北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我目前在北京有旧宫紫郡府128平一套，22年购入价809w，现在据中介说市场成交价650w。现在家庭工作重心转移至望京附近，小孩也面临小学入学。所以打算今年夏天搬去望京。
两个问题：
1、紫郡府还有持有的必要吗（装修比较好，不想出租），今年要不要直接割肉卖掉。
2、望京租房选择多，但终究不是自己的。没有办法装修的话，房子使用的方便性上不够不顺手，看了看望京似乎置换好地段好户型又是一个时机。另一方面，小孩我有让他上民办的打算，这次紫郡府的经历也让我不想再在房子里放太多钱了。所以我也纠结要不要再买。
A：
1、房子是用来住的，既然不自住了也不想出租，那就卖掉呗。而且紫郡府是典型的改善小区，再加上是三居室，即便出租的话租金收益率也不算高，肯定低于北京平均值，更是低于小户型。
2、但我建议是没必要现在卖，如果真的是650万的话那有点儿超跌了。因为以紫郡府的地段儿+品质，128平租个万八千的应该差不多，那租售在700以下就700偏低了，常规在750左右才正常呢（北京平均650）。也就是说，如果租金能到1万左右，那这套房价值至少700才合理。
所以如果不是中介故意压价，就是真的超跌了，谁买谁合适呗，您作为卖家就不太合适了。
3、买不买的也看自己需求呗，或者算账。假定您家卖了650万，存银行的话现在五大行五年期存款利息1.5%，每年收益9.75万。而要想租这么一套房的话一年也得10万左右，至少在收益上没占便宜吧。
而且如果在望京租房的话有可能更贵。以Soho旁边的融科橄榄城为例吧，前些日子有网友花680万买了套80多平两居，租金是每个月1万，这基本就是北京平均值，租金收益率1.8%左右。
另外也可以参考老小区的，比如典型的经适房西园三区（望京新城A4区），单价也5万出头儿，跟紫郡府差不多。130平左右的也650万左右吧，租金应该在1万多点儿，反正大概率比紫郡府要贵，地段儿+小区品质差异的原因。
4、简单就是这情况，我也没什么明确建议，只是列出这些情况供参考吧。而且多说一句，望京的学区挺好的，以陈分来说吧，放到东西海也是至少中上，所以才有资格涨出学区溢价的。
那为什么放着免费的公立资源不用而要去民办呢？毕竟民办的强校都得摇号，比如陈分实验，比公立校难进多了。
仅供参考。
二
Q:
请问现在房价降了很多，但是最近感觉有点回升了，怕越升越高最后没上车，所以近期打算出手。现在有两个问题挺困惑的，想请教您：
1、目前看的是大红门片区的老小区，个人觉得报价有些高，您觉得是现在上车合适还是再等等呢？
2、您觉得世华水岸和大红门片区的珠江骏景，还有下降空间吗？
A：
1、都说回升了，但我看到的仍然只能说没继续降，到目前为止还没明显的上涨。当然我没舍得花钱买数据，所以看不到最及时的。但就算上涨也应该没那么快，毕竟深圳上海还没有明显行情呢，北京一般都是在他们后边。
2、大红门的老小区，世华水岸和珠江骏景不算老啊，毕竟都是商品房。可以用建欣苑算个账，前些天有网友买的两居室，60平左右小两居250万，租金4500，租售比是550。中等吧，不算太实惠，但回报率也到了2.16%，刨去物业费取暖费和空置期什么的接近2%。所以我认为是没什么下跌空间了，因为收益率比银行存款利息高。
但要等等也行，因为以丰台来说几乎没有领涨过，每次都是等核心区+海淀朝阳的部分板块涨过之后才轮到南城。所以不用着急，先看那些热门板块的行情吧。
3、这俩小区也算算性价比吧。以珠江骏景为例，这里曾经是南城第一粤派豪宅，但一度被批发市场给拖累的价格走势很不好。可近几年的板块整改明显见效了，这里的价格一度又挺强势的，尤其是大户型格局好的，算是抗跌的。
刚才我看了看这里的报价，130多平三居的总价和租金分别是800万vs1.1万左右，那租售比700出头，在大户型里算比较合适的了。所以我认为下降空间不大，再降就算超跌了，毕竟是改善小区。
仅供参考。
三
Q:
请问，大兴禧悦兴城90米的290万可以买到不错的楼层，也符合我的预算，河西新楼盘方程国贤府最小户型估计也要350以上，硬着头皮也不是不能买，我知道这两个房子不是一个时代的产品，如果从5-10年脱手考虑，哪个有可能赔的少一些，因为这几年只为自住，5至10年后会住到市内。
A：
1、您怎么确定5-10年后肯定赔钱的啊？房子跟车是不一样的，或者说房子必定贬值，但地段儿是大概率跟随通胀波动的，而房子只不过是土地交易的代表而已。
2、我对新楼盘不熟，俩小区都没去过，也不知道具体价格，不方便点评人家。而且两个地段儿都是典型的自住为主，毕竟周边都是规划了不少安置房，甚至这俩地铁的早期规划应该都是安置房或保障房。所以还是多考虑自住吧，哪个觉得住着舒服就买哪个。
如果让我买的话首选禧悦兴城。因为以地段儿来说，相比河西的话在“心理距离”上要感觉近一些，而河道则是很难联动的物理隔离，更不好规划和互动。从之前这些年的价格走势来说，方程国贤府北边的园博府和甲一号这种改善的商品房小区也并未怎样。所以既然是觉得禧悦兴城合适就买呗。
3、另外也算一下俩小区跟周边保障房的价格差，哪个价差小就说明溢价低，真要赔的话自然少点儿了。
仅供参考。
四
Q:
请问现在从广外落户到德胜，还有可能在28年上三帆附小吗？房本落户是20年10月，731之后。
A：
1、理论上有可能，因为明年就是731的第六年了。也就是说，到明年，731之前突击购房的家庭也基本消化完了，就算还有部分二孩也数量不多了。
再加上三帆附小是不收政保生的，至少到目前为止的政策是不收，那就给普通家庭留出了学位呗。
2、或者这么说吧，现在很多家庭都是在看今年的幼升小，毕竟全北京的入学人数明显下降了。那如果今年出区的数量减少，明年也就大概率更会宽松点儿，2028年也是延续呗，至少延续到2031年。
3、但这事儿没人敢保证，先看完今年的情况再说吧。
仅供参考。
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