文：泽平宏观团队
房地产是国民经济第一大支柱行业，房地产稳，则经济稳。2025年房地产市场成交呈“前高中低后稳”趋势，二手好于新房。
2026年房地产形势如何？
1）市场二八分化，20%的城市因人口流入产业集聚，逐步触底企稳。大多数三四线城市，人口流出，进入漫长去库存。
2）住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
3）房企大洗牌，从“三高”转向质量深耕，优胜劣汰加速。
4）土地市场迈入存量主导的“控量提质”阶段。
5）城市更新进入“大力实施”期，提升城市面貌和居住品质。
6）一二线城市土地财政转型，人口流出城市逐步退出历史舞台。
7）预计一线城市限购等限制性政策，一年左右外环将全面放开，三年左右全域放开。
我们对2026年房地产行业核心指标做出预测：中性情景下，宏观经济平稳复苏叠加房地产政策精准滴灌。预计全国商品房销售面积同比-6.1%，核心城市托底需求；房企坚持以销定投，新开工同比-13%；保交楼兜底对冲开工缩量，竣工同比-17.3%，规模基本稳定；投资端传导滞后，开发投资同比-10%，城中村改造与保障房建设为主力。
房地产稳，则经济稳，需要住房收储等力度更大的稳楼市措施：
第一，组建5万亿以上的大型住房银行收储，用于保障房，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2025年12月中央经济工作会议也提到：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”
我们在业内较早且持续倡导住房收储用作保障房，可以解决开发商现金流、地方财政、烂尾楼问题，而且为低收入家庭、农民工、应届大学生提供低租金的保障房，一举多得。
第二，持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
第三，全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，近期北京上海继续放松限购，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。对于生育家庭，给予住房生育补贴。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
一、形势：2025年房地产市场成交“前高中低后稳”
2025年房地产整体销售跌幅收窄。2025年商品房销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6%，降幅较2024年收窄4.2、4.5个百分点；百强房企销售金额和面积降幅分别收窄10、6个百分点；库存7.7亿平方米，同比升1.7%。
2025年房地产市场成交呈“前高中低后稳”趋势，二手好于新房。一季度30城新房成交同比6.1%，二季度-8.3%；16城二手房一季度同比33.6%，二季度9.4%。三季度新房成交同比-19.5%，四季度新房环比22.9%，同比-38%；二手房四季度环比-1.8%，同比-22.1%。年底因房企业绩冲刺成交环比上升。
一系列政策驱动成交趋稳，但城市间市场热度分化明显。分梯队看，2025年第一、二梯队的城市成交相对较好。
第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。因为这些城市经济强劲，GDP和收入前列，金融、科技产业集聚，比如中关村、陆家嘴、南山科技园。人口持续净流入，2010-2020年深圳、杭州、成都年均增72万、32.4万、58.2万，2021-2024年深圳、杭州年均增10万、14万，上述城市人才吸引力位居全国前十。
第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。因为这些城市GDP全国前十，特色产业发达，如苏州制造业强，工业总产值全国第二，承接上海辐射。2010-2020年广州、苏州年均人口增超20万，2021-2024年增5.6万、4.6万，上述城市人才吸引力位居前十五。
第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。因为这些城市经济发展水平处于中上水平，有一定的产业基础，但产业结构有待进一步优化升级。如天津制造业以及港口经济是其经济支柱；长沙凭借工程机械以及文化产业占据一席之地。同时，人口流入放缓，2010-2020年郑州、天津、长沙年均增39.7万、9.3万、30.1万，2021-2024年增11.5万、-3万、12.6万，天津流出，上述城市人才吸引力前五十。
第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。主要原因为：经济发展相对偏弱，产业基础薄弱，结构单一。人口流失，人才吸引力弱，青壮年外流至省会或长三角、珠三角等城市群。
