近日，自然资源部38号文《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》引发了大家高度关注，内容提到新增建设用地不再用于经营性房地产开发，优先保障重大项目和民生事业发展，这等于是给商品房开发按下了暂停键，核心内容是统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展，这对于房地产行业影响是巨大的。
同策研究院联席院长宋红卫分析，从内容来看，有几条是跟住宅土地供应相关的内容。
第一、“地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件”。这对于很多囤地未开发的开发商影响较大，持有的土地要么被强制回收或者在专项债的支持下回购。回收的土地用途会根据当前实际情况做调整，如果被强制收回，对于企业来讲是一笔比较大的损失，如果是在专项债的支持下跟相关部门沟通之后进行回购，对企业来讲则是一笔资产的出清，是回笼现金流的渠道，对企业来讲反而是利好。收回来的土地，未来用途规划是根据城市产业发展的情况去做调整，有利于城市存量土地的盘活。
第二、“新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”。这对于很多低能级城市影响较大，尤其是产业薄弱，人口流出，对土地出让金依赖度较高城市。这些城市本来盘活存量资产的难度较大，政策出台后，意味着未来能卖的土地量大打折扣。
第三、“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。这意味着商品房建设用地未来主要来自存量用地和低效用地，这对于去库存有最直接的影响。原来很多城市库存之所以大，是因为一方面面临库存压力，一方面还在卖地建房，导致降首付、财政补贴等政策效果大大折扣，这次政策是从源头关上了水龙头。
这次政策可以看出，十五五期间供地政策从逻辑上发生了本质的变化，基本遵循了盘活存量，以需定供，存量优先的十二字方针。从根本上解决了库存的源头问题，同时再协同好房子政策以及需求端政策的支持，假以时日，房地产库存问题就会得到根本性解决。从长期来看，也在倒逼部分城市摆脱土地财政，重振实体经济发展的逻辑。
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