先前一直跟大家说“两会”之后会有关于房地产救市的终极大招，没想到杀手锏那么快就来了。
3月10日，自然资源部、国家林业和草原局发布了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），《通知》中提到，“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。”
行外人可能会无感，但我们跟很多开发商探讨这个新规之后发现了很多明显的变化：
一、因为新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，地方政府手上的商住类用地成为了限量版，卖一块少一块，因此越来越多的开发商担心后面拿不到土地或者没有项目开发建设而关门歇业，为此供地收紧的情况下土拍的参与热情也会更加高涨，尤其是核心城市优质地块肯定会被央国企开发商节节推高。
二、不少开发商不再选择降价卖房、以价换量，而且越来越多的开发商担心存量项目卖完后就没有项目可做，因此不再着急以价换量、牺牲利润。事实上，政府目前卡住了土地这一端的源头供应，市场在去库存的同时会逐步触发刚需和改善群体的购买紧迫性，这也意味着楼市的止跌回稳预期可能加速实现。
三、经营性房地产开发的源头土地供应被卡住之后，越来越多的开发商将拿地视野转向了存量盘活、低效用地开发、城市更新、城中村改造、片区统筹等领域，这意味着以拆迁为主的城市更新、城中村改造等供地方式将逐步升温，城市更新领域也将重现热度。
有些央国企开发商对此次《通知》的解读会更加激进一些，他们认为，“38号文”会逼着地方政府拼命抬升楼市、拼命收储、拼命拆迁，同时开发商也会拼命抢地（主要是优质地块），因为开发商以后拿不到地就上不了牌桌，企业也就谈不上生存和发展。
从“38号文”的内容表述上来看，新增建设用地主要遵循三个原则，一是“各省（区、市）年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，二是“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展”，三是“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。
根据上述原则，全国各个城市新增建设用地面积的核心变成了“盘活存量土地面积”，而存量土地面积主要是三种，第一种是已审批但未招拍挂或者已流拍的土地，第二种是已成交但已闲置或者爆雷房企、地方城投等无力继续开发的土地，第三种是城中村、旧厂区等低效用地。
上述三种存量土地如何盘活？第一种的存量土地肯定是直接招拍挂，第二种的需要政府收储后再次招拍挂，第三种则主要靠拆迁。如果地方政府不努力，那么新增用地指标将失去保障，这不仅涉及到土地财政的问题，还涉及到地方的长效发展问题。
简单来说，如果地方政府连用于重大项目建设和民生事业发展的土地供应都保证不了，那么地方经济的增长和发展肯定就成为了空话，因此我们认为地方政府在“38号文”发布后肯定会想尽办法稳住基建和地产，以此稳住地方经济。
如果上述逻辑成立，那么在大幅降低楼市供应的情况下，需求端的复苏肯定会更快到来，因此接下去两个月的楼市变化将成为市场观察的重中之重。
我们猜测，上半年或许将迎来扭转楼市预期的关键时刻。
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