2025 年至 2026 年初，南京主城区住宅市场完成了从 “刚需主导” 向 “改善引领” 的关键转型，市场呈现出量缩价稳、结构分化的核心特征，各面积段供求匹配度、去化效率差异显著，主城区与外围区域的市场表现更是泾渭分明。本报告基于克而瑞核心数据，从成交趋势、客户需求、驱动因素及未来展望等维度，剖析南京住宅市场的结构性变化逻辑。
住宅成交面积段变化趋势
（一）总体成交趋势：量缩价稳，结构性回暖
2025 年南京商品住宅全年累计成交面积 256.73万平方米，同比下降 27.11%，市场整体处于低位运行状态，购房信心尚未完全恢复、供应节奏放缓及刚需需求外溢等多重压力形成叠加效应。从月度走势看，市场呈现 “前高后低、年末翘尾” 特征。
2026 年初市场出现边际改善迹象，1-2 月合计成交 21.78 万平方米（1 月 14.43 万平方米、2 月 7.34万平方米），虽同比仍处下降通道，但环比波动释放出阶段性企稳信号。其中 2 月供应面积达 11.83万平方米，环比激增 125.76%，但成交端响应谨慎，反映出需求端恢复仍需时间。
价格层面，市场体系保持相对稳定，核心区域优质资产具备较强价格支撑，未陷入深度价格战。2025 年新房成交均价 31246 元 / 平方米，全年波动幅度有限；2026 年 1 月均价短暂下探至24941 元 / 平方米，2 月回升至 28447 元 / 平方米，价格韧性凸显。
（二）面积段分布变化：小户型萎缩，改善型崛起
南京主城区住宅市场正经历深刻的 “脱刚化” 转型，各面积段成交格局发生根本性重构，90平方米以下小户型供应断档，120 平方米以上改善型产品成为市场绝对主流，高端大户型在核心区域表现亮眼。
小户型（90 平方米以下）：供应断档，需求外溢
该面积段成交占比呈持续下降的长期趋势，从 2025 年的17% 降至 2025-2026 年初的约 5%。这一现象并非短期市场波动，而是开发商主动减少小户型供应的战略选择，南京多个楼盘明确停做小户型，河西、江心洲等核心板块起步户型不低于 110㎡，桥北等传统刚需板块新盘起步面积也提升至 100㎡，直接推高了刚需购房的总价门槛。
刚改主力（90-120 平方米）：份额稳固，内部迁移
该面积段长期为市场传统主力，2025年占比约 36%，但 2026 年 1-3 月数据显示其占比提升至49%。更核心的变化是板块内部的需求迁移，100-120㎡成交表现显著优于90-100㎡，反映出 “刚改” 需求正向更大面积、更高品质升级，燕子矶等刚改板块的客户多来自鼓楼、玄武地铁沿线首置首改群体，推动 90-120㎡三房成为该板块新主流。
改善型（120-160 平方米）：成交占比持续上升，成市场主流
该面积段市场份额相对稳固，成交占比稳定在 35% 左右，与90-120㎡同为市场核心主力，2026 年1-3月：120-144㎡成交 918套，占比高达34%，较2025年占比提升6个百分比。
高端大户型（160 平方米以上）：核心区域表现亮眼
虽在整体市场中占比不高，但在核心稀缺板块表现突出，2026 年 1-3 月160㎡以上成交328套，成交均价40153元/㎡。远超市场平均水平，凸显其强资产属性与稀缺价值，此类产品高度集中于建邺河西、鼓楼滨江、玄武湖周边等核心地段。
（三）主城区与外围区域分化加剧
南京住宅市场的结构性差异不仅体现在面积段，更在区域间形成鲜明的 “二元格局”，主城区核心板块与外围板块的供求、去化、产品定位呈现显著分化。
主城区核心板块（建邺、鼓楼、玄武、秦淮）：高端化主导，去化效率高
因土地稀缺、配套成熟、规划能级高，成交以 120㎡以上改善及豪宅产品为主，价格保持坚挺，去化周期显著优于小户型。
2、外围区域（六合、溧水、江宁禄口、桥林）：库存高压，需求不足
该区域新房供应多集中于 70-110㎡小户型，但因配套滞后、通勤成本高，难以吸引刚需客群，面临库存高压与需求不足的双重困境。目前开发商在刚需板块转向 “卷品质” 而非 “卷价格”，试图通过会所、泛会所、屋顶运动场等配置提升产品吸引力，如江宁东山金茂晓棠以 200 万总价 + 央企品质实现热销，但此类热销案例难以扭转整体局面，外围区域仍依赖价格优势去化，市场活跃度远低于主城，非热门板块土地出让节奏也明显放缓。
客户需求分析
当前南京住宅市场客户群体呈现 “三分天下、改善主导” 的特征，刚需客群被逐步边缘化并向二手房市场外溢，改善型客户成为市场核心驱动力，高净值人群则成为豪宅市场的稳定器，三类客群的需求特征、购房偏好与市场处境差异显著。
