关起门来，说点掀桌子的话。
东小口、未来科学城、歇甲，这三个名字现在就是昌平南，乃至整个北京刚需改善市场的“黄金三角”。
开发商的口径里，东小口成了“海淀后花园”，
科学城扛起“国家战略”大旗，
歇甲则扮演“连接枢纽”的核心角色。
地铁规划（13A、17号线支线）、名校分校（清华附、人大附）、城市商业综合体……
这些词汇像标准配料，被精准地撒进每个项目的价值锅里。
这也是猫叔客户经常问我们的，他们共同的困惑是：“好像都挺好，但到底该赌哪一个？”
这恰恰是最大的陷阱。
当所有人都在用同一套逻辑、同一种语言向你推销时，你买的已经不是房子，而是一个被高度共识化的“未来期权”。
这个期权的价格，就是你现在付出的、远高于当下实际价值的每平米单价。
而你真正要考虑的是，期权的价格，未来在二手房市场，会真正的超额兑现吗？
今天咱们说点，开发商不爱听，但咱们买房人必须要知道的昌平三子的最底层买入逻辑，来好好的解答这个问题。
如果你想了解真实的情况，可以加微信maoduidui03。我们给您发一版猫叔团队做的昌平楼盘分析报告。
01
大家讨论最多的，就是三个楼盘价格实在太高了
目前对外的宣传，东小口和歇甲都要6万/平，未来科学城5.5万/平。但实际开盘的价格，肯定是不敢开这么贵的！
根本原因在于三个盘在最初产品设计的时候，户型都是70+平左右三居到120/140平左右四居。户型的面积段一样，推盘产品节点一样，得房率差不多。
而他们面临的都是同一波客群，预算卡在500-800万，海淀或者朝阳的通勤党。
一方面是短期同一时间过度供应，
一方面是韭菜实在不多，而且是同一波客群。
那么你猜，这三个盘会不会陷入剧烈的厮杀？
一定会！
我们接下来分别聊聊这三个板块的价值体系，看看这三个楼盘的真实价格是多少？溢价率有多少？真实的买入风险到底多高？
东小口地块：
东小口周边的二手房，是一个“割裂”且“缺乏直接对标”的市场。 它没有形成自己独立的二手价格体系，主要受周边更成熟板块的辐射和压制。
东小口的潜在风险来源于，奥森ONE & 奥海明月的潜在冲击。这两个盘2023年已交房，但因为是限竞房，有 “五年限售期” 。它们的二手房 最早要到2028年才能入市流通。
这两个盘加起来有超4100套 房子。一旦解禁，将对这个板块的二手房形成 巨大供应压力。这是悬在东小口新盘头上的一把剑。
关于价格，猫子听到这样一种说法，
参考价双奥2021年新房销售均价约 5.8-5.9万/㎡。东小口的价格低于5.8-5.9万/㎡就是绝对的倒挂。买到即赚到。
这种说法就是耍流氓。因为，现在的东小口价格是2026年的价格。
而2021年正好是北京楼市最高点。拿着2026年的价格对比2021年的站岗价格，这纯粹属于脑子不清楚。
事实上昌平包括北京楼市这两年价格集体向下走，均价跌了30%左右了。
猫子前两天跟客户聊天，他买的昌平金域华府已经跌了30%以上了……
东小口板块的真正的价格，肯定要比双奥更低。
我们看一下昌平次新公园悦府的成交。80多平两居和114平的三居基本上都是4.8万左右了。
接下来我们看一下紧挨着东小口的海淀老一些的房子富力桃园c区。
看到这个价格我受到了暴击——他的二手房成交也5万左右了。
虽然富力桃园不新了，但是海淀的二手房居然也比昌平新房便宜了。这你受得了吗？
所以现在昌平目前的情况是，之前的昌平的次新房新房在4.8万/平左右。而新房的价格普遍要比二手房每平贵1万/平。
更可怕的是，这个价格完全可以买海淀的二手房，海淀的二手房单价都比昌平更便宜……品质比不上，学籍和地段都更好……
而新房呢，对比二手房，不管销售说的多么好，他也是一张口头支票。
你要至少多花上百万去买一张空头支票。这个风险你能不能承担？
所以，这就是东小口整体板块的情况。
从新房来看，他确实很久没有供应了。从二手来看，他的情况惨烈的一批。
东小口的新房，不适合高举高打，应该放下幻想，价格便宜点。
拉高了极限，东小口的买家的预期，可能真实接受的最高溢价就是比二手房贵15%-20%左右，也就是5.5万/平-5.7万/平是底线。
这是一个非常安全的心理阀门。再高了，买家就觉得自己是大怨种了，那么东小口可能去化就会困难。
好了，有了东小口的定价逻辑。
那么歇甲和能源谷的价值体系，也就很清晰了。
咱们下篇聊。
如果你对昌平东小口/歇甲/能源谷感兴趣，可以加微信maoduidui03，备注「昌平」进群。
我们本周六上午10点会在群里给大家内部解读更为详细的昌平买入逻辑。
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