自2022年加息以来，美国股市与房市表现出现显著分化。股市在短暂回调后，因人工智能等浪潮推动屡创新高；而房市复苏缓慢，目前全美房价中位数仍较加息前高点低约7%。
回顾过去三十多年，股市与房市走势大部分时间同步，符合“股市领先、房市滞后”的经济传导逻辑。然而，历史中也出现过两次明显的背离：
第一次背离（2000-2007年）：股市平而房市涨
当时，互联网泡沫破裂后，股市进入漫长估值消化期，标普500指数几乎未涨。与此同时，持续降息与极度宽松的信贷条件，极大地刺激了房地产需求，推动房价大幅上涨。最终，过于宽松的贷款标准埋下隐患，导致了2008年的楼市崩盘。
第二次背离（2022年至今）：股市涨而房市滞
当前背离的核心原因在于房屋可负担性降至历史低点。加息前，房价虽处高位，但30年房贷利率低于3%；如今利率升至6.3%左右。尽管房价中位数从44.3万美元降至41.8万美元，但25%首付下的月供却从约1400美元升至约1900美元，对普通家庭构成沉重压力。此外，房屋保险、维护成本上升，部分区域因移民政策等因素导致需求疲软，共同抑制了楼市复苏。
未来房价走势：三大影响因素
1、利率（偏积极）：美联储已开启降息周期，有望带动短期及可调利率贷款成本下降。但长期房贷利率受债券市场制约，且若通胀因关税等因素回升，将给降息路径带来变数。
2、库存（偏消极）：新屋库存已升至2009年以来最高，开发商正通过降价、提供优惠贷款利率等措施促销，这可能进一步压制二手房价格。同时，婴儿潮一代逐渐老去，其持有的大量房产未来可能逐步释出，增加长期供应。
3、就业与收入（中性偏消极）：失业率虽仍处低位，但略有上升趋势。人工智能对白领岗位的替代效应可能持续，就业市场的不确定性会抑制居民的购房信心与能力。
综合来看，房价可能需要更多时间消化高利率和库存压力，才能重回上涨轨道。
投资启示
1、周期常态：各行各业皆有起伏，投资需保持耐心。
2、配置平衡：股票波动大但流动性好，房地产流动性低但波动相对较小。过度集中于某一类资产并非最优策略，建立均衡的资产配置，方能兼顾不同经济环境下的机会，实现长期稳健的投资目标。
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