今年两会，全国政协委员、新希望集团董事长刘永好提交楼市相关提案，其中“适度放宽公寓在入学、入户等方面限制”的建议迅速引发全社会热议。
简单来说，建议包含两大核心方向：
1、放宽核心权益限制：适度放开公寓在户籍落户、子女义务教育入学方面的政策壁垒，注意是“适度”，并非无差别放开，其实就给政策留了很多可操作空间。
2、配套盘活存量政策：同步优化“商改住”政策，调减新增商业用地供应比例，重点盘活存量商办资产，推动公寓水电气按照民用标准收费。
提案精准直击行业与民生痛点，引发了公寓开发商、业主、住户的共鸣，更让沉寂已久的公寓市场瞬间沸腾。刘永好为何在此时抛出这一重磅建议？楼市格局是否会就此打破？UP君跟大家仔细摆一摆。
在UP君看来该提案来得非常及时，熟悉地产的UPer对公寓的弊端应该早有耳闻，在房地产上行期，它以不限购以及较低的价格，与住宅是井水不犯河水的两个赛道，但如今房地产市场进入深度调整周期，公寓的问题一个个暴露，存量高企、去化艰难，同时大量城市新市民、年轻人受限于高房价，只能选择总价更低的公寓作为安居载体，却因政策限制无法享受基础公共服务，形成“住有所居”却“权不匹配”的民生痛点。
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商办公寓存量过剩
去化压力触顶
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楼市存量困局在住宅领域已经显现，而在商办公寓，其空置更是达到触目惊心的地步。据五大行2025第四季度数据显示，全国主要城市甲级写字楼平均空置率攀升至24.7%，西南和东北堪称“写字楼重灾区”。贵阳、昆明的整体空置率双双突破46%，大连、哈尔滨、长春也都超过43%，成都排在第12位，接近40%的空置率！
具体到成都的公寓市场，截至今年2月，可售套数近11万套，面积为677万㎡， 库存去化周期高达117个月，远超12~18个月的合理区间 。即便是按照一半比例砍掉开发商自持面积计算，这个库存量也是非常可观的。
▍数据来源：中指研究院
商办地产一般占房地产投资的15%～20%，大量公寓建成后闲置，既占用土地资源，也拖累房企资金回笼，成为房地产市场稳发展的重要包袱。
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公寓成为刚需安居首选
生活成本可一点不低
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据相关市场报告显示，当前公寓购买及租住群体，超7成为刚毕业年轻人、城市新市民、中低收入刚需群体，以及部分养老人群，这类群体资金有限，无力承担普通商品住宅的高首付、高总价，公寓凭借小户型、低总价、地段便捷的优势，成为他们在城市落脚的极佳选择。
从下表可以看到，今年1~2月成都全市公寓成交的价格8402元/㎡，套均面积57.6㎡，套均总价48.5万元，相比主城区动辄300万起的住宅进入门槛，确实便宜了一大截。
▍数据来源：中指研究院
另外还有前些年因为限购，没有房票，只能退而求其次买公寓的人，他们呼吁也能享受到住宅同等的公共权益。
但公寓因土地性质为商业/办公用地，其背后的交易与使用成本一点都不低，众所周知的包括税费较高、贷款首付比例偏高、贷款年限较短、水电价格按商用标准收取等一系列的问题。
这是网友小胡发过来的商电价格，他抱怨道“0.92元/度的电价，远高于住宅，而且由于公寓不能通气，烧水做饭洗澡全部要用电，生活成本比普通住宅高出两三倍！”
目前，他所在的小区业主已经在向政府有关部门联合提交申请，将公寓的“转供电”模式改为“一户一表”，希望能把“电费打下来”。
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公寓的入学落户是争论焦点
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如果说水电价高还只是皮外伤的话，入学落户就是公寓的命门、七寸了。被排除在户籍落户、学区入学政策之外，既违背公共服务均等化原则，也加剧了新市民的城市融入难题。
已购买公寓的老赵很无奈，当初因预算有限选择公寓，原本以为能安家落户，却面临孩子无法就近入学、无法落户的困境，看着越来越高的房价，他想着还是要咬咬牙，置换一套住宅，或者送孩子回老家上学。
最近在看房的小廖也表示，毕业几年手里有点存款，本想靠自己的收入买公寓，但考虑到入学落户限制，家里人坚决反对他入手公寓，只能被迫“啃老”，动用家里的“六个钱包”选住宅，并且背上百万的房贷。
看到以上分析，大家应该发现公寓市场的拧巴之处，不在开发商，也不在购房者，而在于政策，只有打破“公寓只能住、不能享权益”的固有规则，公寓市场才能真正活泛起来。而政策，正在悄悄起变化……
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趋势1：
商改住，并非一道不可逾越的红线
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长期以来，业界有种共识，就是商改住会打破产权规则，冲击住宅市场秩序：
一方面，由于商业用地与住宅用地产权年限、出让金标准不同，全面放宽权益会违背土地出让规则，引发产权纠纷；
另一方面是公寓大量分流住宅需求，可能导致普通住宅、学区房价格波动，扰乱现有楼市秩序。
我们把最近的两条新闻放到一起看就很有意思。
近日，三亚市自然资源和规划局发布购房风险提示，指出“亚龙湾玫瑰谷玫瑰四季”项目实际为“亚龙湾国际玫瑰谷旅游休闲中心启动区”，规划审批不含任何住宅或别墅类建设内容，商业项目被包装成“别墅”叫卖，相关自媒体宣传涉嫌虚假不实宣传，严重扰乱房地产市场秩序。此前UP君报道的龙潭水乡商墅情况类似，商改住触动的利益太多了。
