有个新闻挺火，登上微博热搜了已经。
天津一位李先生花了350万抄底买了7套老破小，平均下来一套50万，月租金总额1.5万，算下来租售比约5%，这数据一出来，网上立马炸开了锅，有人羡慕说这是现金流神器，也有人冷笑说这是在给自己挖坑。
咱们先聊聊这50万一套的老破小到底长啥样。
天津市区50万能买到的房子，说实话，条件真不咋地，房龄基本都在30年以上，有些甚至超过40年，户型小得可怜，一居室也就30到40平米，两居室也就50平米出头。
楼道里墙皮脱落、电线乱拉是常态，很多还是顶楼或者一楼，冬冷夏热，隔音差得隔壁咳嗽都能听见，这种房子你自己住肯定受不了，租给别人吧，租客也是图个便宜凑合住，稍微有点经济能力的都不愿意碰。
李先生说他入手的房子比市场价便宜10%，大多是着急出售、要求全款的，这话听着像是捡了漏，但你细想，为什么这些房东愿意便宜卖还要求全款？
还不是因为房子太难出手了，银行贷款都不乐意批，只能找全款买家割肉离场，你以为是抄底，说不定是接了个烫手山芋。
再说这7套房月租1.5万的数字，听着挺美，平均一套月租2000多，但这里头的水分有多大，只有当过房东的人才知道。
老破小的空置率是个大问题，租客流动性极高，今天搬进来明天就可能走，房子空一个月，这一年的收益就少了将近10%，再加上老破小维修成本高，水管老化、电路故障、门窗变形，随便修一下就是几百上千，这些成本算进去了吗？
还有物业费虽然低，但服务质量也差，楼道卫生没人管，小区环境脏乱差，租客住得不舒心，房东收租也收得心累。
说到这儿，就不得不提一个关键问题了，李先生买这些房子，到底是冲着租金收益去的，还是在赌拆迁？
如果是纯收租，那5%的租售比看着确实比存银行强，但前提是房价不能跌，天津老破小这几年价格一直在往下走，高点时一套能卖七八十万的，现在五六十万都没人问，你今年算着租售比5%，明年房价跌10%，这一来一去还赚个啥？
更别提老破小流动性极差，你想卖的时候，挂出去半年一年没人看是常态，急用钱的时候只能打骨折价甩卖。
如果是赌拆迁，那风险就更大了，现在城市更新政策越来越规范，拆迁成本越来越高，很多原本说要拆的老破小，规划一改又不拆了。
改成微改造或者旧改，房东盼了十年的拆迁梦，最后就换了个外墙刷漆、楼道装个灯，这种例子太多了，你把350万押在拆迁上，万一政策有变，这钱可就套死了。
更让人警惕的是，这种抄底老破小的故事，最近突然集中爆发，天津李先生350万买7套，成都一位女性买家330万买8套，月租金2.1万，一个个案例被媒体大肆报道，配上感觉在捡钱、晚点就来不及了这种话，听着像不像在制造焦虑？
你细品这里头的套路，故事的主角都是普通人，投入几百万买多套房，收益看起来稳赚不赔，然后媒体一渲染，评论区一堆人跟风说我也要买、这是财富密码，这场景熟悉不熟悉？
跟当年炒房团、炒币群、炒股群的套路一模一样，先造几个暴富神话，吸引散户跟风接盘，等韭菜进场了，早期玩家悄悄离场，留下一地鸡毛。
房产中介在这波炒作里扮演的角色也很微妙，最近天津、成都等地中介纷纷转战老破小市场，朋友圈天天发租售比5%、错过再等十年的文案，他们真的为客户着想吗？
还是只想快点成交拿佣金？老破小交易流程简单、全款交易多，中介费到手快，至于买家以后是赚是亏，谁管呢。
还有一类人也在推波助澜，就是那些手里攥着一堆老破小想脱手的投资客，他们比谁都清楚这种房子流动性差，正愁卖不掉呢，突然来一波抄底热潮，正好趁机割肉离场，你以为是跟着聪明人投资，说不定是帮别人接盘。
当然，我不是说所有老破小都不能买，核心地段、租售比确实高、资金充裕、能承受风险的，当然可以配置一些，但问题是，大多数被这种故事吸引的人，根本没搞清楚这里头的门道，只看到月租金1.5万这个数字。
没看到背后的空置率、维修成本、房价下跌风险、流动性风险，更没看到这种集中报道背后可能的炒作动机。
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