香港上水云向 Cloudview（北部都会区新盘），核心一句话：368 万起上车北都、深港通勤、高尔夫景、高楼层高，但单幢高密度、楼花期长、地段偏郊。
一、最新开价（2026 年 3 月，首批）
- 折实总价：368.3 万–718.4 万港元
- 折实呎价：约 12,687–16,145 港元 / 呎
- 户型与入场单位
- 开放式：约 286 呎，368.3 万起
- 1 房主力：291–323 呎，369–444 万
- 2 房：412–466 呎，约 520–718 万
- 折扣：最高 20%（发展商优惠 + 付款折扣
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二、基本信息
- 地址：新界上水粉锦公路 663 号
- 发展商：永泰地产
- 座数 / 层数：单幢 34 层（无 4、13、14、24、34 楼）
- 户数：765 伙（开放式–3 房）
- 实用面积：196–868 呎
- 入伙：预计2027 年 3 月（楼花期约 1 年）
- 校网：小学 80 校网、中学北区（Band1 中学较多）
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三、地段与北部都会区定位
- 区位：上水近郊、粉锦公路旁，属北部都会区创科走廊范围
- 交通（核心卖点）
- 步行约 6–8 分钟到东铁线上水站
- 1 站到罗湖 / 落马洲口岸，深港跨境通勤极强
- 未来北环线古洞站（2027 年）通车后，连接新界北更便利
- 景观：南向 / 西南向180° 无遮挡粉岭高尔夫球场景观，高层远眺深圳
- 生活：上水广场、彩园商场、石湖墟街市（车程 5–10 分钟）
- 医疗：一街之隔北区医院
- 会所：2.8 万呎度假式会所，含 50 米泳池、健身室、五大主题园林
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四、楼盘品质亮点
- 超高楼底
- 3–8 楼：3.25 米
- 9–37 楼：3.5 米（比普通住宅高 0.7 米）
- 空间感、采光通风明显优于同区新盘
- 户型实用
- 实用率约86%，方正通透，带露台
- 主力 1–2 房，适合单身、情侣、小家庭
- 单幢玻璃幕墙
- 现代感强、景观面大、隔音较好
- 会所与物业
- 永泰 + 品牌物管，会所配置在北区新盘中偏上
五、主要缺点（必看）
- 单幢高密度
- 1 幢 765 伙，人口密集、电梯等候、隐私一般
- 地段偏郊
- 非上水市中心，周边以村屋、球场、工业区为主，城市界面一般
- 楼花期
- 2027 年 3 月入伙，需等约 1 年，资金占用 + 市场风险
- 噪音与车流
- 粉锦公路，中低层有车流噪音
- 车位严重不足
- 仅 65 个住客车位，车位比约 1:11.8，买车极难
- 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：：开发商向经理：134-3046-1029【认证微信号：HK61029】,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。专业，靠谱，高效
户型设计
户型种类：涵盖开放式至 3 房单位，实用面积 196 至 868 平方呎。其中，开放式单位设 75 伙，1 房单位占 444 伙，两房设 242 伙，三房单位仅 4 伙，属顶层单位。
设计亮点：部分单位可享 180 度粉岭高尔夫球场绿化景观，采用开放式厨房、落地玻璃窗及智能家居系统。
区域发展潜力
云向所在的上水南是古洞北新发展区的延伸部分，未来将整合为「粉岭 / 上水 / 古洞新市镇」，预计容纳 46 万人口。随着北部都会区规划的推进，区域基础设施将不断完善，房产有望增值。
户型平面分布图
配套设施
会所及康乐设施：提供约 14,716 平方呎的住客会所，设有室内健身房、瑜伽室、空中花园及儿童游乐场等设施。
生活配套：步行 10 分钟可达上水站商圈，包括上水广场、新都广场等大型商场，石湖墟街市、北区医院及保荣路体育馆等市政设施也在附近。
交通网络
铁路：步行约 8-10 分钟至港铁上水站，搭乘东铁线 30 分钟直达红磡、金钟。北环线古洞站预计 2027 年竣工，届时从云向到古洞站仅需 3 分钟，未来可快速接驳深圳新皇岗口岸。
巴士：上水巴士总站提供 A43 机场巴士、跨境巴士及多条本地线路。
教育资源
中小学：属于 80 小学校网，中学为北区。周边有上水官立中学、东华三院甲寅年总理中学等优质学府，佛教正觉莲社学校、粉岭官立小学等小学也步行可达。
幼稚园：区内有多所国际及本地幼稚园，如保良局北区幼稚园。
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结论：如果你是跨境上班族、预算有限、看重交通与景观、能接受单幢高密度，云向是北区300 多万级值得重点看的新盘；
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