（一）客户群体特征：三分天下，改善主导
刚需客群：被边缘化的沉默大多数
刚需客群主要聚焦 90㎡以下户型，购房预算有限、对价格高度敏感，。新房供应全面 “脱刚化”，主城区几乎无 70㎡以下新品，传统刚需板块新盘总价门槛提升，远超刚需承受能力。
在此背景下，刚需客群呈现 “两极分化”：一部分被迫转向二手房市场，成为支撑二手交易的基本盘；另一部分则持币观望，等待适配的优质刚需产品。少数优质刚需项目的热销也印证了需求的真实存在，如联发雨花新澍推出 69㎡三房，依托第四代住宅政策提升得房率，在软件谷实现热销，证明 “好产品 + 好地段 + 合理总价” 仍能激活刚需市场，但此类项目稀缺，无法扭转小户型供应缺失的整体格局。
改善型客户：市场绝对主力，需求持续释放
改善型客户是当前南京楼市的核心驱动力，需求集中在 120-160㎡三房、四房户型，注重产品的功能性、舒适性与社区品质，购房动机多元，涵盖二胎家庭扩容、父母同住、工作生活半径优化、资产升级等。
区域选择上，该客群高度聚焦主城核心区，河西、大校场、燕子矶等板块凭借教育、医疗、商业、交通等综合配套成为首选，如燕子矶板块 60-70% 的客户来自鼓楼、玄武地铁沿线，地缘改善需求强劲。
产品层面，开发商精准捕捉改善痛点进行产品升级：第四代住宅强调空中庭院、垂直绿化；低密洋房提供私密性与圈层感；智能化系统提升居住便利性；均精准匹配改善客群对 “好房子” 的定义。
高净值人群：豪宅市场稳定器
高净值客户偏好 160㎡以上豪宅，尤其 200㎡以上大平层或叠墅，注重地段稀缺性、品牌溢价、物业服务及资产保值功能，其购房决策受短期市场周期影响较小，更看重资产的长期持有价值，河西中部、鼓楼滨江、玄武湖一线等稀缺资源板块是其主要置业阵地。
该客群对产品细节要求极致，外立面材质、园林设计、智能家居、私属服务等均需达到顶级标准。
（二）驱动因素分析：政策、产品、区域三重共振
南京住宅市场从 “刚需主导” 向 “改善引领” 的转型，并非单一因素驱动，而是政策支持、产品力提升、区域分化三重力量的共振结果，三者相互作用，共同推动市场结构重构。
政策支持：降低门槛，激活置换
2025 年起南京密集出台楼市支持政策，精准激活改善型需求，打通新房与二手房的置换链条。“房七条” 扩大公积金贷款额度、提供人才购房补贴，直接降低购房资金门槛；全市取消限售，商品住房取得产权证即可交易，提升房产流通性；“房票安置” 与 “以旧换新” 政策则精准解决改善客户 “卖旧买新” 的核心难题，大幅缩短交易周期。
产品力提升：从 “有房住” 到 “住得好”
开发商的产品策略发生根本转变，从过去追求高周转、高利润的小户型，转向注重品质、体验、差异化的中大户型，住宅产品从 “满足居住需求” 向 “提升居住品质” 升级。
第四代住宅成为新标配，通过退台、挑空、露台等设计提升得房率与居住体验；低密化趋势明显，洋房、叠墅、小高层逐步取代传统高层；社区配套全面升级，泛会所、立体会所、屋顶花园等成为标配。
区域分化：核心稀缺 vs 外围承压
区域发展的先天差异与后天规划，进一步强化了市场的改善化趋势。核心区域因土地稀缺、配套成熟、规划能级高，天然吸引改善与高端需求，河西新城、大校场 CBD、鼓楼滨江等板块持续导入高收入人群，形成 “需求 - 供应 - 价值提升” 的良性循环；而外围区域受限于产业支撑不足、人口导入缓慢，库存去化高度依赖价格战，难以形成良性循环，刚需需求难以有效激活。
同时，政府的供地策略进一步加剧了区域分化，秉持 “主城做优、外围控量” 原则，减少郊区供地、增加主城核心地块供应，尤其重点推出低密度宅地，如河西中部多宗商办用地转为住宅，容积率普遍≤2.2。这一供地导向为改善及豪宅产品开发提供了土地基础，客观上强化了改善型产品的市场主导地位。
未来展望
结合当前市场特征与驱动因素，未来南京住宅市场的分化趋势将持续深化，改善需求将成为长期主导力量，高端市场保持稳定增长，而刚需市场的结构性修复将成为行业共识与政策焦点，市场整体将从 “规模扩张” 迈向 “品质深耕” 的新阶段。
上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI报告、数据分析功能撰写。
1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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