河南日报社视觉全媒体中心·大河报记者 李晓波
近日，有洛阳市民向大河报·邻妹妹帮办栏目反映，因拖欠物业费，小区物业公司采取停用门禁卡、中断水电供应等方式催缴，导致回家受阻、正常生活及经营受到严重影响。
采访中记者发现，业主拒缴物业费多因对物业服务不满，而物业公司则称因运营压力大、诉讼催缴成本高，遂采取此类措施，双方各执一词、协商解决一度陷入僵局。业主欠缴物业费，物业到底有权停用业主的门禁卡、断水电吗？针对这一焦点问题，记者邀请律师，从法律层面进行了专业分析。
业主欠缴物业费，物业公司停门禁、断水电
年过七旬的张老太，家住洛阳市西工区某小区一楼。据其介绍，楼上住户空调外机的冷凝水管长期暴露在外，早已出现破裂情况，冷凝水顺着墙体流到她家卧室外墙，长期浸泡之下，室内墙体出现严重发霉、脱皮现象，影响居住环境。
为解决此事，张老太多次找到物业公司沟通，希望物业出面协调处理，物业称安排工作人员进行了排查，但双方在问题处置上产生分歧。张老太认为，物业公司未能履行好服务职责，服务不到位，于是停缴物业费。
随后，因欠费物业公司便停用了张老太的门禁卡，导致其无法正常进出小区、回家困难。张老太多次投诉，双方矛盾升级，辖区办事处、社区介入。物业公司工作人员向记者表示，双方纠纷由来已久，之前法院还判决过，对于门禁卡停用事情，目前已经恢复，但希望张老太能够尽快补缴拖欠的物业费。
市民许先生也遭遇类似困扰。此前，他花费200多万元，通过司法拍卖平台成功竞得一套门面房，并依法取得房屋产权。可接手后发现，原业主拖欠一笔数万元物业费。
许先生表示，拖欠的物业费产生于他取得产权之前，理应由原业主承担；而且他了解到，原业主与物业公司曾签署过物业费分期支付协议，原业主也明确认可该笔费用，自己没有义务替原业主缴纳。
但物业公司却出具司法拍卖公告，称公告中载明，过户过程中可能存在的物业费、水电等欠费，由买受人承担，如今房产已完成产权变更，该笔拖欠的物业费自然应由许先生承担。
双方就物业费承担主体争执不下，矛盾逐渐升级。该门面房原有的租户是一家经营酒类的商户，当商户前往物业公司预交电费时，被物业公司拒绝充值，导致门面房连续多日停电。“店里存放的酒类价值不菲，停电后安防设备完全失效，为了保障货物安全，每天都得在店里值守，正常经营受到影响。”该商户无奈地说。
随后，租户及许先生均拨打了投诉电话，在当地社区、办事处、综治办多方协调下，物业公司最终同意为电卡充值。不过，关于拖欠物业费究竟该由谁来承担，仍未达成一致意见。
针对这一焦点问题，记者邀请北京盈科（洛阳）律师事务所股权高级合伙人、商事部主任盛梦鹤律师，进行专业解读。盛梦鹤律师表示，《中华人民共和国民法典》有明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。上述两起案例，物业公司以停用门禁卡、拒绝电费充值中断供电的方式催缴物业费，明显违反上述法律规定，属于违法行为。
“最高人民法院曾专门发布物业服务合同纠纷典型案例，以案释法，清晰界定了物业催缴行为的法律边界。”盛律师进一步介绍，其中明确指出，物业服务人不得通过停用门禁、限制电梯使用等方式催缴物业费。该行为属于以合同债权不当侵害业主建筑物区分所有权，于法无据、超出合理限度。若物业公司存在上述行为，业主可向住建部门投诉，或依法向法院提起诉讼，要求物业公司承担相应责任。
针对“业主不满物业服务该如何正确维权”这一疑问，盛律师给出明确指引：先缴费，再依法维权。她强调，根据相关规定，即使物业服务存在瑕疵，业主也不能以拒缴物业费作为对抗手段。正确的做法是，先履行交纳物业费的义务，避免自身构成违约，再通过业主委员会督促物业公司整改、向行业主管部门投诉，或向人民法院提起诉讼，要求物业公司减免相应费用、承担违约责任等合法途径，理性解决纠纷。
提醒：共建和谐社区，需多方共同守住法律底线
最后，盛律师提醒，欠费不是物业侵权的理由，不满也不是业主违约的借口。共建和谐社区，需物业、业主、监管部门三方共同守住法律底线。物业公司应摒弃“以停代催”的惯性思维，通过协商、发催缴通知、提起诉讼等合法方式维权，靠提升服务质量赢得业主认可；业主要树立法治意识，理性表达合理诉求，须知拒缴物业费看似解气，实则可能承担违约金，甚至影响个人征信；监管部门要主动开展普法宣传、积极介入矛盾调解，按照相关规定畅通投诉举报渠道，把纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。
“物业与业主本是共生共荣的共同体，唯有双方都多一些法治思维和换位思考，才能共建宜居、和谐的社区家园。”盛律师说道。
来源：大河报·豫视频 编辑：谢景豹
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