克而瑞好房点评网 | 起拍即焦点！徐泾新贵登场—青浦18-05地块深度剖析|克而瑞|商务区|徐泾|虹桥|青浦区

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纯住宅供应，起拍即焦点

沪告字〔2026〕第006号青浦区QPPO-0101单元18-05地块，位于上海青浦徐泾板块核心区域，是2026年上海首批土拍中面积最大的住宅用地。该地块为R2二类居住用地，出让面积38029.65平方米（约57亩），容积率2.2，建筑限高60米，规划总建筑面积83665平方米。

地块四至清晰：东至蟠龙路、西至蟠和路、南至徐民东路、北至会恒路。当前土地现状为未开工且已完成平整，具备快速开发条件。作为普通商品房用地，使用年限为70年，绿化率要求不低于35%，符合现代宜居社区标准。

该地块起始总价为25.0996亿元，起始楼面价30000元/平方米，竞买保证金5.02亿元。挂牌交易期为2026年3月4日至3月13日，今日（3月11日）12:00为竞买保证金到账截止日，市场关注度较高。

数据显示，地块周边3公里范围内新房市场活跃，2025年下半年至2026年初成交均价稳定在6万至7万元/平方米区间。绿城·春晓园、同济蟠龙里等项目成交活跃，华润虹桥润璟等高端项目成交均价突破7万元/平方米。数据来源于克而瑞，反映了徐泾板块较强的购买力和市场认可度。

虹桥主城核芯，双轨交加持

地块地处青浦徐泾板块，属于虹桥国际中央商务区辐射范围，是青浦东部门户位置。区域内已形成较成熟的高端居住氛围，周边3公里范围内聚集了招商象屿蟠龙府、绿城春晓园、华润虹桥润璟等高品质住宅项目。

交通配套方面，地块优势显著。步行约700米可达地铁17号线蟠龙路站；1.8公里范围内覆盖17号线徐泾东站及规划中的25号线徐泾东站、会卓路站、国展北站。多条城市主干道环绕，包括蟠龙路、蟠和路、徐民东路、会恒路，可快速连接国家会展中心、虹桥枢纽等重要节点。

教育配套方面，993米处有徐泾小学（徐民路校区），1.9公里范围内有徐泾幼儿园。商业配套方面，2.2公里可达国家会展中心南广场，周边还有首位奥特莱斯、蟠龙天地等成熟商圈。健康主题公园、蟠和绿地等生态资源也在1.5公里范围内，满足居民日常休闲需求。

徐泾板块供需格局与价格锚定

徐泾板块作为青浦对接虹桥的核心区域，近年来已成为高端改善型产品的聚集地。根据克而瑞数据，2026年2月徐泾板块新房库存以三房、联排、独栋为主，其中三房库存339套，占绝对主导地位，去化周期仅4.1个月，显示市场需求旺盛。

对比周边已成交项目，同济蟠龙里成交均价64017元/平方米，绿城·春晓园60815元/平方米，华润虹桥润璟高达71561元/平方米。地块30000元/平方米的起始楼面价，按常规开发成本和合理利润测算，未来入市价格预计在6.5万至7.5万元/平方米区间。

徐泾板块2025年3月至2026年2月的成交数据显示，月均成交面积约4000平方米，成交均价维持在6万至6.5万元/平方米高位。2025年7月曾出现8.3万元/平方米的高点，主要受高端产品集中成交影响。整体来看，板块价格支撑力较强，去化稳定。数据来源于克而瑞，印证了徐泾作为青浦价值高地的地位。

契合区域改善需求，打造品质社区

根据规划要求，地块需配建200平方米老年活动室和100平方米文化活动室，体现了对全龄段社区服务的重视。容积率2.2、限高60米的指标，适合打造18层左右的高层住宅与部分小高层产品组合，符合徐泾板块主流产品形态。

参考周边成功案例，如绿城·春晓园、同济蟠龙里等项目，主力户型集中在建面90至130平方米三房和建面130至150平方米四房，精准匹配区域改善型客群需求。地块总建面83665平方米，按平均建面100平方米/套计算，预计可开发约830套住宅产品。

青浦区作为上海“五个新城”之一，强调绿色生态城区建设，蓝绿空间占比超80%。地块35%的绿化率要求，结合周边丰富的生态资源，有望打造低密度、高绿化率的品质社区，提升产品竞争力。

徐泾板块库存结构显示，三房产品占比高达61.8%，是绝对主力产品；其次为独栋（12.3%）和二房（19.5%）。这反映了区域以改善型需求为主导的市场特征，三房产品去化周期仅4.1个月，远低于其他产品类型。数据来源于克而瑞，为18-05地块产品定位提供了明确方向。

稀缺供应下的开发机会

青浦区QPPO-0101单元18-05地块为2026年上海首批土拍中青浦区唯一一幅住宅用地，供应稀缺。对比同单元17-05地块（2025年11月出让，容积率2.2，出让面积2.49公顷），18-05地块面积更大（3.8公顷），区位更优，紧邻已成熟的蟠龙路商圈。

地块30000元/平方米的起始楼面价，相比周边项目实际地价具有一定成本优势。以同济蟠龙里为例，其成交楼面地价约30346元/平方米，当前售价64017元/平方米，地价房价比约47.4%。若18-05地块以底价成交，开发商将拥有相对充足的利润空间。

青浦作为长三角一体化发展的重要节点，徐泾板块依托虹桥国际开放枢纽，将持续受益于区域发展红利。随着国家会展中心、虹桥商务区功能不断完善，区域通达性与产业能级有望进一步提升。对于开发商而言，该地块是布局上海西部高端市场的优质机会。

本文由上海区域分析师【杨轶】，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰写。

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