01
很多人不知道，你看到的售楼处区域沙盘上完善的周边配套可能暗藏“陷阱”。
有些配套，是远景规划，乐观点的情况是三五年内兑现，运气不好十年八年也有可能。
有些配套，需要开很久的车才能抵达，销售口中承诺的十分钟、十五分钟，大概率是路况最好的时段，如果赶上堵车，时间就不好说了。
需要明确的是：
规划中的配套太遥远，能否如期兑现，需要打个问号。
开车才能到的配套，便利性相对较差，理想不等于现实。
走着能到的，才是真配套。
基于步行满配奢宅的定位，龙湖云曜北侧紧邻市政公园，西邻运河，南至社区内部道路，东侧出门即达京津公路。
一路之隔就是友谊商厦，南侧步行可达杨村十四小和杨村八中。
东侧及南侧还规划打造约5000㎡铂金岛商业街区，构筑落日咖啡、花房、教育主题空间等生活配套，而且这些高阶配套均步行可达。
拒绝画饼，也无需舟车劳顿，龙湖云曜真正做到了步行满配。
想露营，市政公园就在家门口；
想City walk，隔壁就有运河；
想买买买，过条马路就是友谊商厦，还规划了约5000㎡铂金岛商业街区；
想让孩子就近读书，杨村十四小、杨村八中都能实现目送式上学……
上周六（3月14日），龙湖云曜营销中心已开放，当日来访客户突破千人。
▲龙湖云曜营销中心开放当日实拍
作为运河教育主题双会所奢宅，运河旁全新产品，龙湖云曜通过架空层和地下会所等最新设计，给武清房地产市场带来了新一轮产品迭代。
02
对于武清而言，龙湖云曜是怎样的存在？
2026年，龙湖在天津武清运河畔最后一块住宅用地，因地定制打造了武清芯运河畔双名校双会所奢宅。
关键在于，基于大运河保护，后续恐怕不会再有宅地出让，足见龙湖云曜这块地的稀缺性。
与此同时，也是结合武清区千年运河的人文底蕴与教育综合体的专属定位，为高知新贵家庭定制的步行可达的满配奢宅，定位相当高。
为什么龙湖云曜可以获得这么高的市场关注度？
除了龙湖品牌加持，新产品光环外，也离不开其优越的地理位置和步行可达的生活配套。
“潞水一河上达七省漕运，每值夏秋，粮艘估舶，昼夜往来，风帆上下，洵邑中之一巨观也”。
清代《武清县志》的寥寥几笔，大运河武清段当年商贾云集、千帆竞发的繁盛景象跃然纸上。
著名的京杭大运河，迤逦浩荡，自北而南纵贯武清全境约62.5公里。
大运河是武清人民的母亲河，是武清最具代表性的标志之一。
武清也因大运河而兴盛。
大运河千百年来形成开放、融合与交流的文化特征，培育了运河两岸大批的文人雅士、仁人志士，推动了南北漕运、商贸、饮食、民俗、宗教、建筑、旅游等，为武清留下了独特的人文精神与历史积淀。
而龙湖云曜正是位于京津公路与京杭大运河交汇处，基于武清人深厚的运河情结，必然受热捧。
▲龙湖云曜区位图
作为目前武清区运河旁的住宅地块，运河土地的稀缺有目共睹。
不仅如此，还地处杨村主城，相当于武清发展的“心脏”。
这是什么概念？
杨村街道仅占武清区约1%的土地，却占据武清约80%的教育配套，享有武清约70%的医疗配套，拥有武清约80%的政府机关，政企高知云集。
基于运河及杨村的双重叠加属性，决定了龙湖云曜优越的地理位置优势。
加上约17万㎡成熟商业集群步行即达，出门遛弯就能满足购物、餐饮、休闲等全方位需求，无需像新区那样经历漫长的时间等待配套落地。
与此同时，距离京津城际武清站直线距离仅约4.6公里，轻松拥抱双城生活，30分钟通勤圈毫无压力。
在武清，龙湖云曜可以说是出场即高光。
03
为了不辜负这块珍贵的土地，龙湖也拿出了自己的诚意。
继龙湖天曜、龙曜城之后，这一次，龙湖为天津带来了全新作品——龙湖云曜。
整个社区占地面积约2.89万㎡，总建面约7.32万㎡，容积率1.8，低密宜居。