2025年全国土地市场供给缩量提质，核心城市核心地块更受青睐。2025年中央经济工作会议首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，政府推地节奏有所放缓。房企普遍采取“以销定产”，在土地获取方面保持谨慎态度，仅对部分热点城市优质地块积极参与。2025年全国土地成交面积同比为-12%；100大中城市涉宅土地成交楼面均价同比-9.5%。
分线看，由于一线城市逐步取消地价上限和推出更多优质地块，土地成交楼面均价同比30.4%，比如2025年，北京地块的平均溢价率约为4.9%，较上年同期上升1.2个百分点；其中溢价率超过15%的地块共有7宗，均位于核心区域。而二线城市和三线城市同比分别为3.6%、3.8%。
整体看，核心城市位置优越、容积率较低的地块仍是房企竞逐的重点，反映出市场对核心城市核心区域的长期信心。
2025年新开工、竣工、投资下降幅度收窄。2021-2024年土地市场成交、房屋销售疲弱，在“以销定产”策略下，房企新开工意愿较弱，2025年商品房新开工面积同比为-20.4%，较2024年收窄2.6个百分点。竣工受前期开工影响，2025年商品房竣工面积为同比为-18.1%，较2024年收窄9.6个百分点。同时，受到新开工面积下降以及城中村项目推进节奏的影响，同期房地产开发投资完成额同比为-17.2%。
二、政策：“稳”字当头，提振信心
2025年，政策基调从“止跌回稳”到“着力稳楼市”。3月，首次将“稳住楼市”写入政府工作报告总体要求。全年楼市政策在供需两端发力，供给端包括收购存量土地和住房、城市更新等；需求端修复居民收入、就业、房价预期，配合真金白银政策降低购房成本。
展望2026年，宏观政策将以更强协同性服务“十五五”开局，延续积极财政与适度宽松货币组合。财政加码特别国债与专项债稳增长化风险；货币择机降准降息并强化结构性工具。房地产紧扣“稳市场、去库存、优供给、建新模式”，中央统筹融资纾困与保障房体系，地方因城施策深化收储、以旧换新、城市更新及限购优化。
1、宏观经济政策
2025年财政货币政策加大力度，政策效果有所显现。大国宏观政策维持以我为主，为国内经济和就业服务，实施更加积极有为的政策，推动经济回稳。
货币政策：货币逆周期调节力度加大，灵活适度、精准有效，2026年继续“适度宽松”，或将更大力度降准降息。2025年，全年MLF净投放11610亿元，较2024年实现由缩转扩。2025年进行了1次降准和1次降息，5月降低主要政策利率，分别引导1年期和5年期以上LPR均下调10个基点。同时，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。12月央行提出“继续实施适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度”，上次如此提法在2008-2010年，应对国际金融危机。
财政政策：2025年基调从“积极”变为“更加积极”，预计2026年将上调赤字率，加快化债落地。2025年3月政府工作报告提出：“今年赤字率拟按4%左右安排、同比提高1个百分点，赤字规模5.66万亿元、同比增加1.6万亿元。拟发行超长期特别国债1.3万亿元、同比增加3000亿元。”12月政治局会议提出“实施更加积极的财政政策”，上次如此提法在2020年，是应对疫情冲击。
2、房地产政策
中央层面，以稳住楼市为主线贯穿全年。供给端包括收购存量土地和住房、城市更新等；
需求端修复居民收入、就业、房价预期，配合真金白银政策降低购房成本。3月“稳住楼市”首次写入政府工作报告，强调因城施策调减限制性措施、加力城中村改造、释放刚改需求，“好房子”首次被写入。7月中央城市工作会议提出城市更新存量提质、构建新模式、控量提质供地。10月“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”列为民生重点。
城市层面，2025年地方累计出台调控政策超450条，宽松性政策占比达82%。地方围绕“因城施策”要求，结合区域市场差异，从需求端、供给端、品质端等多方面发力，主要包括进一步放松限购限售、提高公积金贷款额度、直接发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等。
限购方面：北京8月放松五环外限购，12月再调减社保年限；上海8月取消外环外限购；深圳9月大幅放松多区限购。公积金方面：超270城调整政策，如合肥放宽“商转公”、苏州降二手房公积金首付至15%。收储方面：超100城发布存量房收购公告，如沈阳计划2025-27年收购3.2万套，广州11月放宽收购门槛等。
三、展望：2026年市场二八分化加剧，城市更新进入"大力实施"新阶段
1、市场二八分化加剧，20%的城市因人口流入、产业集聚，未来触底企稳。大多数三四线城市，人口流出，去化困难，漫长的去库存。
