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01
懋源松榆里地块规划公示，表姐对着薄薄的公示图看了两天。
也咨询了不少圈内的设计大佬，但还是有点不敢相信自己的眼睛。
因此，正文开始之前，表姐先叠个甲：
本文分析仅为表姐个人观点，外部解读不可避免存在误差，最终一切以懋源官方说法为准。
首先，松榆里地块的位置放在整个北京，也算是相当能打。
北京东三环外，向来寸土寸金，松榆里地块有地铁14号线加持，还挨着直达skp的西大望路。
所以，在去年的北京土拍市场上，松榆里地块是少数几个拍了100多轮，最终溢价率拍到15%以上的地块。
这要搁以前，妥妥的又是需要摇号拼手气的网红地块。
但就是这样的热点位置，反而让表姐有点意外，懋源这次在报规突破上，居然这么用力。
02
不卖关子了，就先从大家最关心的好房子拓展开始说。
懋源松榆里地块这次的户型区间主力，在150㎡到178㎡之间，妥妥的豪宅社区面积段高配。
表姐跟设计师朋友粗算了下，懋源松榆里地块的整盘赠送率，大概能达到：
9%。
什么意思呢，就是不管懋源最终的定价是多少，单从面积折算上来说，天然就给你打了一个91折的折扣。
而大家更关心的得房率，懋源松榆里地块，这次粗略估计：
大概是90%以上。
要知道，松榆里地块可是容积率2.8的社区。
虽然因为限高也诞生了若干10层以下的洋房，但更多的是13-17层的小高，以及21层的大高。
尤其是大高层，正常得房率多在75%左右，懋源这次能上90%，绝对不是一件容易的事情。
秘诀就是好房子拓展。
表姐得到消息，这次懋源在松榆里地块，会全面响应好房子标准。
但表姐没想到，懋源这次居然把堪比顺义的尺度，带到了朝阳。
大家看下面这张图片，这是4号楼的楼王户型，预测建筑面积约216㎡左右。
表姐第一次看到这个楼栋时，差点就被超大面宽的阳台拓展给晃瞎了。
就着这张图，表姐可以给大家算一笔账：
这个216㎡户型，南向阳台的进深在1.5米左右，面宽大约14米。
南向阳台送一半，那就是送了大约10.5个平米。
而北向，还有一个进深约2米，面宽约6.5米的设备平台，大约能送13㎡。
从外立面效果图上看，卧室妥妥是有转角飘窗的，所以又能送出去大约5㎡左右。
林林总总算下来，大约有28㎡的拓展。
如果按照10万/㎡的单价计算，相当于送了280万，堪称是百万赠送。
只是，这里有点存疑，南向阳台拓展大家应该没什么疑问。
但北向的部分，到底是不是设备平台呢？
如果你看过懋源骊橒薹190㎡的户型，你大概率会觉得有点眼熟。
南向四面宽+大宽厅+超级主卧，从户型框架来看，松榆里216㎡户型，和骊橒薹190㎡户型，几乎可以说是相当一致。
而且，从4号楼的外立面来看，216㎡户型，也确实是南向四面宽的设计。
当各种细节都卡得严丝合缝时，216㎡户型存在北向拓展的概率，就相当大了。
当然，这只是表姐个人的猜测，如果后续有更确切的消息，表姐会第一时间给大家更新。
也欢迎大家在评论区留言爆料。
03
但是，4号楼216㎡户型的拓展，还只是开胃前菜，真正让表姐震惊的，是同样处于楼王位的5号楼。
它本身存在的隐藏惊喜，让表姐相当期待懋源的实际呈现。
表姐也看过其他友媒的分析，对于这个5号楼的分歧是最多的，所以再次叠甲：
一家之言，仅供参考。
下面这张图片，就是表姐版的拓展分析图：
南侧约5.25㎡的阳台赠送几乎是确定的，侧边约10㎡的平台拓展，估计也没有太多争议。
争议最大的，是户型北侧的平台。
表姐看到有种说法，讲这里可能是一处全景舱。
但表姐内部团队讨论过后，觉得更像是拓展出来的奇偶平台。
或者说，无论这里是什么功能，按照设计逻辑，大概率会有面积上的拓展赠送。
表姐算了下，如果北向奇偶平台算全拓展面积的话，那么这个5号楼的楼王户型面积赠送就可能会达到：
超40㎡。
这个数字，表姐也觉得有点太夸张了，只能等懋源亲自下场揭秘啦。
5号楼200㎡户型的推测，表姐也分析了一下，母本有点像骊橒薹220㎡户型。
南向外立面的开窗窗洞也完全对得上。
这样的话，松榆里200㎡户型，就是一个超级边厅+超级全景舱主卧+超级书房的全能户型，相当对朝阳群众的胃口。
