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“保利发展”成为近期杭州楼市群里讨论的高频词。
先是3月6号，以溢价率51.08%，楼面价44985元/㎡，总价约32.24亿竞得城东新城翠隐江粼南沿运河宅地。
接着3月10号，又以溢价率16.11%，楼面价38084元/㎡，总价约15.86亿竞得世纪城核心单元地块。
短短5天，连续二块宝地收入囊中，真金白银的投入，就是开发商想深耕杭州最好的注解。
当前二座天系楼盘（未科天奕+世纪城天珺）的热销，更是给了保利发展更多底气。
处在未科中轴线附近的保利天奕，11月-2月，更是连续4个月为余杭区成交金额与套数的双料TOP1。
3.6，余杭区发布购房新政，发布之日起至3月31日（含）网签，购买全区新建商品房，在取得不动产证后，给予每套5万元补助。
新政发布短短3天，天奕示范区来访超800组，仅周末就成交50多套。
作为杭州首个天系楼盘，它的热销，有三个致胜原因：
1、起步面积、总价友好。
天奕最小103㎡起，总价约350万，极大降低了未科刚需购房门槛。
不远处云城咏舟府和云杭里的最小面积为123㎡、119㎡。
2、3万+楼盘顶配公区。
约3000㎡公区，最大的特点是，拥有杭州目前最大的室内住宅篮球场和5泳道恒温泳池，估计未来也很难再有楼盘能超越它。
再叠加23个主题架空层约7000㎡泛会所，只有身临其境才能感受到它的那种归家即度假的体感。
3、质价比。
当前，保利天奕领出了五开预售证。
5#、7#、9#，106㎡-139㎡，共计225套（红圈），均价35781元/㎡。
直线距离相距约1.8公里的元序，开均价为48110元/㎡，还是139㎡起步。
从均价看，开发商根据面积、位置、景观资源以及是否靠马路等因素进行差异化定价。
这批五开楼盘，既有高性价比106㎡三房，更是首次推出7# 楼王139㎡。
根据预算，丰俭由人。
一起来深入剖析五开楼幢定价特点：
5#，
106㎡三房户型，低总价性价比之王。
虽然是小户型，但电梯门不直接对着入户门，且卫生间面积也保证有4.4㎡空间。
南向小区景观，东侧靠马路但近大门。
5#均价34363元，和前期开盘的2# 4#户型一模一样，仅楼幢位置不同。
此次5# 的均价，较之前2#均价35088元，下降约725元（34363-35088）。
2# 下楼即会所，5# 东侧沿马路，但它东边套106 A1是南厅设计，又从户型上把噪音影响降到最低。
不同楼幢选择，体现家庭是对会所需求强，还是追求性价比。
对比双向沿路4#，5# 因西侧有中央景观优势，均价又上调约1300元，“好货好价”定价。
不限价后，开发商对楼幢定价有较大差异。我们买房人一定要在对楼幢均价充分研究下做最优选择。
7#，
139㎡为楼王楼幢，此四房户型也是未来二手市场上流通率之王。
南北无遮挡，直面中央核心景观。
类一梯一户，四开间朝南，南向面宽达14.2米，阳光平权，北向最小房间也有3米面宽。
7# 楼王幢，天奕最大面积175㎡，但它却把139㎡放在小区楼王位置。
按139均价3.9万测算，总价542万。
对比直线距离约1.8公里的元序，首开13#（西沿景兴路），按139均价4.68万/㎡测算，总价来到650万，二者价差超百万（还是楼王位置对沿路楼幢）。
7# 均价39031元， 对比之前开盘6#均价38256元，8#均价38713元，五开7#均价上涨约800元/㎡。
从均价上体现出楼王的稀缺价值！
9#，
9# 因西沿马路又和时舟里楼幢有一定对视，它的均价为五开最低34038元。
重点提它的119㎡四房户型，均价仅32689元/㎡。
119㎡因电梯双开门设计，也拥有类一梯一户隐私。
和之前开盘的12#119同户型均价35397元对比，下降2708元/㎡。
以一套119户型为例，此次开盘总价可省下约32万(119*2708元)，9# 为四房低总价质价比之王。
119总价区间在352万-407万之间，也是当前在售整个板块最友好的4房起价。
通过极致质价比，承接未科低总价四房客户，预算400万内家庭，可首选119户型。
分析完户型和五开定价，再来看周边配套：
三大商场环绕，绿汀路万象城(预计27年底开业）、银泰中心（在建）、西溪印象城都在周边约2公里范围。
与在建12号线水乡南路站地下零距离相通，无风雨出行，依赖地铁出行的家庭非常友好。
12年制的天元公学和睦校区就在直线距离约600米处（新房不承诺学区）。
地铁、学区、商场，近在咫尺的确定性配套。
就在昨天下午，余杭发布银泰中心工程方案图。
这是投资超70亿、建面超60万方超级综合体，澎湃的未科中轴线兑现速度正在加速中！
웃유杭州余杭区闲林街道【保利天奕】
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