后房地产时代，市场将从过去的“普涨时代”转向“结构性分化”新格局。根据我们在《中国城市房地产保值率排名2025》的研究，过去十年深圳的房地产保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也冲进前五，他们的保值率都超过80%。而部分三四线城市如鹤岗、廊坊和温州已跌破60%关口。这种分化不仅是市场情绪的折射，更是城市经济韧性、人口吸附力与政策响应效率的综合体现。
目前全国房价从高点回落幅度不均，2026年房价走势将延续分化，核心城市凭借产业集聚和人口流入展现出抗跌韧性，而广大三四线城市则面临漫长的价值重估。
这种分化格局揭示出，中国房地产市场的黄金时代已落幕，未来价值重塑将更依赖于城市基本面的质量深耕，而非粗放式扩张。
2、住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
2025年7月，时隔十年中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”、“高质量开展城市更新”、“稳步推进城中村和危旧房改造。”
考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有较大发展空间和潜力。据测算，2026-2030年，我国住房需求总量约46亿平，年均新增住房需求约9.2亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至8.9亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.4亿平、更新需求2.9亿平。
从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持缓慢上升。消费者不再仅仅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭规模小型化趋势也将带来更多住房需求，人均住房面积也将由此提升。
3、房企大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰，房企从“三高”模式迈向质量深耕。
我国房企正从“高负债、高杠杆、高周转”旧模式向高质量发展转型。随着“房住不炒”深化及消费者需求升级，房企将围绕财务稳健、产品创新重构逻辑，通过降负债、提效率及聚焦“好房子+好服务”实现可持续发展。2025年政府工作报告将“好房子”纳入国家战略，推动房企从开发销售转向持有运营，开辟长租公寓、绿色建筑等新赛道。
未来房企格局将呈现“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”的分化特征。央国企凭借融资优势与政策支持，主导保障房建设和城市更新，龙头民营房企将从规模扩张转向细分赛道深耕，例如，以代建业务应对城投拿地趋势，或以商业运营与长租公寓实现双轮驱动。而区域型中小房企面临挑战，或将通过被国资整合、聚焦老旧小区改造或应用AI等新兴技术降本增效以求生存。总体而言，行业竞争正从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼，唯有根植于民生需求与技术变革的房企才能在新周期中赢得机遇。
4、土地市场将迈入以稳定和存量为主导的新阶段，“控量提质”为主要特点。
随着中国城镇化进程从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式也由大规模增量建设进入存量提质增效阶段。2025年中央经济工作会议首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量用地和商办用房，标志着土地供应政策发生根本性转变。
2026年新增土地供应将进一步向人口集聚、产业集聚的核心城市的核心区域倾斜，且土地出让总量保持适度水平，其中配套完善、低容积率的核心区域优质地块占比将持续提升。土地供应将更加注重与房企购地意向对接，侧重优质土地和好地段土地供应，并通过取消限价、减少配建等措施提升市场活力。在城镇化进程放缓、房地产市场需求结构变化的宏观背景下，土地资源将更高效地向核心城市优质区域配置，推动房地产市场实现从“量”到“质”的深刻转变。
5、城市更新将进入"大力实施"新阶段，通过旧城改造、城中村改造、产业升级等，提升城市面貌和居住品质。
地产进入存量时代，老旧房屋或将存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。根据我们测算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房龄大于25年）占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，预计将有近80%的房屋成为“老小区”，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。
