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（来源：中房头条）
兴荣苑智慧农贸市集入口。冷万欣/摄
兴荣苑智慧农贸市集地下装修现场。冷万欣/摄
中房报记者 冷万欣 西安报道
借着“智慧农贸市集”的民生旗号，将本不具备分割销售条件的地下车库、人防工程切割拆售，以高额返租、独立产权为诱饵吸引投资者，待资金到手后销售团队抽身撤离，留下产权存疑的铺位和维权无门的购房者。
在陕西省西安市未央区大兴新区、龙首北路等区域，这样的“地下商铺分割销售模式”正悄然蔓延，一场打着民生工程幌子的金融围猎，让不少购房者踩入陷阱。
在“3・15”国际消费者权益日来临之际，中国房地产报记者深入西安多个涉事“智慧农贸市集”实地调查，揭开其违规拆分售铺、虚假承诺的层层内幕。针对记者反映的问题，西安市住房和城乡建设局房地产市场管理处工作人员回应称，相关情况需逐级上报，而在法律界人士看来，此类行为早已超出合同纠纷范畴，涉嫌违法犯罪，更暴露出当前商业地产销售监管的灰色地带。
兴荣苑市场商铺销售合同。受访者提供
兴荣苑商铺成交确认单。 受访者提供
无产权拆分售铺：失信开发商联手外包销售设局
在西安大兴新区兴荣苑小区旁，一处地下建筑的地面出口立着“兴荣苑智慧农贸市集”的红色大字，地下空间内施工正忙。记者以水产品商人身份咨询时，现场项目负责人称，项目硬装已完成，由运营方西旅生态负责软装，计划农历二月初二试营业，水产商铺不收取固定租金，而是抽取营业额的10%作为租金返还。
但这一看似正常的农贸市集招商背后，却是层层隐患。据知情人士透露，该项目的持有方为陕西虹瑰实业有限公司，西旅生态仅为整体招商入驻的运营方，而虹瑰实业本身已是失信企业，名下涉及大量法院待执行款项，其销售的兴荣苑南侧地下区域，从未办理任何商品房预售许可手续，产权归属至今悬而未决。
更关键的是，该项目的销售环节由外聘的职业销售团队操盘，而非开发商自有人员，这也是此类违规售铺模式的典型套路。知情人士透露，这些销售团队多常年辗转于各地类似项目，惯用诱人话术夸大盈利空间、虚构产权合法性，将铺位售出赚取提成后，便迅速撤离当地，转战下一个项目，兴荣苑市集的销售团队便来自沿海地区。
业主王言（化名）的遭遇，正是这一套路的真实写照。他告诉记者，自己购买的兴荣苑市集摊位单价约 21000 元 / 平方米，商铺单价 22246 元 / 平方米，销售时销售人员承诺，商铺代运营每年可带来约 35000 元收益，摊位每年约 25000 元。按其 15.89 平方米的商铺计算，月租金折合近 200 元 / 平方米，这一价格甚至高于周边底商，在当地根本不具备实现可能。
令王言更无奈的是，购房时虽由虹瑰实业与其签订《商品房买卖合同》并出具收款收据，但部分销售款项却被转入“陕西宏昌物业管理有限公司”及其法人毛某的个人账户。当他意识到受骗想要退款时，销售团队早已失联，漫长的退款等待至今无果。
龙首智慧农贸市集外景。冷万欣/摄
龙首智慧农贸市集入口处广告牌。冷万欣/摄
包租回购话术轮番上演：违规模式在西安多地复制
兴荣苑市集的套路，并非个例，在西安未央区龙首北路，龙首智慧农贸市集的销售宣传更为“大胆”，其位于天竹综合大厦地下区域的销售中心，入口扶梯处的广告牌赫然写着“总价 9 万起，年租金 2 万，可自营，可投资”，墙面施工进度表显示项目计划 5 月 1 日试营业。
记者以购房者身份暗访时，该项目一名自称销售经理的男子笃定表示，项目地下区域的产权已被买下，小块商铺和摊位的独立产权一年内就能通过专属渠道切割办理。而在业内人士看来，这一说法毫无依据，即便大产权可分割为小产权，也需完成分割并办妥全部手续后才能销售，提前售铺本身就是违规行为。
为打消购房者疑虑，该销售经理还提供了《委托经营协议》和《补充协议》两份合同文本，其中《委托经营协议》对租金收益的表述模糊，《补充协议》则明确修改为“每平方米每月返还租金300元”，并口头承诺五年后可对铺位进行回购，却拒绝了记者拍摄协议的请求。
