就在今天，上海迎来马年首场集中土拍，3块地68亿成交。
绿城重返徐泾，溢价6.6%摘得热门地块，以总价26.75亿、楼面价31972元/㎡，时隔3年再次在青浦拿地。
象屿携手金茂，五大新城顺利补仓，斥资14.59亿，楼板价2.45万/㎡抄底嘉定低密轨交地块。
上海国企上实，布局徐汇改善地段，总价26.75亿、楼板价4.85万/㎡底价拿下长桥混合地块。
今天总爷就和大家聊聊，马年首场土拍大戏，究竟暗藏怎样信号。
01
曾经顶流大虹桥，又迎来核心地块出让，板块市场进一步回暖。
这一次徐泾地块让总爷眼前一亮 ：TOD+成熟配套+适中体量，具备打造改善社区的土壤。
这块地是稀缺的TOD地块，位大动脉2号线蟠祥路站上盖，2站直达虹桥枢纽。
同时板块生活氛围成熟，首位奥特莱斯、蟠龙天地步行可至，还有多所学校环伺。
它还是一块容积率2.2的纯宅地，建筑面积83665.23㎡，周边也没有明显的不利因素，绿城、象屿短兵相接——
最终绿城以总价26.75亿、楼面价31972元/㎡，溢价6.6%时隔3年重返青浦。
2023年拿地的绿城春晓园，如今不仅顺利交付，更凭借精工立面的高度兑现、度假酒店的松弛氛围，成为大虹桥的产品标杆。
绿城在2023年繁华三章后，逐步把重心转移到市中心，推出了潮鸣东方、潮鸣外滩等塔尖作品，这次徐泾的“回马枪”属实意外。
有趣的是，绿城地块隔壁去年11月出让的宝业地块，如今确定了全域抬板+多功能会所的规划方案。
宝业能不能逼出“更强绿城”，大虹桥将会“卷”到什么高度，让我们拭目以待。
02
今天另一块热门地块，位于五大新城中表现最稳定的嘉定新城。
本次嘉定拿出了罕见的地铁沿线地块，直线距离11号线白银路站仅约500米，属于郊区最被市场认可的轨交盘。
地块本身还拥有不错的生态条件，南侧是紫气东来公园，东侧更是临河，部分楼栋未来会享受河景资源。
更重要的是，嘉定新城核心区这两年供应放缓，轨交沿线继理想之地后一直断供，这块地还是罕见1.7容积率，承载着更多市场期待。
最终，象屿联手金茂斥资14.59亿，楼板价2.45万/㎡成功摘地
这两家房企有个共同特点，都是深耕嘉定、有过作品落地，因此也有信心选择联手操盘。
据总爷了解到，这块地大概率将打造嘉定首个全域抬板社区，操盘团队去年就开始研究产品规划。
区域核心地段+紧邻地铁公园+1.7容积率，这个优势叠满的纯改善地块，几乎提前锁定一个热门红盘。
期待下半年嘉定新产品亮相，象屿联手金茂，势必将再次改变五大新城高端改善市场。
03
上实绝地反击，托底徐汇长桥地块
高端改善的徐汇区，本次迎来长桥地块出让。
这是一块容积率2.0的混合地块，建筑面积55141.58㎡，除了商品房外商业占比25%。
同时地块临近15号线罗秀路站以及中环线，无论是地铁还是开车都非常便利。
更重要的是，相比同板块的海上清河玺，它的位置距离地铁更近，尤其是徐汇区近两年更多是豪宅供应，积累了很多改善需求——
地块方正、指标合理，填补徐汇千万级中等改善的空白。
但地块也面临一定的挑战，因为地处徐汇边缘临近老闵行，城市界面相对老旧，对改善客户来说存在抗性。
同时25%的商业占比，作为社区型配套运营难度很大。
最终本地国企上实，以总价26.75亿、楼板价4.85万/平，抄底拿下长桥混合地块。
今年1月，这家老牌国企发布公告：预计2025年净亏损6.7亿元，亏损主要系房地产项目存货存在大额减值迹象。
2个月后就再次大手笔拿地，上实能不能吹响绝地反击的号角，长桥地块至关重要。
04
低溢价时代，房企都在精准补仓
本轮土拍，延续了2026年前两次集中出让行情，2块地都是"零溢价、底价成交" ，徐泾地块也只有6.6%溢价率。
在总爷看来，上海永远是兵家必争之地，对资金充裕、土储有限的房企来说，目前是逆周期拿地的好机会。
1.新房市场缩量，“地王时代”难重现
今年土拍整体热度的相对低迷，最重要的原因是新房市场的缩量。
1-2月，上海新房成交面积45万方同比下降39%，成交金额341亿元同比下降40%，双双创下近六年新低。
几大巨头手中都握有存量，可以预见短期内以稳健为主，很难重现1年前“地王频出”的光景。
2.沪七条落地，房企专注“精准补仓”
去年以来，尤其是“沪七条”落地后，上海二手市场走出独立行情，月均保持2万套以上成交量，但新房市场反应有待观察。
所以更多房企会精准选择长期深耕、有市场共识的地块参与，比如绿城重返徐泾，比如象屿金茂重返嘉定。
进入“金三银四”的小阳春行情，作为全国楼市风向标，上海新房接下来的表现值得期待。
对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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