只是这样一来，户型的暗卫就有点多。
当然，这只是表姐的猜测，对于北侧空间的处理，设计师们一定有更好的答案。
说实话，表姐已经等不及想看最终的户型图了。
只能埋怨懋源，也不给几张建筑北立面的效果图，只能让表姐靠经验来纯猜。
04
到这里，拓展面积的最多的两个楼王位户型，就已经分析完了。
下面这张图片，是178㎡户型与150㎡户型的双拼：
基本就只有南向阳台的拓展了，当然，局部该有的飘窗拓展，表姐觉得懋源应该也不会落下。
户型结构，基本上可以确定是大面宽的四叶草户型或者四叶草变异版。
算下来，两款户型的拓展面积，大概在12㎡上下，拓展得房率能到93%。
实际上，178㎡及以下户型，基本都只有南向阳台拓展了。
表姐测了一下，进深持续基本在1.5米-1.7米左右，局部的位置能到2.1米。
说实话，这个尺度表姐也有点不太敢信，只能说懋源的这次报规，真的非常猛。
估计大家也会好奇，大家都是朝阳项目，懋源究竟凭什么？
表姐猜测，这背后可能是对地块某些先天bug的一些妥协。
从总图上看，懋源松榆里地块整体方正，并没有什么硬伤。
但问题出在周边的道路上。
大家来看，松榆北路基本上是属于城市主干道的级别，所以车行入口不能开在松榆北路上。
所以，在接近300米的北向界面上，懋源只开了一个人行主入口。
西侧的武圣东路，靠十字路太近，南侧又跟现状建筑贴得非常近，只能勉强开一个应急口。
其余的机动车出入口，应急消防出入口，人行次出入口，就全开在了东侧约15米宽的街坊路上。
表姐测了下，这条街坊路大概有100多米，但大家可以数数，出入口开了4个。
平均25米一个。
这么多的开口让社区东侧非常拥挤，机动车出入口都快挨上7号楼，6号楼更是被两个出入口前后夹击。
并且，富豪们平时大多开车出行，而街坊路与松榆北路又存在车流上的量级差。
所以，可以预见这条街坊路未来会有多堵。
除此之外，在松榆里地块的技术指标中，还明确了要预留懋源地块与文化用地之间的地下连接通道。
估计是为了共享某些指标。
这样操作业主们虽然可以更方便去到文化用地，但显然，也对社区管控提出了更大的挑战。
尤其是是豪宅社区，业主对私密性的要求，只会更加挑剔。
除非你的产品力更能打动人。
05
所以，表姐能感觉到懋源这次的用力。
除了在户型拓展上突破，园林设计也是下了非常大的功夫。
光是景观下沉庭院，懋源这次就做了3个，其中还能看到明显的连廊和平台。
表姐猜测，这次懋源的下沉庭院，可能会在立体景观上做文章。
甚至，这次人行主入口的尺度，也相当给力，表姐测了下，是堪比璞樾的超100米的门庭尺度。
不过，表姐有点好奇，懋源为啥在架空层上为啥没怎么发力。
只是在6号楼东单元设置了约110㎡的架空层。
排布位置和面积，都有点反常规。
表姐猜测，可能是懋源在拓展突破与架空层突破的取舍中选择了前者。
倒是团队内的资深设计师一语道破玄机，这个架空层，恐怕不是为了补充功能。
而是6号楼东边户的一层，北两个车行出入口挤在中间，有点太难卖。
确实，犹豫地块南北进深有点紧张，很多设计只能在框架下做妥协。
包括这次地块南入户楼栋比北入户楼栋更多，绿化率的多方协调，都是无奈之举。
但话说回来，从云纪到骊橒薹，能感觉到懋源最近几年的项目，在产品力上，都有了不小的提升。
不知道是不是跟懋源新挖角的设计负责人有关。
但是，这次松榆里的各种突破也确实拉升了表姐对项目的好奇与期待。
据说，这次懋源从公区，立面、精装、园林，都会给市场带来系统性的惊喜。
特别是复合立面是懋源的招牌菜，也是有钱人最看重的面子工程。
豪宅要的就是面子，不只是大门，外立面更重要。
但是，很多开发商不敢在外立面上发力，因为涉及到不同材料咬合、线条工艺处理、不同色系搭配，施工难度更是极高，难度系数太高。
偏偏懋源扛下来了，也因为复合立面成为行业标杆，更是业内打卡必看楼盘。
这一次，懋源的复合立面会不会又给我们惊喜，表姐估计揭秘的时间，预计在五六月份。
现在，整个地块已经围挡围了起来，围挡上也贴上了规划公示，有很多附近的居民都注意到了这份规划。
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