目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》。
由业主作为实施主体
老旧住房自主更新、原拆原建
如何凝聚居民共识？
怎么筹集资金？
近日，人民日报报道了
广州市花都区集群街2号的改造案例
一起来看看花都
如何破解老旧危房改造难题
凝聚共识
政府引导，居民协商
工作做到心坎上
在广州，花都区集群街2号楼的房龄已近50年，是D级危房。“老房子不具备征收条件，又租不出去、卖不上价，不如大家集资，拆了重建。”居民中的老党员徐耀通提议，不少居民也动了心。
收到部分居民意见后，花都区相关部门讨论认为，这一更新思路符合城市发展转型趋势，可以尝试。很快，由住建部门、街道办、社区等组成的联合工作组成立了，一边邀请设计院设计新房，一边做群众工作。街道办、社区先后召开9次居民大会，入户走访40多次，逐一回应群众关心的过渡安置、户型设计等问题。业主们最终达成一致，决定原拆原建。“政府引导、帮助我们做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上。”徐耀通感慨。
筹集资金
居民出资，政府支持
多方投入共推动
老旧住房自主更新，如何实施？
在广州，集群街2号楼改造项目的设计、监理、测量等费用由花都区政府补贴，居民出资占大头。“整体算下来，居民筹资800多万元，政府补贴约60万元。”徐耀通说。
牟俊丞认为，地方政府还可通过设立自主更新基金等方式给予支持，项目实施单位则可通过多余房产租售和后期物业管理，实现资金补充和长期获益。
办理审批
先行先试，多措并举
完善政策解难题
居民达成共识，资金筹集到位，报批报建随即启动。重要一步，是办理建设用地规划许可证。
与一般商业开发项目不同，采取拆除重建方式改造危旧房，不涉及调整土地用途和新增土地，因此花都区对此免予办理供地手续。可进入建筑方案设计环节时，难题出现了。
根据2019年修订的《广州市城乡规划技术规定》，经鉴定为局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法产权建筑面积和建筑高度、不扩大基底面积、不改变“四至”关系、不改变使用性质的前提下，进行原址重建或者改建。
然而，集群街2号楼的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅设计规范，户内厨房、卫生间均需扩大；增设电梯，楼顶需增加设备用房；疏散楼梯需扩宽，才符合防火规范。
“经测算，在总户数不变的前提下，集群街2号楼基底面积需增加31.21平方米，建筑面积增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米。”广州市规划和自然资源局花都区分局局长李文伟说，新房既会长“高”，也会长“胖”，与技术规定存在冲突，后续规划报建很难推进。
集群街2号改造前后对比（谢永盛摄）
多部门多次商议，观点不一：有的从规范审批角度出发，认为不应突破现行法规；有的觉得打破束缚势在必行，这是提升居民生活品质、探索老城区自主更新路径的必由之路。
解决之道，在坚持人民至上、实事求是；破题之钥，关键靠先行先试、改革突破。
花都区委和区政府高度重视，将集群街2号楼纳入广州北站东侧老旧小区微改造试点，并由花都区住房和城乡建设局牵头，研究出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》。
“方案明确允许适度增加建筑面积，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。”徐耀通说，对住宅合理增加的面积，居民补缴土地出让金后，可获得不动产权证，“房子面积大了，功能合理了，还装上了电梯，住着更舒服。”
集群街2号楼原拆原建项目2024年3月开工建设，积累了有益经验。其相关做法入选住房城乡建设部印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》。2025年12月1日起施行的《广州市国土空间规划条例》则明确，除重点功能片区等少数情况外，“城镇危旧房改造，可以采用原状维修或者拆除重建的方式实施改造提升，为改善民生、增加公益设施或者公共空间的，可以适当增加建筑面积。”
集群街2号改造前
2025年，新版国家标准《住宅项目规范》颁布实施，有14项提升，包括将住宅层高提高到不低于3米，规定4层起要加装电梯等。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹前不久接受本报记者采访时表示，要继续围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。
不过，部分地区在危旧房改造中，仍对原拆原建设置原面积、原高度等指标，一定程度限制了改造效果。“多年前的住房标准，很多已难以满足居民改善性住房需求，也不适应城市发展转向存量提质增效阶段的新要求。”牟俊丞建议相关部门加快制定适应性指标和规范，推动更多老房子改造成“好房子”。
此外，原拆原建所需办理的各项审批涉及多部门、多环节，传统审批流程较难跟上城市更新需要。
简化审批流程，花都区推行多部门并联审批，大幅压缩审批时限。“建设工程规划许可、施工许可等行政审批，所需时间由47个工作日压缩到5个工作日。集群街2号楼从开工建设到2025年1月交房交证，用时仅9个月。”花都区住房和城乡建设局局长江奇介绍。
施工建设
因地制宜，优化设计
老房子“长”出新样子
老房子变“好房子”，设计很重要。
集群街2号楼设计启动之初，设计团队就把改善房子不合理布局作为重中之重。“比如，徐耀通家有一间南向卧室独立在成套房之外，进出要经过公共走廊。我们把这间房平移至北向，与成套房连通。腾出的空间并入另外一户，实现户型优化。”广东省建筑设计研究院集团股份有限公司建筑创作院副院长蔡淳镔举例。
集群街2号改造后
蔡淳镔还提到，一些住户存在厨卫相连、需经厨房进入卫生间的问题，不仅串味严重，空间也局促。这次改造，相关户型按国家标准《住宅设计规范》重新设计，厨卫面积和设计均达到规范要求。
电梯、公共走廊等配套及附属设施，同样关系居民体验。设计过程中，蔡淳镔团队边征求群众意见，边完善设计方案。当时，新版《住宅项目规范》尚未颁布，《住宅设计规范》要求，7层及以上住宅必须设置电梯；12层及以上住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。“集群街2号楼只有5层，但考虑到老年住户较多，我们不仅安装了电梯，还选择了‘担架电梯’，以备不时之需。”蔡淳镔说，对照新版《住宅项目规范》，这一设计也达到了要求。
施工过程中，居民、社区、项目实施单位等密切配合，老房子得以“长”出新样子。
随着首批项目成功“打样”，自主更新、原拆原建模式由点及面、逐步推广，更多群众的美好生活愿景正在照进现实。
来源：人民日报
编辑：梦圆
复核：叶晓明 吴敏娜
校对：贾愚
审核：邓必彦
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