记者从其提供的《商铺买卖合同》中发现，该项目出卖人为西安新曦元房地产营销策划有限公司，在售地下项目目前为整体产权，合同仅承诺 360 个工作日内办理权属登记手续，且该商业用地的土地使用权终止日期为 2047 年，购房者实际仅能获得 20 年使用权。
事实上，这种以“智慧农贸市集”为噱头的地下商业拆分售铺模式，在西安已有失败先例。据曾参与此类项目招商的内部人士透露，西安市南郊太白南路海亮新英里小区 19 号楼地下车库，此前也曾被打造成智慧农贸市集，最终因运营失败歇业，铺位建筑痕迹被全部拆除，回归停车场原貌，项目最终以退款收场，彼时的投资者同样遭遇了一场空。该人士表示，此类项目近年来在部分城市颇为火热，销售模式和话术高度雷同，已有多个项目因运营问题暴雷甚至胎死腹中。
龙首智慧农贸市集销售中心内。冷万欣/摄
维权陷多重困境：行为涉违法监管存灰色地带
“无论是兴荣苑市集还是龙首市集，其承诺的高额固定返租，都属于典型的‘售后包租’，本身就违反了商品房销售的相关规定。”北京市国乐律师事务所律师赵磊指出，根据《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，而这两个项目的操作模式，更已超出行政违法范畴，涉嫌刑事犯罪。
赵磊依据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》分析，非法吸收公众存款罪的构成需同时满足未经有关部门依法批准、向社会公开宣传、承诺回报、向不特定对象吸收资金四个条件，而西安这两个智慧农贸市集项目均未取得商品房预售许可证，属于未经批准；通过销售中心公开招揽客户，属于公开宣传；承诺固定金额的租金返还，属于承诺回报；面向社会普通购房者和投资者销售，属于向不特定对象吸收资金，四项条件全部具备。
更值得警惕的是，司法解释第二条明确规定，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，应以非法吸收公众存款罪定罪处罚。而兴荣苑项目中，购房款流入无关物业公司及法人个人账户的行为，更是认定犯罪性质的关键证据。赵磊表示，若开发商以非法占有为目的，通过售后包租骗取资金，还可能构成集资诈骗罪，尤其是虹瑰实业作为失信企业，在名下有大量待执行款项的情况下仍大规模销售无证地下商铺，若查实资金未用于项目建设，而是被转移、挥霍或偿还其他债务，即符合集资诈骗罪的认定情形。
此外，此类项目还存在利用“共有产权”制造监管灰色地带的问题。赵磊表示，将商业地产物理分割后由多个个体合资购买，虽符合物权法中共有产权的相关规定，在法律层面合法，但销售方往往过度放大这一“合法”前提，在销售中承诺的售后返租、高额回报，本质是对未来经营收益的预期，而目前法律法规对产权销售与经营承诺的衔接，缺乏强制性担保机制和穿透式监管手段。职能部门虽可对虚假广告事后追责，却难以对涉及大量第三方经营协议的复杂交易进行事前、事中有效干预。
这种监管漏洞最终导致风险的错配与转嫁，一旦运营方因经营不善等原因无法兑现返租承诺，由于产权已转移至小业主名下，资产贬值和经营落空的全部责任都将由购房者承担，看似分散的商业模式，最终沦为购房者独自承受损失的“烂尾”困局。
而对于已经踩坑的购房者而言，维权之路更是步履维艰。王言说，从法律层面，购房者可起诉开发商要求解除合同、返还购房款，但涉事开发商多为失信企业，账户早已无钱可执行，即便胜诉也面临“执行难”；若走刑事追赃程序，又需证明嫌疑人具有“非法占有”的主观故意、查清资金去向，还可能涉及跨区域协作，刑事立案的高门槛让普通市民难以逾越。
那些被卖出的地下铺位，最终能否拿到合法产权？那些流入个人账户的购房款，究竟流向了何处？那些许下高额回报的销售团队，又在哪个城市继续编织新的谎言？面对西安这类悄然蔓延的地下商铺违规销售乱象，购房者更期待相关监管部门能主动作为，而非被动等待逐级上报，从源头斩断违规售铺的利益链条，守护消费者的财产安全。中国房地产报记者将持续关注此事后续进展。
编辑：樊永锋
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