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3幢100米的商办
全部被削减
并规划93万㎡超级综合体
23号线旁要搞大事了
近日，闵行区官网公示吴泾社区01单元（MHP0-0701）04街坊控制性细规划局部调整公众参与草案。
虽然目前还处于公示征询意见阶段，但规划内容已然透露出未来区域发展的新方向。
此次调整涉及到了商办、住宅等业态的调整；未来或将依托23号线（在建）澄江路站，进行TOD模式的开发。
此外，此次调整的体量比较大，3幢100米的商办全部被削减，住宅体量有所增加。❄️保利光合上城售楼处（官方认证）电话:400-9966-640✨✽✽✽✽❄️保利光合上城开发商电话（官方认证）:400-9966-640✨✽✽✽✽❄️保利光合上城营销中心电话（官方认证）:400-9966-640✨✽✽✽✽
01
商办大幅缩水
并规划6宗双轨交宅地
根据规划，上盖层04B-02、04B-16地块，由原先的商业商务混合用地(C2C8)调整为商业服务业用地(C2)；地块建筑高度由100米降低到20米，局部控制30米。
04B-01地块，最新规划为依旧是商办混合用地，C2≥67%，C8≤33%，不过高度从100米变成了20米。
另外，04A-07地块规划保持不变，依然为商业办公混合用地，容积率2.82，建筑限高120米，正位于23号线澄江路站（在建）TOD核心区域，将成为片区地标性节点，呼应华之门、梅陇新中心。
住宅用地方面，区域内共规划6宗住宅用地，其中：
04B-04地块、04B-12地块，及04B-20地块，由之前的四类住宅组团用地(Rr4)，调整为三类住宅组团用地(Rr3)。
04B-04地块容积率由2.47降低到1.54，建筑高度由65米提高到70米；
04B-12地块容积率由2.40降低到1.68，建筑高度由50米提高到65米；
04B-20地块和04B-21地块，合并为04B-23地块后容积率为1.8，建筑高度为75米。
关于配套方面，区域内将新建一所九年制一贯制学校加一所幼儿园，04B-19地块用地性质由幼托用地(Rs6)调整为公共设施备建用地(Xc)，具体功能及建筑规模待实施运营阶段进一步研究。
通过调整，该区域商办体量大幅减少，住宅地块紧邻六磊塘、东建设河等生态水系，未来将结合滨水绿带打造高品质生态居住社区。
值得一提的是，上述地块东侧紧邻23号线澄江路站，西侧靠近19号线南端终点站虹建路站，目前两个站点均在建设中，未来这些地块将成为“双轨交房”。
02
澄江路TOD
93万㎡综合体早已规划
2023年12月，中国铁建正式官宣澄江路TOD项目，并公布了效果图。项目位于闵行吴泾镇，是地铁上盖开发，总建筑面积约93万方，涵盖10幅经营性用地。
根据当时的规划，项目逾60%为居住配套，规划有幼儿园、九年一贯制学校等教育设施，北侧沿澄江路布局公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区。❄️保利光合上城售楼处（官方认证）电话:400-9966-640✨✽✽✽✽❄️保利光合上城开发商电话（官方认证）:400-9966-640✨✽✽✽✽❄️保利光合上城营销中心电话（官方认证）:400-9966-640✨✽✽✽✽
这次控规调整，正是对当年规划的一次深化和优化。
说实话，看完这次调整，一看君的第一感受是：这个项目越来越像“生活区”，而不是“商务区”。
调整之后的居住体量再次增大，配套方面，幼儿园、九年一贯制学校等教育功能赋予项目社区氛围浓厚，为商务商业提供容量基础；
北侧沿澄江路为公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区，整个TOD的底色，正在从“产城融合”向“宜居社区”倾斜。
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这其实也符合当下市场的逻辑。纯商务办公的增量需求在收缩，而真正有烟火气、有生活感的居住社区，才是更多人愿意买单的地方。
澄江路TOD所在的闵行吴泾，过去几年一直是大零号湾、紫竹高新区的辐射区，产业基础扎实，但高品质住宅供应一直偏紧。
这次规划的落地，意味着未来几年，这里将新增一批低密度的商品住宅，对整个区域的居住品质，是一次实打实的补强。
03
吴泾板块在售新房
保利·都汇和煦
建面约97-132㎡三房四房，总价548-1171万，临近15号线双柏路站，主打低密生态居住环境。
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建面约92-130㎡三房四房，总价576万起，位于颛桥与吴泾交界，规划为滨水TOD项目，配套完善。
保利光合跃城
建面约95-143㎡三房四房，少量在售，总价578万起，紧邻在建的23号线，未来交通便利。
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