文︱刘德科
在当前的楼市低谷期，我们当然也会忍不住去看全国商品房销售额是否下行——
日前〔2026/3/16〕国家统计局公布的房地产月度数据显示，2026年1-2月份，全国新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%。
但我们更关注的是住宅新开工面积是否下降——
2026年1-2月份，全国住宅新开工面积3695万平米，同比下降23.3%。
如果我们对照一下历年数据，会看到住宅新开工面积的降幅仍然维持在高位。
◆全国住宅新开工面积历年对比（2014-2025）
年份
新开工面积
同比涨跌
2026年1-2月
3695万㎡
-23.3%
2025年
42984万㎡
-19.8%
2024年
53660万㎡
-22.6%
2023年
69286万㎡
-20.9%
2022年
88135万㎡
-39.8%
2021年
146379万㎡
-10.9%
2020年
164329万㎡
2019年
167463万㎡
9.2%
2018年
153353万㎡
19.7%
2017年
128098万㎡
10.5%
2016年
115911万㎡
8.7%
2015年
106651万㎡
-14.6%
2014年
124877万㎡
-14.4%
*根据国家统计局数据梳理
为什么我们格外在意住宅新开工面积？
首先，它是市场信心的集中体现。在所有统计数据中，住宅新开工量是最能预测未来的一个数据，它体现的是市场需求的活跃度与房企的积极性。如果住宅新开工量不回正，“止跌回稳”是无从谈起的。
其次，住宅新开工面积是拉动成交量的头马。我们来重点解析一下这背后的逻辑，它涉及到住宅产品迭代与库存结构问题。
过去两三年，整个中国的住宅产品发生了迅猛的深度迭代（俗称“好房子”，既有政策给予的超高得房率，又有房企对于住宅品质的主动提升），这就把住宅分成了两种——迭代之前的产品与迭代之后的产品。
2024年之前的绝大部分老一代住宅产品，销售面临巨大压力；迭代之后的住宅产品，才能创造出热销样本，是成交量的主力。
那么，迭代之后的住宅产品，占比大概是多少？如果我们把2024年以来新开工的住宅都视为迭代之后的住宅产品，那么总数大约是10亿平米〔2024年住宅新开工面积为53660万㎡，2025年为42984万㎡，2026年1-2月为3695万㎡〕——当前全国住宅的在施工面积约37亿平米，这意味着仍然有约27亿平米是销售难度极大的老一代住宅产品。
新一代产品的热销，能不能带动老一代产品的续销？不能——或者说，带动效应极其有限。新一代产品基本上是地价下行之后的新楼盘，所以房价也相对低；换言之，新一代产品不仅产品力肉眼可观地秒杀老一代产品，甚至房价还更低，你说老一代产品还怎么卖？
所以，现在楼市的行情状况是：1.新一代产品占比低，但贡献了大部分的成交量；2.老一代产品占比高，并且滞销。
面对这种极为特殊的库存结构，无论是目前已出台的所有政策，还是目前可预计的所有还没出台的措施，其效果都极其有限。真的就没有办法了吗？办法倒是有一个，就是再来一次“棚改”——启动以城中村改造为契机的“棚改2.0”。只有这种级别的超强刺激，规模庞大的老一代住宅产品才能解套，楼市才能真正走上正轨。
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