万众期待，广钢大商场！
在今年的土地蓝皮书上，广钢1号地再次杀出重围。
这一次广钢失去的一定要加倍拿回来，从原来的10万方商业，变成了15万方的商业，打一场翻身仗。
这几天大家群里讨论度很高，我们汇总了一下几个重点：
1）目前方案不会再配住宅了，15万平的商业综合体，容积率3.8；
但方案最终还没定，会根据引入房企的需求来做定制化调整，但大方向是这样，纯商业体量会大约在10-15万。
作为对比，聚龙湾太古里，15万方；天汇广场IGC，10万方；长隆K11 Select，约8万平；万菱汇，约5万平...
2）广钢医院一期地块也再次进入蓝皮书，数不清多少次进宫了，如果广钢1号地能顺利出让，那医院有没有机会坐上顺风车；
3）谁来做？此前我们了解到的是两家央企，都是重仓广州，在广州有住宅在卖，有商业在运营的超大房企，综合实力很强；
4）广钢、广船赢麻了，未来打造人行天桥连接两个板块，鹤洞东地铁站升级互联；
5）白鹅潭再添实力选手，万象城+太古里+广船+广钢1号地+COCO Park的超级芳村大道，真要成了。
先来聊聊大家最关注的谁会成为广钢的天命之子。
呼声最高的是华润。这也是广钢业主们日盼夜盼，给广钢1号地许配的如意郎君。
白鹅潭万象城年底开业，今年在旁边拿多一个新的商业，给万象城助助兴？
虽然，广钢和芳村只隔了两个地铁站，相距3公里左右，但肯定不会打架的。
广钢商业综合体定位也会和白鹅潭万象城会错位，后者定位城市封面级别的顶级商场，是M1定位。
一个可以参考的点是，距离最近的两个万象是深圳湾万象城和深圳万象天地，同样相距3公里左右，
万象城是集齐马、香、驴、貂等顶级奢侈品牌的商场，而万象天地主打年轻、潮奢，这不就有画面了吗。
但问题是，南山区的经济活力，一个是万亿GDP的全国前三强区，每平方公里GDP约为54亿元。
而荔湾还是嗷嗷待哺，等待二次发育的区域，地均GDP地仅有前者的不到1/2。
不过，这几年华润加大了对广州的投资，尤其是万象商业的投资，白鹅潭万象、番禺万象、白云万象、黄埔万象。
站在1号地上，也能眺望江对岸的海珠南泰，又一个绯闻对象。
虽然，华润并没有参与广钢楼盘的开发，但广钢片区的后续建设是看到了华润身影的。前面提到的广钢医院扩建，实际上最早是工控跟华润集团旗下的大健康平台合作推进。
不过，具体是谁来做，现在都还没定，尤其是各方都在争取地块更好的条件，希望以更好的价格拿到地块。
但可以明确一点是，随着广州大力推进商业地产的发展，广钢1号地迎来了前所未有的机会。
地块内部也早就是平整状态了，房企接手就能开工。
怎么做？
分两方面来讲，先来看地块的综合配置。
广钢1号地位于11号线鹤洞东地铁站，珠江金茂府旁，是广钢新城连接芳村大道和白鹅潭沿江经济带的桥头堡。
未来，广钢1号地块会做成地铁上盖物业，广钢南区的业主们也能一站抵达。
广钢周边的业主属性和社区氛围，注定了广钢购物中心接下来有一个很重要的定位是“亲子”、“中产家庭”、“年轻家庭”。
其实，一个好的商场并不总是高端的，也看到了很多人点赞的区域型商场，比如说上海七宝万科，无论是业态、品牌、营销、服务都颇受好评和认可，很有影响力。
上海闵行朋友的评价也很高。
目前，广钢商业配套分为两块，一是社区商业中心花湾天地，二是各个小区的沿街底商。
花湾天地，整个广钢的唯一商场，只有3层，总体量只有约9000方。
花湾天地的核心品牌是什么？肯德基。
更像是一个乡下大卖场式的儿童乐园，只能满足片区最基础的逛街遛娃需求。
还有各个小区的小型商业引入的喜街品牌，做的还可以，但还是偏社区的。
另一方面，广钢最多的是社区底商，各小区有小商业，以买菜、快餐、美容和各类补习班为主。
这种散装商业配套，广钢依靠20来个住宅小区，饱满得溢出了。
整体来说，广钢商业需求是很强的，被称为城市中产聚集地的板块，在日常购物、遛娃、吃饭的消费上都舍得花钱。
广钢是一个超过4万户的超大型社区，还有2800户的广船，以及20万方的广钢TOD，广钢1号地的商业辐射面近4.5万户。
按照每户3-5人来计算，总居住人口在15-20万左右，是可以支撑起一个中大型商业中心消费。
商场总是会比住宅要来的晚，这是商业地产的传统理念，现在的广钢、广船交付入住已经到时候了。
广钢1号地改规引起的轩然大波，也是业主苦无大型集中式购物中心久矣，各个小区底商的小打小闹就是同质化竞争，需要的是一个大玩家。
1号地的到来，意味着广钢近两年已经补足了地铁和商业的两块短板，而教育、楼龄、居住氛围这些优势，未来是学铁商兼备的大型居住社区。
广钢1号地最特别的点在于，它不只是广钢的商场。
它是能融入白鹅潭商业中心的一个商场，也是广钢融入白鹅潭发展的唯一一把钥匙。
最关键的是广船与广钢的天桥，广船出了几版规划图和效果图，通过鹤洞东连接广钢是一直存在的长期规划。
在广船规划中，地面二层规划建设高线公园，空中高架连桥跨越芳村大道，无缝连接广钢，共同形成约60万方“T”型城市中心绿轴。
对内分支多个空中廊桥、商业休闲平台连接至一期与二期各地块。
换言之，这座天桥建起来，不单是连接广钢一号地和广船商业，更是将广钢融入到了整个白鹅潭的发展之中。
看规划图，广船和广钢会在鹤洞东地铁站上打造一个城市核心广场和城市客厅。
广钢1号地的推进也是利好广船，其江边的整体规划虽然是一个超大的城市商业中心，但一期并没有做集中式的大盒子商业。
璇湾坊滨水商业开街后，也是多一个选择。
对白鹅潭来说，广钢1号地打造的购物中心可以嵌入11号线的文旅地铁脉络之中，与两站之隔的太古里，三站之外的万象城在芳村共襄盛举。
凭借这几个项目，白鹅潭有机会和天河路掰掰手腕的，但以现在商业浓度，要想真正的破圈，还是要有更多的商业落地。
值得注意的是，太古也基本明确二期会是LUXURY BRAND，也就是奢侈品品牌，与现在的首开区不是同一个概念，品牌会往上走。
只有聚集起来的商业，才有商业区的作用，商业密度越高带来的加持，得以虹吸城市人流，带动整个片区的发展。
万象城2026年下半年开业；
太古里二期2027年开业；
属于白鹅潭的商业时刻，又多了一个重磅砝码。
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