全盘规划10栋楼，由1栋洋房+9栋小高层组成，共415户，涵盖建面约85㎡-132㎡多种户型。
▲龙湖云曜鸟瞰意境图
采用现代先锋立面设计，以部分铝板+门头石材，搭配高级灰+浅木色质感配色、low-E 玻璃、铝板线条，汲取运河舟楫之形，将辨识度拉满。
采用香槟金铝板、印度库班绿奢石等高品质材料，共同构成武清美学封面。
▲龙湖云曜意境图
全户型超配南向阳台，高赠送高得房率，LDKB一体化设计，超大面宽，主卧更是超配270°瞰景视野。
▲龙湖云曜意境图
其中，得房率最高的户型突破性达到了约107%，实现了全龄成长户型的大尺度设计。
基于稀缺的土地价值，深度结合武清老城的地脉文化与运河人文，以“步行满配生活圈”为理念，打造了集成熟配套、稀缺生态、精工产品于一体的城市封面之作。
将运河文化融入五重归家礼序，构建内外双运河漫步公园体系。
通过“引水入园”打造“一轴三园九境”的归家礼序，通过全龄化融合式主题园林的设计营造，让归家成为穿越公园的旅行。
仅门头就花费近千万，大门宽超60米，高约11.5米。
大门顶部的设计灵感来源于“运河明灯，百舸争流”，采用约1800片透光云石片打造。
▲龙湖云曜意境图
约101㎡百万级皇家蓝奢石水纹手磨景墙，每一块重达约1吨，放眼天津，都是大手笔。
还有落日咖啡厅+花房休息区、弧形定制叠水下沉庭院……都让人眼前一亮。
▲龙湖云曜意境图
作为步行“满配”双名校会所奢宅，龙湖云曜在园区内建设了约1800㎡地下会所，以及约1200㎡5大地上架空层泛会所。
地下会所空间，集书吧、阶梯教室、半场篮球、儿童游乐、乐高工坊、小剧场等六大功能区于一体，让生活更有滋有味。
▲龙湖云曜意境图
5大地上主题架空层泛会所，涵盖健身生活场、会所私宴厅、长者活动室、私享会客厅等，内外连接儿童游乐区，构建一站式全龄生活场域。
▲龙湖云曜意境图
在会所打造上，也相当下本，不仅选用了奢石名木，还采用了非遗技艺。
约5000㎡铂金岛街区，融合落日咖啡、花房、教育等主题空间，构建漫步式丰盈生活区。
▲龙湖云曜意境图
约10000㎡亲河公园生态带，让晚饭后的散步遛弯，更松弛自在。
可以确定的是，未来生活在龙湖云曜，将获得更好的生活方式，不仅自然生态，还拥有高级烟火气以及不断进阶的品质生活。
04
今年2月，现代化首都都市圈空间协同规划（2023—2035年）正式发布。
天津全域纳入4.2万平方公里的首都都市圈核心区域，支持天津都市圈主动融入首都都市圈。
首都都市圈功能圈聚焦疏解提升，为武清承接北京非首都功能提供了顶层支撑与政策保障，凭借“京津走廊”的独特区位优势，武清的发展潜力不言自明。
随着区域一体化、京津同城化加速推进，武清正吸引越来越多的人安家置业，实有人口从2022年末的约113万人增长至目前的约121.2万人，带动京津通勤需求持续快速增长。
“工作在北京、生活在武清”，“创业在武清、市场通三地”已成为常态。
据透露，目前关注龙湖云曜的客户中，有近30%的占比来自北京及河北省。
可以判断，随着营销中心的开放，龙湖云曜北京及河北省客户的占比或将继续提高。
作为武清区的新晋品质天花板，龙湖云曜不仅获得了广泛的本地关注度，也适合北京及河北省的朋友前来置业。
今年2月，天津市人民政府关于推进“站产城”融合发展的意见也正式官宣。
明确指出——
武清站片区定位为京津双城联动引领区。
因此，武清站辐射范围内的龙湖云曜也将获得更多市场关注度，以及更高发展前景。
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