2025年的西安楼市， 金茂璞逸东方、绿城绿汀芳菲、保亿润园、天地源高新宸樾、经发和瑞府…… 新推楼盘和热销榜上，四代宅占去至少7成。
当西安楼市在大会所、高得房、赠露台“卷到不能再卷”时，陕南、陕北的一批民企正在西安主城越来越活跃，受到越来越多的关注。
辰宫地产，就是这其中非常独特的一位：其背靠“煤老板”陕西恒源集团（创始人孙俊良多次登上胡润全球富豪榜），却不急于抢新地、造新房，反而热衷接手烂尾盘，结果不仅推动项目起死回生，甚至还做了几个热销盘出来。
其中最有名的，就是停工超十年，据说保利曾有意接手却不了了之，最终被辰宫豪掷近40亿盘活，多次上榜城南销售TOP1的西江月（项目后更名为紫雲境）。
西江月（紫雲境）项目盘活后现场实拍（图源网络）
今天的文章，将通过对辰宫两个标志性项目的复盘，一起看看其核心逻辑与可鉴之处。
NO. 1｜壹
首入西安：用“三个坚持”实现市场破冰
辰宫地产进入西安的首个住宅项目，是2015年前后收购因领汇撤资而停滞的“领汇双河湾”。项目一期案名后改为“辰宫·双河湾”，二期独立改名为上河雲璟。
上河雲璟项目实拍（图源网络）
接手这个项目，不完全是“白衣骑士做慈善”。一部分原因是，辰宫早年与领汇有些渊源，在一定程度上更像是终于来收拾烂摊子了。
摊子虽烂，但还没烂到“无可救药”：项目位于未央湖板块，属于浐灞生态区、国际港务区、城北经开区的交汇处，坐拥湖、河、湿地公园于一体。
特别是，就在2015年，国办同意陕西承办十四运，西安“三改一通一落地”城市更新进程加速，奥体中心及配套建设带动了未央湖板块发展。
到2020年，上河雲璟不远处CB4-3-227地块楼面价已达1.25万/㎡；再到2021年，周边CB4-3-225地块楼面价又升至1.60万/m²。而这一年，也是上河雲璟项目首开的时间。
上河雲璟区位示意图（图源网络）
时间换价差，辰宫地产的眼光还是准的。但是它在西安是“新面孔”，品牌知名度低，又是第一个项目，在当地都找不到过往项目来做参考。如何构建信任、实现破冰？
就此，辰宫用“三个坚持”的打法来穿透市场疑虑：
坚持所有资金源于自有：所有建设费用全部来源于辰宫地产自有资金，而且持续投资进行交付体系升级，园林景观、精装体系等前后花费超1000万。
坚持项目尽可能达到准现房后再销售：项目是西安最早一批做准现房的，在销售前期部分楼栋已封顶，并开放实景园林，还在实体楼内准备了多个实景样板间。
坚持不追求过高溢价：项目精装均价约1.35万/㎡，而同期周边地块楼面价均价约1.2万-1.8万/m²，同期在售楼盘均价则基本在2万/m²左右。
上河雲璟周边项目与均价（图源网络）
在此基础上，上河雲璟还进一步做到了：社区大门、中式园林、精装地库等向周边高端改善项目看齐；标配中央空调&地暖，装修选用索菲亚、方太、海尔、诺贝尔等主流知名品牌；引入龙湖物业提供服务……
一个“烂尾盘”起死回生，品质看起来还不错，价格与市场形成“倒挂”。上河雲璟立刻引发关注：项目首开后“六开六摇”，成为未央湖板块的现象级楼盘。
NO. 2｜贰
复制打法：把“十年烂尾”再造一个热盘
第一个项目验证了路径，辰宫地产开启“复制粘贴”模式：2022年，辰宫地产再度出手，接盘西江月项目（后更名为辰宫·紫雲境）。
这个项目是西姜村城改项目，于2011年前后开始建设，原计划2013年底开始交付，然而实际却在2014年停工。
搁置超十年的西江月，过程中也一度迎来转机：2018年，传言保利将要接盘，最终却没了下文。
