2月，全国13个重点城市二手房成交面积环比上涨16%、同比大涨33%，创下2025年6月以来的新高；春节假期期间，全国30个重点监测城市新房成交面积同比上涨12.8%，二手房成交面积同比上涨15.2%，一二线城市成为成交回升的主力军。
作为楼市风向标，北京、上海的表现尤为突出。北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上，1—2月二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年同期平均水平两千余套，二手住房套均总价上涨近10万元；上海推出“沪七条”新政后，政策效应立竿见影，3月7日二手房单日网签量定格在1324套，刷新年内新高，业内预测3月全月成交量有望冲击2.5万至3万套，创下2021年以来的峰值。此外，深圳、成都、杭州、武汉等强二线城市成交同比增幅普遍超30%，合肥更是出现单日二手房成交383套的阶段性新高，传统“金三银四”购房旺季提前启动。
价格端的变化更为直观，止跌企稳的趋势已不可逆转。经过四年深度调整，全国70城新房、二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，泡沫充分挤压，房价回归合理区间。2026年1月，全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束长期下行趋势，实现趋势性转正；70城二手房价格环比降幅显著收窄，一线城市核心板块率先企稳，优质次新房挂牌价温和上调，议价空间从过去10%—15%收窄至5%以内，业主惜售情绪上升，市场从“买方主导”向“供需平衡”转变。全球顶级投行高盛近期两度调整对中国楼市的预测，从2025年底的坚定看空，转为2026年的结构性看多，进一步印证了市场拐点的真实性。
需要明确的是，2026年马年的房价大转折，是“结构性复苏”而非“全面普涨”，这与曹德旺“楼市分化加剧”的预判高度契合。随着楼市进入高质量发展阶段，“核心领跑、普通企稳、品质优先”的格局将成为主流，不同城市、不同板块的房产价值，将出现天壤之别，“闭眼买房都能赚”的时代彻底终结。
一线及强二线核心城市，凭借稀缺的教育、医疗、就业资源和稳定的人口流入，成为资产保值增值的核心载体。这类城市年均人口净流入超50万，核心区域房价预计实现2%~3%的温和上涨，近地铁、靠产业园的品质盘将领涨，虽难现暴涨，但足以跑赢通胀。与之形成鲜明对比的是，弱二线及以下城市持续低迷，三四线城市普遍面临人口净流出、库存高企的问题，2026年跌幅虽收窄，但仍将低位震荡，部分缺乏产业支撑的城市可能长期徘徊，甚至出现“80万买房、50万难卖”的窘境；四线及以下城市住房空置率已达25%以上，房价仍将保持年均下跌态势，投资属性基本消失，这正是曹德旺当年“别被县城房价泡沫骗了”的精准预警。
对于普通人而言，2026年马年的房价大转折，既是机遇也是考验，更是践行曹德旺理性置业理念的关键时期。刚需群体此刻入场，能以最低首付、最低利率实现安居，减轻长期居住成本，但需聚焦一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，坚决规避远郊盘、超高层房源和缺乏产业支撑的三四线城市房源；改善家庭可借助置换链条畅通、税费成本降低的利好，剥离手中非核心区域的劣质资产，置换品牌房企开发、物业优质的品质盘，实现“卖旧买新、以小换大”的一步到位；对于投资者而言，需彻底摒弃炒房思维，核心目标从“增值”转向“保值”，仅可少量配置一线核心区的稀缺次新房，坚决杜绝高杠杆投机。
回望过去，曹德旺的提醒，从来不是预言，而是对市场规律的敬畏，对行业本质的清醒认知。2026年马年，房价大转折的到来，标志着中国房地产市场正式告别深度调整、走向稳健复苏，彻底告别“全民炒房”的浮躁时代，回归“房住不炒”的本质。这场转折，淘汰的是投机者的幻想，重构的是房产的价值逻辑，也让更多人明白：房子的核心价值是居住，而非投机工具。
站在马年的新起点，楼市的大转折已不可逆转。曹德旺的预判落地，不仅是楼市发展的必然，更是中国房地产行业走向成熟的标志。未来，随着政策的持续优化、供需的不断平衡，楼市将进入更加理性、健康的发展轨道，而对于每一位购房者和房产持有者而言，唯有坚守理性、立足需求，才能在这场转折中规避风险、把握机遇，实现居住需求与资产安全的双重保障。
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