去年，时隔十年的中央城市工作会议将城市更新写入总体要求，定调从2015年“加快城镇棚户区和危房改造”转变为“高质量开展城市更新”，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部长提到从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间的。从资金看，城市更新偏向中央财政，区别于棚改中的以货币化安置为抓手，同时在政府举债、融资平台等多维度融资机制。
6、随着人口结构变化和区域经济分化，人口流入的一二线城市土地财政模式转型，其他城市土地财政退出历史舞台。
2026年，土地财政转型将主要集中在人口持续流入的一二线城市，通过优化土地供应、发展租赁市场和产业用地改革，逐步实现土地财政的可持续化。而人口流出城市将逐步改变土地财政模式，部分城市甚至完全退出依赖土地财政的旧模式，转而寻求替代财源，随着土地财政推出，这些城市将面临基础设施年久失修、工资水平停止、就业机会减少等问题，年轻人口外流加速。
为应对地方财政缺口，预计推动消费税和个人所得税下放到地方，以增强地方自主财力，缓解土地财政退出带来的冲击。一方面，促进土地财政转型，加力发展新基建、新能源等产业建设，培育地方产业高地；另一方面，从土地财政转型股权财政，当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖，打造地方特色产业集群。例如：常州大举“新能源之都”建设，通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。
7、预计一线城市限购等限制性政策，一年内外环将全面放开，三年左右全域放开。近几年限购政策不断调整，可以清晰地看到一条渐进式的开放路径。2022年以来，二三四线城市限购政策开放，一线城市购房门槛逐步松动。2025年10月，“十五五”规划建议中提到：“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。近期北京上海继续放松限购。降低购房准入门槛，限购松绑有利于房地产市场回稳，放开限购是大势所趋，目前仍存在限购的核心区域为北京五环内，上海外环内，深圳南山区、福田区以及宝安区的新安街道。
四、预测：2026年房地产市场情景测算
展望2026年，我们基于宏观经济、政策、市场信心、人口土地、库存等维度，并结合近年房地产数据，以及开发周期规律，构建乐观、中性、悲观三大情景对2026年房地产市场核心指标进行量化测算。
中性情景下，2026年宏观经济平稳复苏叠加房地产政策精准滴灌。预计全国商品房销售面积同比-6.1%，核心城市托底需求；房企坚持以销定投，新开工同比-13%；保交楼兜底对冲开工缩量，竣工同比-17.3%，规模基本稳定；投资端传导滞后，开发投资同比-10%，城中村改造与保障房建设为主力。
1、乐观情景
宏观层面，超预期利好政策出台，降准降息力度加大，财政赤字率提升，内外需高位，居民收入就业明显改善。行业层面，供需政策超预期激活市场，金融实质性宽松，居民按揭与房企融资同步改善，资金压力根本缓解。核心城市灵活调整限购，刚改需求有效激活。保交楼加码，竣工效率提升。土地市场边际改善，房企聚焦核心城市，库存去化加快。
2、中性情景
宏观经济层面，经济实现平稳复苏，增长回归潜在增速，降准降息适度，居民收入温和改善。行业层面，政策精准施策、温和发力，聚焦稳市场防风险。金融边际宽松，房企资金压力部分缓解。核心城市优化改善型需求调控，三四线城市维持购房补贴。房企谨慎拿地，仅核心城市优质地块受关注，库存去化整体放缓，三四线库存高企未改。
3、悲观情景（概率低）
宏观层面，整体不确定存在，政策不及预期，外部摩擦加剧，居民收入承压。行业层面，政策传导存堵点，金融宽松不足，房企融资偏紧，部分房企仍面临流动性风险。核心城市调控偏谨慎，房企拿地意愿低迷，城投托底为主，优质地块也出现流拍现象。新开工与投资收缩压力加大，库存去化停滞，三四线城市被迫以价换量，房价面临下行压力。
五、办法总比困难多：组建5万亿住房收储银行、持续降息、全面放开限购
1、组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。2025年12月中央经济工作会议提到：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”
央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.5%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《》）
同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。
2、降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。
3、全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
18日晚，我将跟大家聊聊新趋势。
热门跟贴