上一个五年，我国保障性住房建设成就举世瞩目。“十四五”期间，全国计划建设筹集保障性住房超870万套，而截止十四五末，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。国家和多地制定的保障性住房建设目标已全面完成，部分城市甚至超额完成，效率之高很多国家可望不可及。下一个五年，保障房住房该如何更好地发展？根据两会政府工作报告中的提法，可以看出未来保障性住房的三个变化。
▲图片来自网络整理
第一、为地产去库存扛大旗，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。2015年12月中央经济工作会议上“化解房地产库存”被确定为2016年社会发展五大任务之一。时隔十年再提“去库存”，但去库存的含义完全改变。上一轮去库存行动主要靠全国多地的棚改货币化安置政策，大量资金涌入房地产行业，逻辑是“以购房需求推动库存消化”。第二次去库存行动路径和节奏完全不同，此次去库存的核心，是由政府专项收储闲置土地与存量住房，并将其转化为保障性住房，直接服务低收入群体和刚需人群，同时减少市场上无效库存。这意味着政策目标从“刺激个人投资与消费”转向“优化资源配置、维护社会稳定”。
对于保障房而言，“收存转保”成为未来保障房供给的重要途径，国企则是收储、建设、运营的主力军，目前多地国企都在探索“收存转保”的本土模式，因城施策，比如上海浦东试点以房票模式启动收储转保工作，面对符合条件的居民；郑州安居向全民征集闲置房源转保；杭州收储以国企对国企模式，产权方与运营方均为国企；厦门安居集团为企业定制化保障性住房，带动产业兴城；深圳安居收储工作启动较早，深圳安居是最早一批成功上市REITs的发行商。可以看出，保障房被收购主体、房源类型、收购模式都更加多元，保障房从完成硬性指标到精准高效主动出击，有本质区别。
第二、由量向质，“优化保障性住房供给”。政府报告对保障房供给的提法从“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化，重点不再于“增”而是“优”，不能走的房地产老路，让低质供给成为新的库存。优化方向包括不限于优化供给规模，规模不设目标线，来源方式也发生重大转变，一是存量转换，通过收存转保方式作为核心来源之一，二是增量用地来源于零散开发，近期自然资源部发布的严控房地产开发用地，但是城中村改造零星用地新增供地用来建保障房可以审批新用地。优化供给结构（区域及产品结构），供给要与区域内的产业、人口结构结合，以需定建，以需定供。优化供给品质，保障房也要建成“好房子”，要符合好标准，使用好设计、好材料、好建造、好运维。还要管理好，持续完善住房保障轮候库和信息系统建设。保障房供给已经从前期建设阶段到中期运维管理优化阶段过渡。
第三、从“兜底”走向“普惠”，“加强初婚初育家庭住房保障”。2026年全国两会首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，保障性住房一直的思路都是保低保优，保障低收入群体及高端人才（）。保障范围扩大至真实刚需的普通群体，并且也将住房政策与人口政策深度绑定。未来针对新婚、首育家庭的保障性住房支持政策如保障房优先配租、租金减免等政策会陆续出台。如福建省就提出，要推动住房政策向婚育青年倾斜，增设婚育青年保障房房源，未来其他城市都会陆续跟进。
综上所述，下一个五年，保障性住房将不再是单纯的数字游戏，而是深度融合于城市发展、人口政策与房地产转型的大棋局中。从“收存转保”扛起去库存大旗，到供给优化迈向“好房子”，再到保障范围延伸至初婚初育家庭，保障房正从过去的“兜底工程”升级为“民生与发展的战略支撑”。十五五期间，我们期待看到一个更加精准、更有温度、更可持续的保障房体系，为全体人民住有所居、住有宜居写下新的注脚。
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