来源：迈点
作者/Cornelia
来源/迈点
近日，广东省广州市中级人民法院确定于2026年4月7日公开拍卖成都富力丽思卡尔顿酒店相关房产，起拍价约8.65亿元，此价格为评估价9.61亿元的9折，也被戏称为“全球最便宜丽思卡尔顿”。
谁能想到，9年前那个豪掷199.06亿元拿下万达77家酒店、扬言要打造“酒店帝国”的富力，如今会落得董事长李思廉被限制出境、旗下核心高端酒店资产被迫法拍、超百起被执行案件压身的境地。
捡漏还是接盘，一念之差
2017年的富力，风头正盛。
作为靠旧改起家的“华南五虎”之首，李思廉和张力带着富力在房地产市场一路高歌，彼时恰逢万达急于剥离重资产，富力以199.06亿元的价格，将77家万达酒店收入囊中，平均每家仅2.5亿元，在当时的市场看来，这简直是捡了个“世纪大便宜”。
李思廉的自信溢于言表，外界也纷纷认为富力捡漏成功，即将开启酒店版图的新篇章。
但如今回头看，这场看似完美的收购，从一开始就危机重重。
富力的底气，来自房地产行业的成功经验：低买高卖、快速周转、高杠杆撬动大资产。但酒店行业，偏偏是这个逻辑的反面。房地产是“一锤子买卖”，拿地建房卖房就能回笼资金，而高端酒店是典型的重资产慢生意——前期投入大不说，后期的运营成本更是个无底洞：高端物业的年折旧摊销、庞大的人工成本、持续的设施维护与升级，每一笔都是实打实的现金流出。
更关键的是，富力接手的77家酒店，并非全是核心商圈的优质资产，不少选址客流支撑不足，营收能力本就堪忧，接手后又缺乏专业运营能力加持，这些酒店从一开始就不是利润引擎，而是吞金兽。
更致命的是，彼时富力账面现金仅156亿元，拿下77家酒店的资金大多靠外部融资，直接将公司的净负债率推至高位。用高杠杆的短期负债，去支撑慢周转的酒店资产，就像用短跑的速度去跑马拉松，刚起步就已经透支了体力。
这场收购，不是富力布局酒店的开始，而是为后续的债务危机埋下的最大伏笔。
酒店资产接连甩卖，变现难的核心是没价值
从2022年开始，富力的酒店甩卖大戏就不断上演：郑州富力万达文华酒店评估价4.69亿元，最终3.28亿元折价30%成交；泉州、长沙的万达文华酒店也相继低价易主；如今，连丽思卡尔顿这样的高端标杆资产，也被推上货架，起拍价为评估价的9折，目前预告阶段无人报名。
富力试图通过处置酒店资产偿债，但现实却是，即便折价甩卖，资产也难寻接盘者，而回笼的这点资金，对于其数百亿的债务缺口来说，不过是杯水车薪。
很多人不解，丽思卡尔顿这样的顶级品牌，为何会沦落到无人问津的地步？
答案很简单：酒店资产的核心价值，从来不是品牌和地段，而是持续创造现金流的能力。
房地产行业看重资产的评估价，而酒店行业看重的是运营的坪效比；房地产靠资产增值赚钱，而酒店靠客房、餐饮、会务的持续营收盈利。
当一款资产只能不断消耗公司资金，却无法创造稳定的现金流时，即便品牌再高端、地段再核心，也只是一个“漂亮的空壳”。而富力的困境远不止于此，除了酒店资产，其手中的土地储备等核心资产，也因市场环境变化陷入变现困难的境地。
一边是还不上的巨额债务，一边是卖不出的低效资产，富力就这样陷入了“越亏越卖，越卖越亏”的恶性循环，而这一切，都是因为它从未让手中的酒店资产产生真正的商业价值。
房企想靠文旅转型，要先变思维
富力的故事，不是孤例。
前些年房地产行业黄金期落幕，不少房企都将文旅视为第二增长曲线，纷纷跨界布局酒店、文旅城、度假村等项目，要么像富力一样高价收购酒店资产，要么拿地时配套建设高端酒店，仿佛只要沾上“文旅”的边，就能延续房地产的盈利神话。
但现实是，绝大多数房企的文旅转型，都和富力一样，以失败告终。
房企做文旅酒店，天生带着三个致命的思维误区。
第一，财务逻辑的错配。房企习惯了高杠杆、快周转，用短期负债撬动长期资产，而文旅酒店是慢周转、重运营的行业，需要长期的资金投入和耐心的运营沉淀，现金流的回笼周期动辄数年，高杠杆的资金成本，会直接拖垮整个项目。
第二，能力体系的缺失。房企的核心能力是拿地、建房、销售，而酒店的核心能力是运营、服务、客群维护，这是两个完全不同的能力赛道。富力可以拿下丽思卡尔顿的物业，却拿不到高端酒店的运营能力，最终只能让优质品牌沦为低效资产。
第三，战略定位的偏差。很多房企做酒店，并非想把酒店做成独立的盈利主体，而是把酒店当作拿地的“敲门砖”、提升房价的“噱头”，将酒店视为房地产的附属品，从未真正尊重酒店行业的商业规律。
这么一比，万达还是很聪明的，及时剥离重资产的酒店物业，保留品牌和运营权，走轻资产输出的路线。
当然，行业中也有不少房企实现了地产与文旅的良性融合：有的房企选择与专业的文旅运营团队合作，弥补自身运营能力的不足；有的房企则逐步剥离非核心重资产，聚焦核心城市的优质项目，做精做深运营；还有的房企尝试高端“轻资产输出”，将地产的造城能力与文旅的运营能力结合，打造文旅综合体……在今年6月9日北京朝阳北京诺金酒店举办的第十五届品牌发展大会上，也将对后地产时期存量资产盘活有更多的深度解读。
无论如何，这些尝试都证明，房企并非不能做文旅，而是需要摒弃传统的地产思维，找到与文旅赛道相匹配的发展模式。
富力的故事，从来不只是一个企业的故事，而是一个时代的缩影。
从旧改之王的意气风发，到豪掷百亿的酒店帝国梦，再到如今法拍台上的狼狈，李思廉和富力的每一步，都踩在了时代的转折点上，但距离成功又好像差了那么一点。
丽思卡尔顿的鎏金招牌，终究没能撑起富力的野心，而这道冰冷的法拍公告将会带来什么我们犹未可知，这家九折拍卖的丽思卡尔顿谁会收入囊中？富力的故事结束了吗？
这些问题都要等待时间给出答案，不过商业市场惯来如此，只有当潮水退去，才知谁在裸泳，能力的重构、思维的转变才是保持企业持续发展的关键。
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