乍一看，这是大企业都接不住的“烫手山芋”。但换个视角，会发现它也是“沉睡资产”：项目位于如今的城南腹地，往东是曲江CCBD，往西是高新CBD，可以说是目前雁塔区开发最迅猛的板块之一。
紫雲境区位示意图（图源网络）
而有了之前的经验，辰宫地产处理这类项目有了一条主线：应改尽改，错位竞争。
应改尽改是指，项目搁置了十几年，当初的规划已有明显代差。在可感知的层面，比如大门、景观园林、活动区、地库等，应按照当下人居需求进行调整。
而错位竞争则是指，项目主体结构等已建成的部分，使楼层数、得房率、户型设计等市场接受度必然受限。企业需要想办法将“硬性的短板”转化为“差异化机会”。
紫雲境项目实拍（图源网络）
就此，辰宫地产在“三个坚持”的基础上进一步深化打法：
“重资产投入+分阶段推进”护航项目：总计投入约39亿元推动项目复苏；先完成安置地块全面交付，再着手已售房源处置工作，最后才开启商品房价格备案和销售。
全实景现房构建交付确定性：景观园林、外立面、社区大堂等实景全面呈现，购房者可实地体验、考察。项目独有“三即现房”模式：即购即装修、即享物业、即办产权。
以低单价中小户型切入市场空白：西安大多数新项目为140+㎡起步，甚至200+㎡的户型也越来越多；城南新盘均价大约在2万/㎡左右。而紫雲境覆盖约60-130㎡区间段，均价约1.4万/㎡，牢牢锁定刚需、首改客群置业需求。
制定专项方案，保障客户权益过渡：项目《交房计划书》中承诺，对原“西江月”交定金5万元以上业主，原销售价格不变；针对特殊问题客户，可予以更名支持；对已售房源处置阶段申请退房的业主，将退还房款本金并支付利息。
除此以外，项目本身还配建了2所幼儿园，且在25年12月，西姜村城改项目代建学校正式签约陕师大附中、附小，与紫雲境直线距离仅约500米。进一步提升了项目含金量。
多重合力下，紫雲境项目成功复刻当年上河雲璟的热度：不仅在2025年多次上榜城南销售TOP1，进入2026年后还继续在西安楼市热度榜上占有席位。
小结
城市更新，不止有“新”机遇
辰宫的打法，核心有两点：
做好“资产筛选”：那些占着城市黄金地段，有望成为引领性产品、高规格规划的“搁置项目”，有极大的“涅槃重生”潜力，找准标的，往往就成功了一大半。
做对“精准狙击”：搁置项目往往只能做局部开发/改造，难以全方位“内卷”，所以更加需要精准狙击细分客群的置业需求，激发出“超预期”的购买欲。
重要的是，辰宫的成功，说明中小房企当下仍然有可能绕过市场红海，独辟蹊径，找到错位竞争的另类机会。
但另一方面，从结果上来说，辰宫也存在一些问题。
比如，上河雲璟有被曝出虚假宣传、降标减配、质量缺陷等情况，而且业主对于是否要和辰宫·双河湾进行隔离存在较大矛盾。
上河雲璟被曝光存在一系列问题（图源网络）
而紫雲境，主体结构风吹雨淋十余年，可能埋下质量隐患；另外，项目未来还有全新地块计划做大平层，会不会导致类似上河雲璟与辰宫·双河湾间的矛盾发生，仍是未知数。
但无论如何，在房地产拥有越来越多民生权重的当下，有能力、有意愿接手复杂历史遗留项目，而且成功推动其盘活重生，这既是对城市伤疤的修复，也是对购房者权益的保障，更是对市场信心的托举。
所以，辰宫地产的探索，尽管存在瑕疵，却为化解行业难题、实现平稳过渡、朝向未来发展，提供了重要经验。
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