2026年3月16日，北京新挂了一块地，位于亦庄瀛海板块。
地块起拍价12.18亿，起始楼面价2.35万，地块建筑规模51816.378平，纯住宅用地。
说起这个板块，很多购房者可能还有印象，包括不少粉丝也是这边的业主。
曾经的限竞房大热门板块，靠着8号线首站+中海神户型，横扫北京市场。
作为首个限竞房，中海瀛海府88平三居首次开盘，194套房源竟然有628组购房者开盘摇号抢房，开盘现场直接秒光。
2020年，中海寰宇时代以2095套的网签成绩，毫无悬念的成为当年的销冠。
简单回顾一下：
2019年9月25日拿地，到2019年12月30日开盘，到访1500人，开盘成交608套，即使疫情影响了2个月的节点，依然在2020年3月22日销售套数就突破了1000套。
2020年5月29日，二期线上开盘，参与选房2464套，实际成交了714套，截止2020年6月12日实际销售套数就突破了2000套。
2020年10月4日累计到访客户高达28068组，总体销售额就达到了100亿。
2020年12月31日，开盘整一年，网签突破85亿，实现成交2095套，到访客户35680位。
如今，新地块的出现，让瀛海重回购房者的视野。
群里也有粉丝已经确定就盯着这块地。
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1、8号线地铁口，通勤便利
北京地铁8号线是纵贯北京南北的地下中轴线，通勤价值极高：南北直达、换乘极强、覆盖核心区，无论是在东西城、朝阳、海淀，通勤覆盖都还不错。
根据规划信息，8号线未来还会继续东延，链接亦庄的河西片区，这边的商业、医疗资源也是非常不错的。
关键是这块地距离地铁站只有200米，是真正的地铁房。
2、中海环宇荟+南海子公园
地铁口的环宇荟早就已经开业了，未来8号线东延链接亦庄河西，到龙湖天街也方便，即便东延一时半会开通过不了，开车过去也就10分钟左右。
溜娃的话，旁边就是南海子公园，去过的粉丝都知道，里面超级大，非常适合散步溜娃。
医疗也可以依赖亦庄的儿童医院（在建）、同仁医院（开车20分钟）。
除了教育目前是短板以外，其他都挺强的。
3、四代住宅，产品领先
现在的四代住宅在产品上确实是领先了一个时代的，比当年限竞房普遍75%-85%的得房率，提升了起码10%左右。
加上都会做一些架空层、会所什么的，确实比当年要好一些。
看完核心的优势，我们来看看拿下这块地要面临的压力。
1、价格不具备优势
这块地的起始楼面价是2.35万，北边最近非常火的星寰时代和这个楼面价一致，目前对外报价在5.3万，但是开盘肯定有折扣，估计就5万，好楼层5万出头。
所以瀛海这块地的价格，基本上是可以判断的，预计会定价在5万左右。
隔壁的瀛海府目前已经可以上市交易了，目前88平三居室挂牌最便宜的一套在415万。
打听了一下业主心理价在405万左右，坐下来谈一谈估计400万差不多。
不过这套是毛坯，所以如果加上装修的钱，也差不多在420万左右了。
这个户型当年也是号称100%得房率的，设备平台，阳台都是赠送，不输于现在的四代住宅。
如果这块地同户型，按照5万的价格计算，其实并不比瀛海府划算多少，何况瀛海府还是现房+小洋房的优势。
当然，对比即将解禁的中海寰宇时代是有一定优势的，因为寰宇时代也是高层，他的得房率是要弱一些的。
2、面临二手房的冲击
马上瀛海的寰宇时代、包括亦庄路东区、河西区，几千套限竞房可以上市交易了。
虽然不会一下子挂出来那么多房子，但是对新房市场肯定是冲击。
因为次新现房、所见即所得的优势，对很多着急住的购房者，吸引力还是蛮大的。
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最后，来看看这块地的指标和可能做的产品。
1、本来1401-1和1401-2是一个大地块，但是这次给拆成两个小地块去卖了。
要拍的是1401-1地块。
下图是原本的地块，现在相当于东西向有个小路，分为南地块和北地块了。
2、容积率2，限高60米，未来大概率做小高层，可能会夹杂一点点小洋房。
按照套均90平计算的话，可以出575套房。
3、可能做什么产品
这块地我们判断其实做刚需小户型可能会更好的跑量。
因为目前大兴区域及亦庄的新房，其实大部分还是以90平以上，100平以上的刚改户型为主。
目前北边有星寰时代、龙樾海序、国贤府park
东边有中海九棵树项目
西边有中建方程国贤府。
这几个都是以刚需小户型为主力产品的。
南边目前还没有一个同样的项目出来，所以瀛海这块地可以从这里发力，去抢一波购房者。
如果做改善的话，首先亦庄河西就是很大的竞争对手，这边很大的优势就是成熟度更高，学区更好，这一点是瀛海比不了的。
4、谁会拿地
中海大概率是会卯足了劲去拿的，毕竟这边也算是他的一个大本营了，但是也不排除其他开发商会来拿地。
尤其是今年小阳春市场复苏，对于开发商来说，也是开始做储备的时候了。
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