另一条新闻则发生在2月底的成都，规自局发布公告，为了盘活闲置的商业用地，贴合片区发展实际，南一环烂尾多年的蓝光1.6万方商业地块，“一拆为三”，变身三类实用用地，二类城镇住宅用地、公园绿地和城镇社区服务设施用地，兼顾居住、休闲和便民需求。
而这块地是在去年11月由国资平台以约2.45亿元接手，很多人以为是常见的烂尾项目重启，万万没想到，居然是拆除已建设未竣工的商业项目，变更为住宅用地。
目前这样的案例还很少见，但它给商办公寓起了一个很好的启示——商改住的红线并非不可逾越，关键是采取什么形式，由谁来做。比如由政府统筹，改为廉租房，或者补齐土地出让金及税费，欢迎大家集思广益。
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趋势2：
盘活存量是自上而下的关键词
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成都市规自局之所以会发出上述调规公告，是因为去年11月21日，市住建局、市规自局、市商务局三部门联合发布推动存量资源优化利用政策措施，其中就提到对闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，在符合规划原则、满足安全要求、不影响相邻关系等前提下，允许改建用作保障性租赁住房，纳入保障性住房体系管理，增加保障性住房供给；允许自持商业物业有条件调整和转让；允许存量自持租赁住房补缴土地出让金之后，转为普通商品住房并上市交易。
在金融端，政策也在松动。今年1月央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％，为20年来最低水平，标志着商办地产调控正式进入“去库存、优结构”新阶段。
过去，商业用房贷款首付比例普遍高达50%左右，此次大幅下调近20个百分点，将大幅降低企业和个人的初始投资门槛。以一套总价60万元的公寓为例，首付比例从50%降至30%，购房者首付压力将从30万减少到18万元，有助于激活中小投资者和初创企业的参与，加速消化存量商业用房。
3月16日，自然资源部召开的3月份例行新闻发布会，主要介绍并解读《自然资源部 国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）精神，本次政策进一步强化新增建设用地与存量用地盘活规模挂钩，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，意味着未来房地产开发项目通过新增建设用地方式供给将受到严格限制，更多或将通过盘活现有存量土地的方式获取开发资源，政策导向是推动城市内涵式发展，避免“摊大饼”。
你看从中央到地方，盘活存量已经成为共识并付诸行动。业内人士预计未来地方政府或加快存量闲置土地收储节奏，同时通过合理调整土地规划、换地等方式，以更优的方案适配市场用地需求。过剩的商办物业在本轮政策指导下，也有望通过权益放宽推动“商改住”规范化，有效盘活闲置资产，化解房企债务风险，稳定房地产支柱产业地位。
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趋势3：
适度审慎入学落户政策有松动
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当然不少专家都认为放宽公寓入学入户限制，是化解商办库存的最优路径之一，无需新增土地供应，就能释放存量住房潜力，缓解城市住房供需矛盾，同时降低年轻人安居成本，助力人口流入与城市活力提升。
那么该如何做呢？目前国内已有部分城市先行先试，放宽公寓落户入学限制，为全国推广提供了参考样本。比如深圳，改革先行的标杆这一次也走在了前面，包括罗湖区、福田区、南山区等区，商务公寓被视作特殊房产，可通过购房积分入学，“住宅优先、公寓统筹”，居住年限、社保缴纳时长都能积分，保障政策真正惠及刚需群体。
说回成都，虽然教育资源优厚，但优质教育资源依然存在总量不足、分布不均的问题，有不少网友担心若无条件放开公寓入学，会直接挤占住宅业主子女的学位资源，比如我们多次写到的攀成钢学区爆仓的话题，还有龙泉驿区著名的“天鹅湖大学”，住宅业主的学位都不能满足，何谈对公寓的保障？
所以UP君建议需优先保障住宅刚需，再逐步放开公寓权益，学习深圳经验，同时设置社保、居住年限双重门槛，实现刚需保障与市场稳定的平衡。
至于不少花大价钱买了学区房的家长，抵触情绪更为强烈，若公寓也能享受同等学区权益，会稀释优质学位资源，自家房产的教育价值缩水。
部分网友建议，主城区热门学区不纳入公寓入学范围，可以在学位较为充足的二三圈层实行“统筹分配”。
也有网友认为完全放开，对住宅业主来说确实有失公平，而且并非所有公寓业主都需要完全对等的住宅权益。公寓房业主若想享受与住宅同等的入学资格、水电费按居民标准收取，均可补缴相应费用来实现；养老群体没有学区的需求，只需要补缴民用水电费用；仅作办公使用、无相关需求的业主，则无需额外承担费用。如此一来，政策更灵活，避免了“一刀切”。
各位又是怎么看的呢？
我们也注意到，近年来成都加大公共资源供给、推进教育资源均衡化，另一方面，人口出生率逐渐下降，新生儿数量逐年减少，一增一减，从根源上缓解资源竞争矛盾， 也许过不了几年，公寓与普通住宅的权益差距将逐步缩小，房地产回归居住属性、公共服务普惠全民。你们觉得这一天还有多远？欢迎进群畅聊。
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编辑：1366 Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet
图文来源：成都向上/网络
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