大家好，我是地产高富帅。
去年开始，大湾区重新进入主流视野，广深两大市场的超级豪宅，确实为市场加了一把火，这片热土很久没有这么热闹了。
广州市场一直都是自己的脾气，客户与开发商都相对于务实甚至保守，前几年鲜有在产品创新方面有突出重围的作品，整体市场情绪偏向下行。
随着几大超级豪宅的热卖，加上本土国企的强势突围，大家也意识到产品突围才是发展硬核，“拿好地块建好房子”也成为2026年广州市场主旋律，全行业开始卷产品了。
深圳市场，则早已步入存量格局，“央企做豪宅，民企做旧改”，呈现两大核心阵营，相反本土国企发展缓慢，与广州国企的强势突围形成对比。
民企一直都是深圳的主力军，是唯一可以与央企军团抗衡的种子选手，可惜的是，在2026年开年，深圳几大民企巨头，似乎也有点顶不住了。
卓越置业：组织调整 高管出走
卓越置业，如果是在深圳长期居住的朋友，脑海里肯定会有印象，这是一家早期专注CBD综合开发的老牌房企，整个福田中心区，几乎都有卓越的影子。
友情提示，如果是哪位老铁打车来福田市中心，千万要搞清楚具体地标名称。因为这里有卓越世纪中心，卓悦中心，卓越大厦，卓悦汇，卓越时代广场。。。。
因此，卓越置业早期都被称为“写字楼大王”，基于这种战略，卓越至今仍是少数还活跃在江湖的深圳民企：资产厚实，开发与持有双轮驱动。
作为深圳最早走出深圳的民企之一，2017-2018年，全国化布局加速，前后进入嘉兴、南京、苏州、无锡、南通、天津、成都、温州、佛山等诸多城市。
2020年，物业板块卓越商企服务在港股上市，市值破百亿，位列2020物业服务百强企业第14名。
其实整体来看，卓越置业发展基底非常扎实，核心资产价值优质，完全可以抵抗行业周期，加上作为旧改大户，卓越城市更新集团也具备相当大规模。
2025年开始，卓越置业开启了大收缩战略，战线回归深圳，把早期深圳地区几个片区又再次合并，成立深圳置业公司。
也就意味着，卓越置业已变成了一家深耕本土的房企，包括早期布局大湾区的广佛+惠州等市场，几乎完全进入收尾阶段。
这种大战略调整过后，早期引入的高管团队势必会有所动静，地产一品塘独家获悉，早期从深圳鸿荣源集团引入的营销老大魏俊峰，目前已经确认离职。
其次，原卓越置业助理总裁兼容广佛城市总李志全也于近期加盟深圳龙光地产集团，担任惠深区域董事长。
如今最新的卓越集团营销老大是前昆明城市总逄臻，作为卓越置业集团的超级老兵，回归深圳也是一个不错的机遇。
这一轮行业洗盘，卓越置业很显然属于险胜，如今回归深圳，对于卓越来说，也是一个全新开始。
星河地产：对赌失败，高管出走
星河地产，其实地产一品塘近期独家报道的比较多，在小编内心还是对创始人黄老板非常尊敬的，作为深圳初代民营房企，有着鲜明的特征。
与卓越置业战略方向基本类似，星河地产也是走的商业+住宅双轮驱动战略，但是星河地产重点抓商业与产业经营为主，早期依靠产业红利在广深两地拥有不少土地储备。
创始人黄老板作为包工头出身，为人低调，对跟自己一起干的兄弟们都非常不错，星河地产经营一直稳健，算是早期比较优质民营房企之一。
在其他大湾区房企都在玩高周转全国化凶猛扩张之际，星河地产仍然坚持深耕大湾区，坚持在深圳，惠州，广州南沙强势布局，属于小而美的典型代表。
随着市场下滑，星河地产的管理问题开始浮现，第一个最大的问题就是老员工偏多，并且年纪偏大，管理认知还是处于市场上扬时期，创新力突破力较弱。
要知道，土地红利消失，房企想要真正活下去，很明显必须要提升整体经营实力与产品力，这也是星河地产在地产下半场严重缺失的。
特别是在二代上位掌权之后，也就面临老人与新老大的风格对冲问题，因此从2023年开始，星河开启了规模化的高管变更。
最大的一次挑战是在2025年，面对星河地产持续下滑的业绩，新的星河地产话事人黄德安与地产板块签署了一份对赌协议，如果完成率达不到85%，那么星河地产全员开启降薪。
不过，最后的结果大家也应该知道了，最高高达35%以上的降薪标准，也让很多核心高管比较难受，第一轮就是集团营销总背锅而去。
前星河地产集团营销总经理姚杨率先在节后离职，星河地产紧急调任原东部区域总裁空降邓震宇深圳，并担任集团营销总经理岗位，稳住大局。
第二轮，就在近期，地产一品塘独家获悉，前星河地产集团分管设计总助张俨已经离职，近期已加盟深圳鸿荣源集团担任设计负责人。
张俨，80后，深圳大学本科毕业，天津大学硕士毕业，属于妥妥的深耕深圳型选手，硕士毕业之后一直在设计公司华汇设计院从事建设设计工作。
张俨早期在星河地产总部工作，后期调任深惠区域担任设计总多年，2025年回归地产集团总部，在星河地产任职超过10年。
这种主打方案型选手在早期比较吃香，属于专业扎实选手，不过随着星河地产几乎都是存量项目为主，可发挥空间不大。
值得关注的是，如今加盟的新雇主--深圳鸿荣源集团，也是深圳旧改大户，属于妥妥的深圳民企新巨头，在深圳龙华，宝安土地储备相当厚实。
更劲爆的是，深圳鸿荣源集团分管产品副总裁袁毅也于近期离职。只能说，深圳圈子实在是太小了，所有高管都是可以无缝对接的。
深圳民企还能起飞？
曾经的深圳民企军团，是深圳市场的绝对核心力量，不管是已经暴雷的佳兆业，龙光，花样年，都曾经在地产行业留下印记。
如今深圳本土具备民营基因的房企里面，万科仍在苦苦挣扎，金地在缓缓修复，还能在排行榜前列看到名字的，确实也就只有鸿荣源了。
煎熬了近五年，深圳这一批稳健民企仍然还在抵抗周期，不过对于很多高管来说，确实到了离开的时候了。
今天就聊到这里，有深圳房企与市场环境有分享的朋友，也可以留言讨论。
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