市场调整接近尾声，积极信号持续增强|信号

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（来源：易居研究院）

3月16日，国家统计局公布了2026年1-2月全国房地产开发投资与销售数据，以及70个大中城市商品住宅和二手住宅价格指数。综合各项指标表现，当前房地产市场呈现出明显的调整趋缓、积极信号持续积聚的特征。其中，库存指标迎来关键性拐点，房价跌幅连续收窄，一线城市率先止跌回稳，市场供求关系正逐步走向再平衡。本文结合具体数据进行详细分析。

开发投资

跌幅收窄，“缩量提质”特征显现

2026年1-2月，全国房地产开发投资额同比增速为-11.1%。尽管仍处于负增长区间，但相较2025年全年水平，该指标已呈现明显的收窄态势。这一变化反映出市场在供给端的调整正在逐步趋于稳定。

从土地市场看，重点城市供地策略已发生转变。各城市普遍采取“缩量提质”的供地思路，土地供应总量虽有所控制，但优质地块占比明显提升。这一策略有助于引导开发投资向高品质项目倾斜，也为后续开发投资指标的企稳修复提供了基础支撑。

新开工与竣工

淡季因素叠加供给调整，指标符合预期

1-2月，全国房地产新开工面积同比增速为-23.1%，竣工面积同比增速为-27.9%。两个指标均处于调整过程中，但需要结合季节性因素和前期供给端变化综合看待。1-2月一般为开工和竣工的传统淡季，叠加过去两年土地购置面积下降的滞后影响，当前数据表现基本符合预期。

值得关注的是，近期重点城市新房带看量和签约量有所活跃，这一变化有望逐步传导至供给端，增强房企后续开工意愿。同时，各地围绕“好房子”建设标准的推进，将促使新开工项目更好地匹配当前刚需和改善型需求的结构特征。竣工方面，融资协调机制和白名单制度的持续推进，将继续为保交房工作提供资金保障。

商品房销售

基本面改善，同比数据受基期影响

1-2月，全国商品房销售面积同比增速为-13.5%。从同比数据看，跌幅较2025年底有所扩大，但这主要受基期因素影响——2025年一季度在政策利好推动下，新房交易基数较高。从实际市场反馈看，当前销售端已出现积极变化。

具体来看，部分重点城市新房项目认购积极性提升，个别区域甚至出现价格微涨现象。这一方面反映出购房者预期正在改善，另一方面也与各地持续优化的购房支持政策有关。预计后续针对初婚初育家庭等特定群体的购房支持力度将进一步加大，租购并举的商业模式也将持续优化，这些都将为新房市场提供增量需求支撑。

库存指标

拐点显现，供求压力明显缓解

2月末，全国商品房待售面积同比增速为0.1%。这是自2021年7月以来的最小增速，具有重要的信号意义。该指标的变化与二手房价格指数的走势节奏基本一致——后者自2021年9月进入持续下跌通道后，当前同样呈现跌幅收窄的态势。

待售面积增速的收窄，本质上反映了库存压力的缓解。通俗而言，市面上可售房源相对减少，供求关系正逐步走向均衡。这是自2023年房地产市场供求关系发生重大变化以来，供给端出现的又一个关键性积极信号。结合二手房挂牌量减少等情况，可以判断市场供给端的调整已较为充分。

到位资金

跌幅有所扩大，但改善预期增强

1-2月，全国房企到位资金额同比增速为-16.5%，跌幅较前期有所扩大。但需要看到，随着房价逐步趋稳，抵押品价值趋于稳定，这将为房企融资创造更好条件。同时，存量市场的创新融资渠道，如REITs与商业地产的结合等，也为房企资金面改善提供了多元化路径。预计后续资金端指标将逐步改善。

价格端

一线城市率先止跌，上涨城市数量增加

1.新房价格：70城连续4个月跌幅收窄，一线城市由跌转涨

根据简单算术平均计算，2月全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-3.5%。环比指标连续4个月收窄，显示出价格端持续改善的趋势。分城市层级看，2月一二三线城市新房价格环比涨幅分别为0.0%（0.03%）、-0.2%和-0.4%。其中一线城市环比由跌转涨（1月为-0.3%），结束了此前连续9个月的下跌态势，信号意义显著。

从上涨城市数量看，2月新房价格环比上涨的城市达10个，较1月的5个明显增加。长春、南京、宜昌等城市涨幅居前，北京、上海、杭州等核心城市也保持较好态势。

2.二手房价格：连续两月跌幅收窄，京沪率先上涨

2月全国70城二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-6.3%。环比指标连续两个月收窄，表明二手房价格调整已较为充分。分城市层级看，一二三线城市环比跌幅分别为-0.1%、-0.4%和-0.5%，均呈现收窄态势，其中一线城市收窄最为明显。

从上涨城市看，2月北京和上海二手房价格环比上涨，成为70城中仅有的两个上涨城市。这两个城市此前经历了深度价格调整，部分房源价格较高点回落40%以上，叠加限购门槛下降、首付比例下调、学区房需求释放等因素，交易活跃度提升，带动价格率先企稳回升。

市场趋势研判

积极信号增多，小阳春可期

综合来看，当前房地产市场正处在调整接近尾声、积极信号持续累积的关键阶段。

第一，库存指标迎来拐点。待售面积同比增速降至近五年最低水平，标志着2021年以来持续累积的库存压力已明显缓解，供求关系正逐步走向再平衡。

第二，价格端企稳信号增强。新房价格连续4个月跌幅收窄，一线城市率先由跌转涨；二手房价格连续两月跌幅收窄，京沪等超大城市率先上涨。价格层面的积极变化，有助于稳定市场预期，增强购房者入市意愿。

第三，政策效应持续释放。从购房支持政策到融资协调机制，从城中村改造到租购并举，各项政策正在形成合力。近期重点城市看房量增加、交易活跃度提升，均表明市场信心正在恢复。

展望后续，随着供给端调整趋于充分、库存压力缓解，若潜在购房需求能够持续释放，房地产市场供求再平衡进程将有望加速，进而带动交易量稳步回升和价格企稳。对于房企而言，应抓住当前窗口期，结合“好房子”建设要求，优化产品供给；对于购房者而言，市场预期趋稳、政策环境友好，购房窗口期正在形成。预计在多重积极因素作用下，房地产市场小阳春行情可期，全年有望呈现逐步企稳向好的发展态势。